上海宝山房地产市场报告书Word格式.docx

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城镇居民家庭人均可支配收入达到20015元，增长11.8%，增幅比去年提高了1.3个百分点。

至年末居民家庭储蓄存款（含邮政储蓄）余额534.14亿元，与上年基本持平。

其中，定期储蓄存款余额380.71亿元，活期储蓄存款余额153.43亿元。

三、结论

1、2007年，宝山经济稳健增长，逐步从高速高幅增长期转入平稳增长期。

。

2、城镇居民收入明显增加，突破2万元大关。

市场篇

一、房地产整体市场

1、房地产整体市场

固定资产投资和房地产开发

08年初（1、2月）全社会固定资产投资总额有15.4973亿，比去年同期下降2.8%；

除第三产业有少许增长，第二产业仍然有大幅度下降。

与此同时，房地产投资总额达11.9308亿元，比去年同期增长12.3%，房地产市场有升温的迹象。

土地市场

2005年宝山区土地市场无地块出售。

2006年开始，一级市场被激活，土地供应加大。

受政府政府政策的影响，2008年尚未有地块出让。

宝山区一级市场开发情况：

年度

房地产开发

施工面积

竣工面积

投资额亿元

增幅

万㎡

2005年

100.6

60.90%

917

62.50%

286

77.00%

2006年

97

-3.80%

853

-6.90%

211万

-36.00%

2007年

85.33

-12.00%

1459.9

9.40%

743.9

37.80%

房地产一级市场投资总额下降，而商品房的供应量上升，是过去一年来宝山房地产市场的一个特点。

房地产市场

2007年上海楼市普通住宅成交212735套，成交面积㎡。

其中宝山区住宅类房源共计成交31909套，成交面积3203532㎡，成为上海楼市的领头羊。

随着宝山新城的进一步开发，在现有1、3号轨道交通的带动下，以及多条轨道交通的陆续建成通车，宝山区在居住氛围和区位方面的优势将越发明显。

加上，可供开发的土地剩余量较大，宝山楼市在整体上将会继续保持相对高于其它区域的增长量和较快的发展速度。

二、分区市场分析

1、张庙板块

区域位置

张庙板块位于宝山区南部环北大道以南，江杨南路以西，沪太路以东的区域。

南靠闸北区。

区域环境

该板块已经发展为成熟社区。

这是宝山区最早通地铁的板块，轨道交通1号线经过该板块，有三个停靠站点（从南向北依次为共康路站、通河新村站、呼兰路站），并且有十几路公交班车通往各个方向，出行十分便利。

经过多年的发展，该板块内生活配套设施比较齐全，家乐福宝山购物中心、华联吉买盛、好美家、永乐、苏宁电器及各大银行网点都分布其中。

同时商业店铺繁多，完全可以满足居民的日常购物需求。

张庙板块的教育设施比较齐全，宝山区第三中心小学、虎林小学、泗塘中学、求真中学、通河中学等学校坐落于该板块内，社区内也有幼儿园，但无区重点、市重点学校。

在就医方面，主要依赖仁和医院，该院为二级甲等医院。

另外还有社区内的地段医院可以满足基本的看病就医需求。

个案分布

目前区域内目前该板块在售的项目有4个，且相互毗邻，均在轨道交通1号线西侧区域。

长江西路北侧有两个项目：

宝宸怡景园位于三泉路西侧在1号线通河新村站正西约300米。

九英里城在长临路西侧，据地铁站较远步行约15分钟。

沿场北路上有两个项目：

东边和欣国际花园，距1号线呼兰路站约300米。

西边的新梅绿岛苑地段相对较差，步行约20分钟。

最新一批的房源情况如下：

开盘日期

案名

开发商

位置

均价（元/M2）

主力面（M2）

主力总价（万元）

销售率

工程进度

08/3/20

宝宸怡景园

宝宸集团

三泉路1859弄

12500

二房

85-90

105－112

100%

准现房

07/12/2

九英里城

谷元置业

长临路1318弄9-11号

12000

二房98.38－98.76

116—120

80%

现房

08/1/2

和欣国际花园

和欣地产

场北路

39弄

14000

85．13—98.2

136－140

60%

在建

07/12

新梅绿岛苑

新竺实业

宝山场北路499弄

11000

一房61

二房91

三房106

一房67万

二房100万

三房116万

35%

项目规模

总建（万㎡）

10--15

15--20

20--25

25--30

30--35

目前在推的几个项目中宝宸怡景园规模和和欣国际花园规模较大，而九英里城与新梅绿岛苑规模较小。

产品类型

多层

小高层

高层

别墅

目前在推的项目以小高层，高层为主，其中高层都是18层，另有少数多层，没有别墅项目。

主力面积

主力面积（M2）

60—70

70—80

80—90

90—100

100—110

110—120

120—130

一房

三房

目前板块内以小户型为主，主力房型为二房，主力面积集中在80-100平方米，一房和三房所占比重不大。

除和欣国际花园房型较多外，其他项目可供选择的余地有限。

近期新房源推出情况

目前，张庙板块07年至今没有新的地块出售，目前也没有新的开发项目。

未来新的房源主要来自以前项目陆续推出的新盘。

其中九英里城和新梅绿岛苑推出的是最后一批，今后没有新房源出售。

宝宸怡景园与和欣国际花园将继续推出新房源。

推出时间

房型

均价

套数

备注

08/4—08/6

小高层，高层

二房、三房

二房85—90

未定

一房、二房、三房

二房80—97

期房

该板块的开发高潮阶段已经过去，估计未来不会有新项目推出。

和欣国际花园住宅总建24万，目前已推出12万。

而宝宸怡景园总建31万，截止到目前仅推出约10万，还有较多房源。

这两个项目在数量和规模上对本案构成的威胁也是比较大的。

客源情况

区域客是目前区域内各项目的主力客源，购房目的为自主。

另外受轨道交通之便，对在市中心地区工作的年轻工薪阶层的吸引力也比较大。

去化分析

凭借着轨道交通和地段的优势，本区域楼盘的去化水平从整体上来说是比较高的。

宝宸怡景园最接近轨道交通站点和中环线，地段最好，去化也最快：

08年1月推出第二批房源，共344套住宅，在一周之内售罄。

3月20日第三批房源开盘，共330套住宅，5天之内售罄。

目前正在酝酿推出第三批房源，开盘时间和价格未定。

九英里城与和欣国际花园的去化情况也比较好，九英里城在不到4个月的时间里销售率已接近80%，而欣国际花园则在不到3个月的时间，销售率已达60%。

地段较差的新梅绿岛苑去化情况相对落后，在四个月内的销售率已达35%。

2、淞南·

高境板块

淞南高境板块位于宝山区南部环北大道泰和路以南，江杨南路以东，自东向南依次和杨浦区、虹口区、闸北区毗邻。

轨道交通3号线经过该板块，从南至北依次设有殷高西路、长江南路、松发路和张华浜4个站点。

基本发展为成熟社区，但是生活配套仍处于不断完善中。

由于与虹口江湾镇相接，该板块在很大程度上可以依托江湾镇的配套。

简单的生活配套比较齐全，但整体上档次不够高。

目前仅有建配龙、永乐家电两所大型卖场和联华、华联等中型卖场。

殷高西路商业街正在建设当中，其中包括百安居（已建成）、在建的景瑞生活广场和长江国际商贸中心。

这将会满足当地需求，并有可能辐射至临近的虹口、杨浦地区。

教育设施比较齐全，有徐悲鸿艺术幼儿园、高境第一中学、上海市长江第二中学、淞南第二小学等。

缺少重点中学，但毗邻复兴高级中学、交大附中等名校。

该板块内医院以地段医院为主，有淞南地段医院。

但江湾医院、凉城医院和蓝鹰医院也可在短时内抵达，著名的二军大附属长海医院也在附近。

该板块内目前在售的项目有5个，其中有3个分布在轨道交通附近：

美岸栖庭二期、新梅淞南苑、逸居苑；

三花现代城、圣杰家苑2个项目分列殷高西路两侧。

07/11/24

美岸栖庭二期

家源置业

国权北路828弄

94-97

130-140

80%

结构封顶

08/2/23

新梅淞南苑

新菊实业

长逸路301弄

商品房10700

动迁房5300

一房54

二房76

三房95

一房58

二房80

三房102

商品房100%

动迁房10%

07/9/25

逸居苑

中昂房产

淞南路110弄

10500

77-88

80－92

93%

07/11/18

三花现代城

境逸房产

宝山区云西路168弄

15000

85－89

128－135

70%

07/11/17

圣杰家苑

长