不动产金融教案TUGWord文档下载推荐.docx

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1.2房地产金融的发展

1.2.1国外房地产金融的发展

1.建筑业协会

2.土地开发银行

（1）.早期阶段（1769--1849）；

（2）.中期阶段（1850--1873）；

（3）.后期阶段（1873年以后）。

3.公积金制度

1.2.2国内房地产金融的发展及存在的问题

1.国内房地产金融发展的几个阶段

（1）住房建设资金管理阶段（1949--1978）

（2）房改金融阶段（1978年开始）

（3）房地产金融阶段（90年代以后）

2.成熟的房地产金融市场的标志

（1）住房贷款以抵押贷款为主。

（2）筹资方式多样，贷款种类丰富。

（3）完善的法律体系。

（4）完善的房地产金融市场结构。

（5）金融机构建立适应市场的新机制、新方法。

1）房地产的预先介入机制。

2）全程管理机制。

3）科学决策机制。

4）呆坏账预警处理机制。

5）建立科学决策的方法和指标。

3.目前我国房地产金融市场存在的问题

（1）房地产金融市场资金来源单一。

（2）房地产贷款具有过渡性。

（3）房地产金融市场不完善。

（4）房地产金融市场法律体系有待完善。

（5）商业银行经营机制有待转变。

（6）商业银行违规放贷现象时有发生。

1.3房地产金融的概念和内容

1.3.1房地产的概念

房地产金融有广义和狭义之分。

广义的房地产金融是指利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。

狭义的概念则认为房地产金融就是金融服务于房地产的行为。

而我们这里讲的房地产金融既不是广义的（不包括资金清算）房地产金融，也不是狭义的房地产金融。

1.3.2房地产金融的内容

目前我国推行的是住房担保贷款，本书主要讲述住房抵押贷款，同时介绍质押和保证贷款，以及同抵押贷款紧密联系的住房保险。

第二章房地产金融基本知识

2.1房地产金融中的资本流及资金来源

2.1.1房地产金融中的资本流

在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面的参与者：

1.资本的使用者：

开发商、房屋预购者

2.资本的供应者：

家庭、银行、保险公司、政府

3.服务中介组织：

银行、经纪、信托公司

2.1.2资金来源

资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。

目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源：

1.保险公司

2.各种公积金

3.商业银行

4.储蓄贷款银行

5.互助储蓄银行

6.抵押银行

7.房地产投资信托公司

2.2影响房地产金融市场的社会经济因素

2.2.1通过膨胀

在市场经济条件下，所谓通货膨胀是指社会整体物价水平持续上涨的过程，而通货紧缩则是指社会整体物价水平持续下降的过程。

社会整体物价水平的变化必然会影响到房地产价格的变化，但一般而言，房地产的价格水平与社会整体物价水平的运行周期可能是不同步的，二者的关系非常复杂。

2.2.1银行利率

利率是现代经济体系中进行宏观调控最主要的控制变量，利率变化对房地产的影响一般是反方向作用：

即银行利率下降，有利于房地产发展；

银行利率上升，不利于房地产发展。

2.2.3税法

一般而言，在房地产交易方面减税，降低了交易成本，有利于活跃市场交易，有利于投资，有利于房地产发展；

加税则加重了交易成本，不利于市场交易的增加，不利于投资，不利于房地产发展。

2.2.4货币汇率

汇率的变化有两方面的作用

（1）当汇率下降时，为了保值，很多人会投资本国房地产

（2）当货币升值是，又会使本国货币外流到贬值国家，而投资房地产是一种快速转移的方式

2.2.5日用品价格。

日用品价格的变化可能会导致人们购买力的变化，使投资于耐用的房屋上的资金减少。

但其变化对房地产价格的变化影响相对较小，只有形成长期稳定的变化趋势时，特别是与消费结构的变化整合起来时，日用品价格变化对房地产的影响才会显现出来。

2.2.6房地产证券和其他投资工具的回报率

在房屋购买被普遍作为投资工具的情况下，其他投资工具如股票、期货和收藏品的回报率较高，会影响房屋购买活动，是大量房地产投资进入其他领域。

市场的变化，银行利率的调整可以改变市场投资在银行储蓄、股市、房市中的分配。

2.2.7金融政策

房地产抵押贷款政策是随宏观经济和金融政策而变化的。

在国家收紧银根的情况下，贷款利率会上升，贷款比率会下降；

反之，当国家鼓励房地产投资时，又会降低抵押货款利率，放款贷款额度，扩大贷款期限。

2.2.8社会福利制度

社会福利制度对房地产的影响是：

福利条件越好，个人买房越不踊跃，人均拥有自主房屋的比率越低；

福利条件越差，个人买房就越踊跃，在同等社会经济发展水平条件下人均拥有的自主房屋比率越高。

2.3利率、贴现率和现值

2.3.1利率

利率就是资金占用的单位成本即价格。

利息是借款人付给贷款人所借款项的租金。

利息对借款人而言是资金的使用成本，对借款人而言是资金的时间价值，是借出资金获得的补偿即收益

1.名义利率和现值

名义利率也就是票面利率，是借贷机构所承诺的利率。

从借出资金一方而言，利率反映了资金的时间价值，实际上利率就是到期收益率。

现值就是资金的未来不同时期收益的贴现值，即时间为零时的价值量。

将未来的收益价值转变为现在的价值，这种计算称为未来收益的贴现，其计算参数是贴现率

2.利率集

3.实际利率

⑴实际利率是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，是借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平，即贷款人所取得的利息（或利润）减去通货膨胀后的利息率水平。

（2）名义利率。

贷款人按当前状况向借款人征收的货币成本，没有剔除通货膨胀的影响。

（3）物价指数校正。

一般贷款合同所用的利率为票面利率。

我国通常使用的储蓄保值率实质上就是通胀衣架，是利用物价指数对利率的校正。

4.利率的期限结构。

不同的期限贷款利率不同是由利率的期限结构理论所决定的。

5.利率和可贷资金。

贷款市场上可贷款资金的供给和需求决定了基本利率的高低。

可贷资金的多少取决于利率水平。

利率升高，可贷资金增加，但需求降低。

6.利率同风险溢价

2.3.2未来值。

未来值就是存款经过一段时间后的价值，包括本金和利息。

利息计算通常有两种方法：

单利和复利。

单利是指仅计算本金的生息或时间价值。

复利则是根据利息计算周期，将每个周期的利息都作为下一期的本金的组成来计算下一个生息周期的利息。

2.3.3未来收益的贴现

1.一年收益的贴现

一年期的未来收益的贴现公式为：

PV0=FV1/（1+i）

这里i是贴现率，1/（1+i）是贴现因子。

2.未来多年收益的贴现

如果一笔收益是在第n年实现的，那么其贴现值的计算就是：

PV0=FVn/（1+i）n

如果不同年份都有不同的收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5……CFn，则这些收益的总的贴现值就是：

PV0=CF1/（1+i）+CF2/（1+i）2+CF3/（1+i）3+CF4/（1+i）4+CF5/（1+i）5……CFn/（1+i）n

这里的贴现率仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n为各年的贴现因子。

2.4资产收益率

2.4.1资产收益率

资产收益率说明的事整栋楼的收益状况。

一般是首先求得资产的经营业收益（即营业收益减去全部经营费用后的剩余）。

公式：

资产收益率=净营业收益/资产总投入

=（营业收益—经营费用）/资产购买价格

其中要求得净营业收入就要预测经营期限内各种可能的收益和经营和经营费用。

2.4.2权益收益率

权益收益率是抵押人所拥有的自有资金（权益）的收益率，其数值为税前收益同自有资金的比值。

公式为：

权益收益率=税前收益/自有资金

=净营业收入—年还债额/自有资金

权益收益率是抵押人能够掌握的税前收益率。

2.4.3有效收益率

有效收益率也被称为内部收益率，它是贷款人实际能够取得的收益率。

有效收益率是能使未来收益和房屋购买价（或抵押价）之和的贴现值等于现值的贴现率。

而有效收益率同贴现率和现值有着密切的关系。

用公式可表示为：

资产价值=I1/（1+RR）+I2/（1+RR）^2+I3/（1+RR）^3+.....+In/（1+RR）^n

In为第n年收益（在拥有n年后将房屋卖出的，In还包括房屋售价）；

IRR为内部收益率。

该计算中没考虑税收和资产增值的部分。

税后内部收益率是使未来若干年税后收益的贴现值等于现权益（自有资金）的贴现率，税后内部收益率是购房人能够真正的取得的收益率。

用公式表示为：

自有资金=税后收益1/（1+RR）+税后收益2/（1+IRR）^2+税后收益3/（1+IRR）^3+.....+税后收益n/（1+IRR）^n

2.5信贷、担保贷款和抵押贷款

2.5.1信贷和担保贷款的定义和区别

1.信贷

信贷是指在计划经济条件下，银行作为国家银行主要是吸取社会资金，再带给我国有企业。

这这时的借贷是以企业的信誉为还款保证的。

信贷的发生主要是银行贷款给那些信誉好、经济实力强、效益好的企业。

2.担保贷款

在市场经济条件下，银行为了使自己借出的资金具有良好的安全性，往往要求借款人在借款的同时提供一定的还款保证方法，这种贷款为担保贷款。

按担保的方式不同分为：

保证贷款、质押贷款、抵押贷款和抵押（或质押）加保证贷款四种方式。

3.信贷同抵押的关系

（1）信贷以企业自身的信誉和经济实力为还款保证，抵押贷款是以其拥有的房屋的价值作为还款保证。

（2）一般认为抵押贷款比信贷的安全性更高些。

（3）一般商业企业仅能取得自有资产的30%~50%的贷款，而购房可以取得房价的70%~90%的贷款。

2.5.2抵押贷款、质押贷款和保证贷款

1.抵押贷款

抵押贷款是指借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式。

（1）抵押贷款的操作程序

（2）设定抵押的条件

（3）不可设定抵押的房地产

（4）设定抵押贷款时应注意的事项

1）共有房屋的抵押

2）出租房屋的抵押

3）房改房的抵押

4）新增添附物的问题

（5）抵押期限

（6）抵押权的物上请求权

1）停止侵害请求权

2）请求恢复原状或提供额外担保

3）消除危险请求权

4）排除妨碍请求权

5）损害赔偿请求权

（7）拍卖抵押房屋的注意事项

1）拍卖应该办理的手续

2）房屋拍卖后的清偿顺序

3）重复抵押时价款的分配

4）房屋拍卖时的优先购买权

（8）期房抵押贷款的办理

2.质押贷款

质押也称质权。

是债权人所享有的通过占有债务人或第三人移交的质物而使债权优先受偿的权利。

（1）质押的基本特征

1）质权人对质押财产享有占有权

2）质权人对质押物所生的孳息享有收