购物中心分租事宜的风险防范Word格式.docx
《购物中心分租事宜的风险防范Word格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《购物中心分租事宜的风险防范Word格式.docx(5页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
![购物中心分租事宜的风险防范Word格式.docx](https://file1.bdocx.com/fileroot1/2022-10/11/b462766a-1b29-4d94-a881-910f272fd9ef/b462766a-1b29-4d94-a881-910f272fd9ef1.gif)
解约难,退租后的装修补偿费,长时间占用难以再次出租的问题。
二、
可能存在的风险、问题,及注意事项
1、招商前的准备工作
(1)落实商铺的产权
房屋的用途和土地用途:
必须确保所开发购物中心的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可开发作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
(2)相关事项的规划
开发商(出租方)须结合实际情况,制定关于商场开业期限、商铺交付条件、商铺交付标准、商铺交付期限、商铺单元面积测绘等的计划。
(3)不动产抵押
如需进行融资功能,开发商(出租方)可进行不动产抵押,但在抵押前须考虑好如何处理抵押与租赁的关系,抵押与租赁的先后顺序将对抵押人(出租人)、抵押权人(银行)、租客(承租人)三方的权利义务关系及后续影响。
(4)配套设施等的落实
如发布户外广告等,须有关部门审批的事宜,开发商(出租方)可在租赁协议签订前,先行开展。
2、招商时须注意的问题
(1)购物中心产证取得前签约,或会产生承租主体替换的问题
有些商家或需要将商铺作为公司注册地或营业地,因签约时购物中心尚未取得大产证,而无法通过工商部门的登记许可。
该类商家往往会采取由一家已成立公司或个人作为签约主体,待新公司登记手续完成后,再由新公司替换原公司作为商铺的承租主体。
上述情况,将可能出现承租权的转让、合同转让、转租等法律问题,需要事先在租赁合同中加以约定,并配合采取签署补充协议、结算费用、重新签署租赁合同等方式,依法完成承租主体的替换。
(2)“自然人”承租主体的选择
自然人可以作为承租主体。
与自然人类似的主体还包括个体工商户、个人独资企业、一人有限责任公司、一般有限责任公司。
上述不同的主体对于租赁合同的履行风险不同,“自然人”主体作为承租主体往往风险较高。
故,出租方需要在签约时具有相应得法律意识,争取选择有利于合同履行、降低合同风险的签约对象。
(3)担保问题
由于市场的不规范,在承租人违约时,仅仅依靠保证金担保,出租方往往无法挽回全部的经济损失。
但基于行业惯例,在签约时要求资质较低的承租人为履约提供其他担保方式,往往无法实现。
尽管如此,出租方在签约时,仍应对签约主体的经营资质做出评估,对于部分资质较差的租户应尝试引入其他担保机制,以分散出租方的风险。
同时对于保证金的性质和用途作出不利于承租人的限制性规定。
(4)恶意磋商
由于商业市场竞争复杂,有些商家利用法律漏洞,采用恶意磋商的方式,即根本没有与出租方订立合同的意愿,但以与出租方进行谈判为借口,恶意与出租方进行合同谈判,以达到损害出租方或第三人利益的目的。
对此,需要出租方提高法律意识,避免陷入恶意磋商的陷阱中,同时出租方要有证据意识,形成保留、收集证据的习惯,以依法追究恶意商家的法律责任。
(5)租赁者的相关证件及销售商品的签约前调查
签订租赁协议前,应核实租赁者的营业执照。
如涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要查看治安许可证、卫生许可证等证件,并调查其信誉情况。
另,对租赁者在商铺中销售的进货渠道亦要有所了解,查看相关的进货证明。
以防租赁者销售产品涉及违反(侵犯知识产权、走私货、盗赃物等),而被牵连至诉讼。
3、签约时的权责条款制定
(1)大品牌的强势
由于大品牌进入大型折扣购物中心后,会要求出租方支付其装修补贴、推广补贴及各类补贴费用。
而出租方在该品牌的扣率提成又较低。
在签约前,须充分考虑该问题,合算成本。
(2)权责不对等条款的处理
签约中,或会产生其他权责不对等的条款。
如,在租金的计算及累年递加问题;
租金税费的是否可增加入租金中,水、电、通信等费用的分摊和补贴;
出租方承诺的相关配套服务;
商场促销措施的性质;
pos机的使用及费率结算等等等。
出租方应在合同签订时避免使用承租方提供的格式合同,在权责条款制定中,注意维护自身的利益。
(3)优先承租权
从出租方角度看,一个新的购物中心在租赁期限到期后,出于调整业态或增加租金的需要,出租方不希望与承租方续租而由其他商家承租。
从承租方角度看,如商业项目生意兴旺,则希望凭借优先承租权与出租方进行续租。
两者截然相反的角度导致了纠纷发生。
故需在租赁合同中提前加以约定,采取双方约定的形式弥补法定不足的缺陷,并进而设定有利于出租方的、具有操作性的条款
(4)租赁合同登记
租赁合同的登记首先须搞清楚每个商铺是否具备登记的前提条件。
租赁合同登记因其影响到租户能否取得物权效力并以对抗第三人,因而往往被租户所关注,但对位于出租方地位的出租方,实际意义不明显。
出租方可以根据具体情况,选择是否登记,并在租赁合同中提前加以约定。
4、购物中心的综合管理
(1)日常管理
在日常管理中,对广告牌设置、物业管理、相邻权、公共部位占用(租赁)等等或会产生争议,建议在租赁合同中事先予以阐明。
(2)欠租
租户欠租往往会寻找借口,例如交付房屋有瑕疵、租赁面积歧义、商场开业率较低、租金或物业管理费过高、不配合办理营业执照、设施设备无法使用,以及出租方口头承诺未兑现等等。
针对特定的法定事由,出租方或需在租赁合同中提前加以免责约定。
另,在租赁合同中应约定,相关的合同变更,须采用书面形式。
针对租户欠租行为,出租方除了依法催讨外,还可以考虑其他的救济措施,例如限水限电等,但如何具体运用,需要律师采取相应的法律技巧。
(3)转租
出租方从自身利益出发,通常约定承租方不得转租。
但值得注意的是,承租方可能会变相采取合作经营、联营等形式,将商铺交付给他人使用,承租方不参与经营但却获得租金性收益,此种情况也属于转租。
由于变相转租行为同样发生转租的法律后果,又因为其隐蔽性强,因而更容易给出租方带来风险。
实践中出租方应随时保持与租户的沟通,并有意识防止此类转租的发生。
5、解约及善后事项
主要指承租方违约而被出租方单方解除合同的情况。
面对解约纠纷时,出租方可依照合同或法律的规定全面保障自身的权益,以处理因解约而引发的纠纷,如房屋添附物的处理、承租方遗留物品的处理、强制撤离场地、公证机关的介入、商家注册地的注销等等。
故出租方须要在签订租赁合同时对以上问题予以充分考虑,并在处理具体纠纷时,多听取律师的意见。
三、
小结
除上述问题外,或还会涉及到与消费者(产品质量而引发的消费者维权),房地部门、工商部门、消防部门、卫生管理部门等间的诸多问题。
综上所述,开发商在将大型折扣购物中心分租时,会涉及到诸多法律问题。
故,在订立租赁合同时须考虑全面外,建议在相关事项开展前多听取专业人士的意见;
在项目开展时,与专业人士多做沟通;
在遇到问题时,向专业人士寻求帮助。