购物中心分租事宜的风险防范Word格式.docx

购物中心分租事宜的风险防范Word格式.docx

《购物中心分租事宜的风险防范Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《购物中心分租事宜的风险防范Word格式.docx（5页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

解约难，退租后的装修补偿费，长时间占用难以再次出租的问题。

二、 

可能存在的风险、问题，及注意事项

1、招商前的准备工作

（1）落实商铺的产权

房屋的用途和土地用途：

必须确保所开发购物中心的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可开发作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

（2）相关事项的规划

开发商（出租方）须结合实际情况，制定关于商场开业期限、商铺交付条件、商铺交付标准、商铺交付期限、商铺单元面积测绘等的计划。

（3）不动产抵押

如需进行融资功能，开发商（出租方）可进行不动产抵押，但在抵押前须考虑好如何处理抵押与租赁的关系，抵押与租赁的先后顺序将对抵押人（出租人）、抵押权人（银行）、租客（承租人）三方的权利义务关系及后续影响。

（4）配套设施等的落实

如发布户外广告等，须有关部门审批的事宜，开发商（出租方）可在租赁协议签订前，先行开展。

2、招商时须注意的问题

（1）购物中心产证取得前签约，或会产生承租主体替换的问题

有些商家或需要将商铺作为公司注册地或营业地，因签约时购物中心尚未取得大产证，而无法通过工商部门的登记许可。

该类商家往往会采取由一家已成立公司或个人作为签约主体，待新公司登记手续完成后，再由新公司替换原公司作为商铺的承租主体。

上述情况，将可能出现承租权的转让、合同转让、转租等法律问题，需要事先在租赁合同中加以约定，并配合采取签署补充协议、结算费用、重新签署租赁合同等方式，依法完成承租主体的替换。

（2）“自然人”承租主体的选择

自然人可以作为承租主体。

与自然人类似的主体还包括个体工商户、个人独资企业、一人有限责任公司、一般有限责任公司。

上述不同的主体对于租赁合同的履行风险不同，“自然人”主体作为承租主体往往风险较高。

故，出租方需要在签约时具有相应得法律意识，争取选择有利于合同履行、降低合同风险的签约对象。

（3）担保问题

由于市场的不规范，在承租人违约时，仅仅依靠保证金担保，出租方往往无法挽回全部的经济损失。

但基于行业惯例，在签约时要求资质较低的承租人为履约提供其他担保方式，往往无法实现。

尽管如此，出租方在签约时，仍应对签约主体的经营资质做出评估，对于部分资质较差的租户应尝试引入其他担保机制，以分散出租方的风险。

同时对于保证金的性质和用途作出不利于承租人的限制性规定。

（4）恶意磋商

由于商业市场竞争复杂，有些商家利用法律漏洞，采用恶意磋商的方式，即根本没有与出租方订立合同的意愿，但以与出租方进行谈判为借口，恶意与出租方进行合同谈判，以达到损害出租方或第三人利益的目的。

对此，需要出租方提高法律意识，避免陷入恶意磋商的陷阱中，同时出租方要有证据意识，形成保留、收集证据的习惯，以依法追究恶意商家的法律责任。

（5）租赁者的相关证件及销售商品的签约前调查

签订租赁协议前，应核实租赁者的营业执照。

如涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要查看治安许可证、卫生许可证等证件，并调查其信誉情况。

另，对租赁者在商铺中销售的进货渠道亦要有所了解，查看相关的进货证明。

以防租赁者销售产品涉及违反（侵犯知识产权、走私货、盗赃物等），而被牵连至诉讼。

3、签约时的权责条款制定

（1）大品牌的强势

由于大品牌进入大型折扣购物中心后，会要求出租方支付其装修补贴、推广补贴及各类补贴费用。

而出租方在该品牌的扣率提成又较低。

在签约前，须充分考虑该问题，合算成本。

（2）权责不对等条款的处理

签约中，或会产生其他权责不对等的条款。

如，在租金的计算及累年递加问题；

租金税费的是否可增加入租金中，水、电、通信等费用的分摊和补贴；

出租方承诺的相关配套服务；

商场促销措施的性质；

pos机的使用及费率结算等等等。

出租方应在合同签订时避免使用承租方提供的格式合同，在权责条款制定中，注意维护自身的利益。

（3）优先承租权

从出租方角度看，一个新的购物中心在租赁期限到期后，出于调整业态或增加租金的需要，出租方不希望与承租方续租而由其他商家承租。

从承租方角度看，如商业项目生意兴旺，则希望凭借优先承租权与出租方进行续租。

两者截然相反的角度导致了纠纷发生。

故需在租赁合同中提前加以约定，采取双方约定的形式弥补法定不足的缺陷，并进而设定有利于出租方的、具有操作性的条款

（4）租赁合同登记

租赁合同的登记首先须搞清楚每个商铺是否具备登记的前提条件。

租赁合同登记因其影响到租户能否取得物权效力并以对抗第三人，因而往往被租户所关注，但对位于出租方地位的出租方，实际意义不明显。

出租方可以根据具体情况，选择是否登记，并在租赁合同中提前加以约定。

4、购物中心的综合管理

（1）日常管理

在日常管理中，对广告牌设置、物业管理、相邻权、公共部位占用（租赁）等等或会产生争议，建议在租赁合同中事先予以阐明。

（2）欠租

租户欠租往往会寻找借口，例如交付房屋有瑕疵、租赁面积歧义、商场开业率较低、租金或物业管理费过高、不配合办理营业执照、设施设备无法使用，以及出租方口头承诺未兑现等等。

针对特定的法定事由，出租方或需在租赁合同中提前加以免责约定。

另，在租赁合同中应约定，相关的合同变更，须采用书面形式。

针对租户欠租行为，出租方除了依法催讨外，还可以考虑其他的救济措施，例如限水限电等，但如何具体运用，需要律师采取相应的法律技巧。

（3）转租

出租方从自身利益出发，通常约定承租方不得转租。

但值得注意的是，承租方可能会变相采取合作经营、联营等形式，将商铺交付给他人使用，承租方不参与经营但却获得租金性收益，此种情况也属于转租。

由于变相转租行为同样发生转租的法律后果，又因为其隐蔽性强，因而更容易给出租方带来风险。

实践中出租方应随时保持与租户的沟通，并有意识防止此类转租的发生。

5、解约及善后事项

主要指承租方违约而被出租方单方解除合同的情况。

面对解约纠纷时，出租方可依照合同或法律的规定全面保障自身的权益，以处理因解约而引发的纠纷，如房屋添附物的处理、承租方遗留物品的处理、强制撤离场地、公证机关的介入、商家注册地的注销等等。

故出租方须要在签订租赁合同时对以上问题予以充分考虑，并在处理具体纠纷时，多听取律师的意见。

三、 

小结

除上述问题外，或还会涉及到与消费者（产品质量而引发的消费者维权），房地部门、工商部门、消防部门、卫生管理部门等间的诸多问题。

综上所述，开发商在将大型折扣购物中心分租时，会涉及到诸多法律问题。

故，在订立租赁合同时须考虑全面外，建议在相关事项开展前多听取专业人士的意见；

在项目开展时，与专业人士多做沟通；

在遇到问题时，向专业人士寻求帮助。