物业管理费测算指引资料Word下载.docx
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商业面积
写字楼面积
会所面积
别墅面积
学校面积
面积合计
购房合同面积
分摊管理费面积
注:
如购房合同中面积已包括分摊公共面积,则按此面积直接统计,如个别地区法规要求合同中按套内面积计或按套计,则应加入分摊管理费面积。
4.9.列举法测算
4.9.1.人工费用的测算
4.9.1.1.组织架构的确定
根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境、以及委托方对物业管理服务的要求等实际情况,对组织架构、岗位编制进行预测。
4.9.1.2.人工费用的测算。
根据确定的组织架构,遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。
人工费用包括:
工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。
4.9.1.3.工资的测算(单位:
元/月)。
根据确定的组织架构,按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。
人员工资构成表
单位:
元
序号
工资标准
人数
工资金额(月)
1
经理
工资标准×
2
经理助理
3
行政管理人员
技术、维修人员
5
保安人员
6
保洁人员
7
绿化人员
8
其他人员
合计
4.9.1.4.奖金及双薪(单位:
根据确定的组织架构,按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。
奖金及双薪
标准(折算月)
补贴、奖金金额(月)
季度奖
标准×
双薪
年终奖
4.9.1.5.工资附加费(单位:
按照政府规定及公司《薪金福利标准》进行工资附加费的测算。
工资附加费计提的标准按国家规定的标准计提。
4.9.1.6.社会保险费的测算(单位:
按照当地劳动部门的规定进行社会保险费的测算(一般户口所在地与非户口所在地的标准差异较大,在测算时请注意区分)。
4.9.1.7.补贴及过节费
根据确定的组织架构,按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。
补贴及过节费
加班补贴
交通补贴
过节费
4.9.1.8.其它
未列入以上五项但计入人工费用的,如员工活动费用等。
4.9.2.行政费用的测算(单位:
元/月)
4.9.2.1.低值易耗品购置费用。
4.9.2.2.管理处办公用水电费。
水费根据管理处水费的使用情况(包括饮用水):
使用水费金额=使用量(立方)/月×
水费收费单价
饮用水金额=饮用水(桶)/月×
桶饮用水单价
电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况:
照明用电费用=办公照明的功率×
按每天实际使用时间(折算成的小时单位)×
电费收费标准
办公电器用电费用=空调等办公设备的功率×
4.9.2.3.办公设备维护费用。
主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。
4.9.2.4.通讯费。
物业管理所需的通讯费用。
其中包括:
手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用、对讲机等。
4.9.2.5.公务车辆费。
根据管理服务业务的需要,确定每月固定外出办事的车辆费用。
4.9.2.6.交际应酬(公关维护)费。
4.9.2.7.电脑维护费用。
根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费,包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。
4.9.2.8.报刊资料费。
因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。
4.9.2.9.咨询及诉讼费。
聘请法律顾问的费用分摊,业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。
4.9.3.财产费用的测算(单位:
4.9.3.1.折旧费用。
管理处正常管理服务需要所购置的固定资产(单价在2000元以上,使用年限超过一年),按使用年限进行折旧。
固定资产包括:
●办公设备:
电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。
●清洁绿化工具:
洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。
折旧费用=固定资产的原值÷
固定的使用年限÷
12月
4.9.3.2.资产的摊销。
管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。
开办费主要包括:
前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具,以及办公场所的装修费等。
分摊费用=开办费发生的总额÷
委托的管理期限÷
4.9.3.3.固定资产的修理费。
前期购置的固定资产,按固定资产折旧的15%计提修理费。
4.9.3.4.员工宿舍租金(地产提供宿舍,此项费用不计)。
4.9.3.5.(财产)保险费(公共设施、设备购买的保险)。
保险费=(须投保的公共设施、设备)总金额×
保险费率÷
保险受惠物业的总面积
购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段,所以必须计提,必须投保。
业主如有异议,必须经业主大会决定并形成法律文件,否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。
4.9.4.物料消耗的测算(单位:
4.9.4.1.服装费的测算(单位:
按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。
服装费用构成表
服装成本
服装费用(月)
服装成本×
人数÷
使用月份
4
保安管理人员
保洁管理人员
4.9.4.2.保安物料消耗。
根据物业管理所需配置的保安器材(可参考下表的测算方法),按照实际使用年限进行摊销。
保安器材分摊明细表
物资名称
单价×
数量
使用期限
每月分摊费用
备注
对讲机
1080元/台×
35
3年
1050元
所有材料可根据所管小区的需要,按照实际配置情况及使用年限进行测算。
(参考价格)
对讲机电池
100元/台×
70
2年
292元
对讲机耳唛
30元/个×
0.5年
175元
电警棍
600元/根×
10
250元
硬盘录像机
1500元/台×
85元
录像带
50元/台×
33
1年
220元
巡更棒(可选)
1900元/根×
267元
巡更感应点
60元/个×
100
167元
手电筒
70元/个×
15
30元
干电池
3元/节×
20天
202元
防火服
1000元/套×
139元
防火面具
150元/个×
2元
手推式灭火器
750元/个×
68元
4公斤灭火器
2000
5000元
消防工具
400元/套×
5年
33.元
消防桶
20元/个×
30
17元
救援绳
8元/米×
500
67元
交通指挥棒
100元/个×
25元
反光背心
35元/件×
5.9元
紧急隔离带
75元/盘×
21元
交通路锥
50
98元
相机胶卷
25元/个×
3个月
8683.3元
4.9.4.3.保洁物料消耗。
根据物业管理所需配置的保洁材料(可参考下表的测算方法),按照实际使用年限进行摊销。
保洁材料分摊明细表单位:
用途
单位
单价
月均消耗数量
月均消耗金额
玻璃刮刀
清洁玻璃
把
25.00
75.00
铲刀
清洁地面
4.00
8.00
清洁桶
盛水
个
9.00
长地拖
15.00
45.00
扫把
6.00
18.00
垃圾斗
清扫垃圾
5.00
10.00
地刷
尘拖布
清洁大堂
套
20.00
毛巾
擦拭物品
条
鸡毛掸
除尘
洁厕刷
清洁便池
3.00
胶手套
劳动保护
双
地毯清洁剂
清洁地毯
瓶
150.00
洗衣粉