房地产案例及答案Word文档格式.docx

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请回答下列问题：

（1）王某与张某之间的租赁合同是否有效?

为什么?

（2）张某能否以改建为由要求王某搬出，为什么?

（3）王某不同意张某将房屋抵押是否影响张某向银行贷款?

（4）银行是否有权要求王某搬出，为什么?

（1）有效，房屋租赁登记备案不是租赁合同的生效要件

（2）不能，房屋租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守，除非双方协商一致才可以变更。

（3）不影响，张某将抵押事实告知王某，由王某自己判断是否继续承租，若愿意承租，则受“买卖不破租赁”的规则保护

（4）无权要求王某搬出，因为抵押人将已出租的财产抵押，原租赁合同继续有效

案例二：

2008年6月，某市居民路某通过肖某介绍，与张某签订书面协议，将自己的3间平房卖给张某。

肖某建议张、路二人到房管局办理过户手续，但张、路二人认为，有中间人证明就行了，过户手续可办可不办。

于是，张某在交付给路某35万元购房款后，就搬进路某的3间平房居住。

2010年2月，该市房屋征收管理部门通知张某搬出其所居住的房屋，自行另找住房，理由是：

市里准备兴建老年人福利院，张某居住街区平房所在地属于被征收的范围。

张某将此事告知路某后，路某即到房屋征收管理部门，声明张某居住的住房是自己的，自己现在住房紧张，要求房屋征收管理部门拆除住房后，给自己另行安排住房。

房屋征收管理部门答应了路某的要求。

张某不服，向人民法院提起诉讼。

请问：

（1）张某与路某的房屋买卖协议是否有效?

（2）张某与路某买卖的3间平房的产权是否转移?

（3）应该对张某还是路某给予征收补偿?

案例三：

2009年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：

甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2009年4月1日到2011年3月30日止。

合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。

乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。

此后，乙公司按期交租。

2009年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：

如甲公司不能在2009年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。

但是一直到2009年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2010年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。

从2009年1月至2010年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。

2010年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。

问题：

（1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?

（3分）

（2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?

（2分）

（3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?

如承租人提出异议能否成立?

（4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?

（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。

根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。

根据我国相关法律规定，当事人之间订立的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。

（3）丙公司可以将房屋拍卖。

承租人的异议不能成立。

因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。

（4）丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。

租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权

案例四：

2004年11月23日，泰丰公司与某市土地局签订了《国有土地使用权出让合同》。

约定土地局将位于该市城区西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权有偿出让给泰丰公司，使用期40年，并约定合同签订后30日内，泰丰公司向土地局缴付土地使用权出让金总额15%的定金，在签订合同后60日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，土地局有权解除合同。

合同签订后，泰丰公司于2004年12月27日给付土地局全部定金及部分土地出让金。

2004年12月28日，土地局给泰丰公司核发了该出让土地的土地使用权证书。

然而，由于资金困难，到2005年4月1日，泰丰公司未将余款交付土地局。

经多次催促后，土地局书面通知泰丰公司，限其于9月30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。

泰丰公司接到通知后，经过努力却未筹集到钱款，至2005年9月30日，仍未按规定履行合同。

于是，土地局决定解除合同，收回土地使用权，对所发土地使用证进行注销登记，于2005年10月24日将该决定通知书送达泰丰公司。

（1）土地局出让了土地，又以对方违约为由收回，是否可以？

请说明理由。

（2）如土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，泰丰公司是否可以用来建设高尔夫球场？

为什么？

（3）如土地局出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效？

如出让合同签订的时间是《城市房地产管理法》实施之前的1994年3月，在哪种情况下，泰丰公司才取得该集体土地的使用权？

（4）如果本案的出让方是该市城市建设管理局，本合同是否有效？

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