房地产开发全套流程Word文档下载推荐.docx

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销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。

销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进展销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进展销售。

1预售

由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。

预售条件，《城市商品房预售管理方法》第五条规定：

〔1〕已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

〔2〕持有建设工程规划和施工许可证；

〔3〕按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

《城市商品房预售管理方法》第六条规定：

商品房预售实行许可证制度。

开发经营企业进展商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

2〕现售

商品房现售，应当符合以下条件：

〔1〕现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

〔2〕取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

〔3〕持有建设工程规划许可证和施工许可证；

〔4〕已通过竣工验收；

〔5〕拆迁安置已经落实；

〔6〕供水、供电、供热、燃气、通讯等配套根底设施具备交付使用条件，其他配套根底设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

〔7〕物业管理方案已经落实。

填招标申请书并到市招标办登记

招标办看现场

运用“投资项目概预算系统〞编制标底

开标会

定合同、写评标报告，发中标通知书

招标办盖章同意

建委工程处同意开工，办理开工许可证

施工单位进场开始施工，小区红线市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工

1、小区线路委托设计；

2、委托施工

3、配电施工建工程验收

4、设备安装与验收

5、送电

1、通知区园林局绿化办

2、交绿化费

3、绿化施工

1、按道路方案进展施工

2、市政办事处养路队验收

1、到自来水业务科报装委托线路设计、施工与验收

2、到市政监建所下水报装

3、规划设计

4、竣工验收

1、到热力公司报装

2、委托线路设计

3、施工与验收

〔自建锅炉房〕

1、环保局同意锅炉房位置

2、委托设计3、到劳动局报建

4、环保局审查消音除尘设备

5、竣工验收

1、到煤气公司报装

2、到规划科定线路方案

3、设计

4、查看现场规划

5、施工

6、业务科检验同意接气

7、凭通气单到管网所办固定资产转移手续与通气手续

8、凭接气单到液化气公司办各户通气手续

9、通气

全部竣工

四方验收、检验单签字盖章

办理入住手续、办理产权证

第二章房地产开发公司的设立

第一步房地产开发公司设立的法律程序

一、资房地产综合开发公司的设立：

1、公司设立准备；

2、申请资质等级审批；

3、申请办理企业名称预先核准；

4、办理工商注册登记；

5、办理税务登记。

二、外资房地产开发公司的设立：

1、申请批准项目建议书；

2、办理企业名称登记；

3、送审合资或合作合同、章程；

4、申领外商投资企业批准证书；

5、办理企业登记。

第一项房地产开发公司设立的相关税费

1、企业法人开业登记费；

2、企业法人变更登记费；

3、企业法人年度检验费；

4、补、换、领证照费。

第三章土地使用权取得流程

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

土地使用权主要有以下三种取得方式见表一。

表一、土地使用权取得方式

土地获得方式

容

土地使用权

出让

指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

转让

指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

划拨

指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。

以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府与土地管理部门同意，交补交出让金后方可进展转让、出租和抵押。

土地相关术语：

一、生地：

指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

二、熟地：

指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

三、宗地：

是地籍的最小单元，是指以权属界限组成的封闭地块。

四、宗地图：

是土地使用合同书附图与房地产登记卡附图。

它反映一宗地的根本情况。

包括：

宗地权属界限、界址点位置、宗地建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

五、集体土地：

是指农村集体所有的土地。

六、征用土地：

指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

土地的使用年限：

凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

即：

居住用地七十年；

工业用地五十年；

教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

商业、旅游、娱乐用地四十年；

综合用地或者其他用地五十年。

另外，加油站、加气站用地为二十年。

第二步取得开发土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让：

1、办理建设用地规划许可证；

2、办理建设用地委托钉桩；

3、办理国有土地使用权出让申请；

4、主管部门实地勘察；

5、土地估价报告的预审；

6、委托地价评估；

7、办理核定地价手续；

8、办理土地出让审批；

9、签订国有土地使用权出让合同；

10、领取临时国有土地使用证；

11、领取正式国有土地使用证；

12、国有土地使用权出让金的返还。

二、国有土地使用权的划拨：

1、国有土地使用权划拨用地申请；

2、主管部门现场勘察；

3、划拨用地申请的审核、报批；

4、取得划拨用地批准。

三、集体土地的征用：

1、征用集体土地用地申请；

2、到拟征地所在区〔县〕房地局立案；

3、签订征地协议；

4、签订补偿安置协议；

5、确定劳动力安置方案；

6、区〔县〕房地局审核各项协议；

7、市政府下文征地；

8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费；

9、办理批地文件、批地图；

10、办理冻结户口；

11、调查户口核实劳动力；

12、办理农转工工作；

13、办理农转居工作；

14、办理超转人员安置工作；

15、地上物作价补偿工作；

16、征地结案。

第二项取得开发土地使用权的相关税费

1、地价款〔土地出让金〕；

2、资金占用费；

3、滞纳金；

4、土地使用费；

5、外商投资企业土地使用费；

6、防洪工程建设维护管理费；

7、土地闲置费；

8、土地权属调查、地籍测绘费；

9、城镇土地使用税；

10、地价评估费；

11、出让土地预订金；

12、征地管理费；

13、土地补偿费；

14、青苗与树木补偿费；

15、地上物补偿费；

16、劳动力安置费；

17、超转人员安置费；

18、新菜田开发建设基金；

19、耕地占用税。

第三步拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进展拆迁工作；

2、办理拆迁申请；

3、审批、领取拆迁许可证；

4、签订房屋拆迁责任书；

5、办理拆迁公告与通知；

6、办理户口冻结；

7、暂停办理相关事项；

8、确定拆迁安置方案；

9、签订拆迁补偿书面协议；

10、召开拆迁动员会，进展拆迁安置；

11、发放运作拆迁补偿款；

12、拆迁施工现场防尘污染管理；

13、移交拆迁档案资料；

14、房屋拆迁纠纷的裁决；

15、强制拆迁。

第三项拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费；

2、搬家补助费；

3、提前搬家奖励费；

4、临时安置补助费〔周转费〕；

5、清理费；

6、停产停业综合补助费；

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费；

8、一次性异地安置补助费；

9、房屋拆迁管理费；

10、房屋拆迁服务费。

第四章房地产开发阶段

第四步立项和可行性研究的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书；

2、初步确定开发方案；

3、申报规划要点；

4、申报、审批项目建议书；

5、编制项目可行性研究报告；

6、申报、审批项目可行性研究报告。

第四项立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费；

2、建设工程规划许可证执照费。

第五步规划设计和市政配套法律程序

一、房地产开发项目的规划设计程序：

1、申报选址定点；

2、申报规划设计条件；

3、委托作出规划设计方案；

4、办理人防审核；

5、办理消防审核；

6、审定规划设计方案；

7、住宅设计方案的专家组审查；

8、落实环保“三废〞治理方案；

9、委托环境影响评价并报批；

10、建设工程勘察招、投标；

11、委托地质勘探；

12、委托初步设计；

13、申报、审定初步设计。

二、房地产开发项目的市政配套相关程序：

1、征求主管部门审查意见；

2、落实市政公用设施配套方案；

3、报审市政配套方案；

4、市政各管理部门提出市政配套意见；

5、市政管线