房地产行业质量管理体系专业审核作业指导书文档格式.docx

房地产行业质量管理体系专业审核作业指导书文档格式.docx

《房地产行业质量管理体系专业审核作业指导书文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业质量管理体系专业审核作业指导书文档格式.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

7.6监视和测量装置的控制……………………………………………………12

8．测量、分析和改进…………………………………………………………13

8.1总则…………………………………………………………………………13

8.2监视和测量…………………………………………………………………13

8.3不合格品控制………………………………………………………………14

8.4数据分析……………………………………………………………………15

8.5改进…………………………………………………………………………15

6.5相关法律法规…………………………………………………………………15

1．目的

本作业指导书提供了房地产行业产品实现的典型过程和控制要点，用于指导和提示审核员实施本行业的现场审核。

2．适用范围

2．1依据ISO9001:

2000标准实施质量管理体系的现场审核。

2．2允许的删减

根据本行业的特点，房地产公司一般不具备设计、施工的能力，但设计施工质量与其直接有关，因此不可以删减7.3和7.5。

3．职责和权限

3．1本作业指导书由具备行业专业知识的审核员负责编写和修改。

3．2审核员有责任了解和掌握组织的专业特点及审核要点

4．引用标准

ISO9000:

2000标准

ISO9001:

ISO1CD11011:

5．专业术语和定义

略

6．指南

6．1本行业的特点，产品特点概述

房地产开发是通过大量资金投入进行房屋开发建设。

具有较大的投资风险，因此房地开发首先要着眼于市场的需求。

科学地策划，包括选址、小区规划、配套设施、房屋设计、施工质量、营销方式等极为重要，同时房地产开发商一般不具备设计、施工资质，因此对质量的控制显得格外重要。

房地产业是顾客的主要财产，或是长期生活之处，完善的售后服务工作也是必不可少的。

6．2房地产开发的主要流程

质量方针、目标

管理职责

资源管理

顾客需求

顾客满意

采购

开发

房屋设计

施

工

房屋销售

后续服务

测量分析与改进

质量管理体系持续改进

6．2．1详见实施指南中6.2.1,6.2.2,6.2.3

6．3各过程的控制要点

6．3．1房地产开发和策划过程

该过程主要控制好可行性研究，包括市场调查、选址、市场预测、风险评估及经济分析。

同时要策划好开发方案，包括配套设施。

6．3．2房屋建造过程

该过程主要分设计和施工子过程，就设计而言，尽管房地产公司没有设计资质，至少包括方案评审，初步设计评审，施工图设计评审，施工前要对图纸进行会审。

对施工而言，房地产公司往往也无施工资质，因此对施工质量的控制应采取两种方式同时监控。

第一、委托监理公司进行控制，第二、组建施工处，聘用具有施工经验的人员对施工单位进行监理，至少应把好分项分部工程验收关，把好材料、隐蔽砼验收关，对监理单位的控制也显得非常重要。

6．3．3房地产销售和后续服务过程

房地产销售主要控制好宣传策划、销售公开文件的准备、销售服务水平及服务质量，后续的服务包括房屋维修、房产证办理等。

物业管理一般由物业管理公司负责。

6．4要素理解和审核要点

4．（参见中心“要素理解和审核要点通用部分”故略）

5．（略）

6．（略）

7．产品实现

7．1产品实现的策划

[理解要点]

房地产企业的产品实现策划，首先要确定过程，并对每一个过程如何控制进行策划，同时要注意策划时要考虑各过程之间的协调关系，同时要确定以下内容：

⑴产品的质量目标和要求，包括房屋质量与要求、小区的要求（包括配套设施）、销售质量要求、顾客满意的要求等。

⑵确定各过程所需要的资源（包括资金、人员）、文件等。

⑶确定房屋质量的验收标准、质量等级、各检验和试验点。

⑷确定应留下的质量记录。

[审核要点]

⑴是否有市场调查报告。

⑵是否有可行性报告。

⑶是否有质量计划或其他形式的计划或策划书或开发方案。

⑷是否确定了过程中所需的资源和文件及记录。

⑸是否明确质量的验收规则。

7．2与顾客有关的过程

（一）与产品有关的要求的确定

房地产行业的产品分为硬件产品和软件产品即房屋和服务质量，首先组织应确定这两类产品的要求。

⑴顾客规定的要求，包括对交付及交付后活动的要求，对房屋顾客规定要求通常有：

布局、交楼期、水电、煤气、电话、房产证的办理管理费等。

对服务的要求顾客通常有：

承诺和实际相一致，办理各种手续热情、快捷、方便、清楚等。

⑵顾客虽没有明示，但规定的用途或已知和预期用途所必需的要求，通常是指一些隐含的要求。

如房屋抗振性、房屋的寿命等。

⑶有关的法规要求，如房屋使用权限的规定。

⑷组织确定的任何附加要求，是指对顾客的承诺。

如房屋工程要达省样板工程或鲁班奖和价格等。

（二）与产品有关要求的评审

⑴组织在接受顾客要求之前应组织评审以确保：

──产品和服务的要求得到规定；

──与以前表述不一致的合同或订单的要求已予解决；

──组织有能力满足规定的要求。

⑵组织应对评审结果及评审所引发的措施予以记录和保持。

⑶当顾客要求没有形成文件时，组织应在接收要求之前对顾客要求进行确认。

⑷当产品和服务要求改变时，应修改相关文件，并确保相关人员知道变更的要求。

（一）7.2.1与产品要求的确定

⑴顾客规定的要求是否确定。

⑵是否考虑了顾客没有明示，但规定的用途或已知和预期用途所需的要求。

⑶是否清楚法规要求。

⑷组织是否确定了附加条件。

（二）7.2.2产品有关的要求的评审

⑴是否在承诺之前对产品和服务要求予以评审。

⑵产品和服务是否规定，形成文件。

⑶与以前表述不一致的合同或订单的要求是否予以解决。

⑷是否对组织的能力满足予以了评审。

⑸评审结果及评审所引发的措施是否予以记录并保存。

⑹若顾客要求未形成文件，是否在接收顾客要求前进行了确认。

⑺产品和服务要求发生变更是否修改相关文件，相关人员是否知道变更的情况。

7．2．3顾客沟通

组织要对以下方面进行确定并安排与顾客有效沟通。

⑴产品服务信息包括房屋建设的进展、质量出现的缺陷、销售资料有误等。

⑵顾客的问询、合同或订单的执行、处理、修改等。

⑶顾客反馈（包括投诉）的处理结果等。

⑴是否就以上几个方面对顾客进行了有效沟通。

⑵沟通效果如何，有问题是否及时纠正、采取纠正措施。

7．3设计和开发

7．3．1设计和开发策划

设计往往是外委进行的，因此房地产公司主要是对设计开发进行确认和监督。

⑴审核设计单位进行的设计策划如设计任务书或设计大纲等，包括设计和开发阶段的确认、设计进度、设计和开发的职责和权限、接口的明确等内容。

⑵监督设计计划的执行和适当时的及时修改。

7．3．2设计和开发的输入

⑴审查设计输入的合理性，包括功能和性能要求，适用的法规要求，以前类似设计信息、设计和开发所必需的其他要求。

⑵组织对设计输入进行评审确认。

7．3．3设计和开发输出

对设计输出、房地产公司接收后应予以确认或之前确认。

7．3．4设计和开发评审

房地产企业对设计的适宜阶段应进行评审，至少应对以下阶段：

⑴方案设计

⑵初步设计

⑶施工组设计

留下评审记录。

7．3．5设计和开发的验证

房地产公司一般采用审核的方式进行验证。

7．3．6设计和开发的确认

房地产公司在施工前必须组织图纸会审。

7．3．7设计和开发更改的控制

设计更改在发给施工单位之前，房地产公司要登记并予以确认。

⑴是否对设计策划进行了监控，是否对设计大纲或任务书进行审查。

⑵是否检查了设计输入资料，是否形成评审记录。

⑶对设计输出是否进行审查。

⑷是否对方案设计、初步设计、施工图设计进行评审，是否有评审记录。

⑸是否组织图纸会审。

⑹是否对设计变更进行了确认。

7．4采购

7．4．1采购过程

⑴组织应确保采购的产品符合规定的要求，房地产企业的采购主要有建筑材料和其他材料采购和分承包方的选定如设计单位、施工单位、监理单位、广告商等。

对不同的供方应采取不同的控制方式和程度。

对于设计的分包，应按7.3部分要求予以控制设计质量，对施工的控制应按7.5控制，对于监理控制可按7.5，广告商按7.4控制。

⑵要制定选择、评价和重新评价供方的准则，并按准则评价和选择合适的供方，评价结果及引发的措施应予以记录。

7．4．2采购信息

采购信息应表述拟采购产品的信息，可包括：

⑴向供方提出对产品、程序、过程和设备批准的要求，如设计单位的方案必须组织评审后才能进行下步设计，施工单位必须由组织进行图纸会审后才能施工等。

⑵对供方的人员提出要求，如施工的项目经理必须做多少个类似工程等。

⑶可提出供方质量管理体系要求，如要求供方通过认证等。

在与供方沟通之前，组织应确保采购要求是充分和适宜的。

7．4．3采购产品的验证

组织应建立并实施检验或其他必要的活动，以确保采购的产品满足规定的采购要求。

当组织或其顾客拟在供方的现场实施验证时，组织应在采购信息中对拟验证的安排和产品放行的方法作出规定，以便有效实施。

⑴是否制定了选择，评价和重新评价的准则。

⑵是否对供方进行了评价和选择和重新评价。

⑶是否