购物中心开业后品牌调整与运营管理Word格式.doc

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5、经营期宣传推广策略与品牌调整相匹配的原则；

（三三三三）建建建建立立立立品品品品牌牌牌牌调调调调整整整整机机机机制制制制：

1、业绩监测与分析2、考核与淘汰：

提前在合同中设置考核的元素（如：

在同品类和同层中坪效排名倒数的视为违约即被调整）3、集中调整和临时性调整相结合；

4、应急掉铺调整预案现场尽量少围挡，请日常关系好的租户临时增加营业区域以应对“一夜之间跑路的店铺）；

一旦围挡可能导致连锁反应；

（四四四四）建建建建立立立立品品品品牌牌牌牌储储储储备备备备库库库库：

1、品牌库分类：

1）主力店品牌库按照业态划分为百货、影城、KTV、电玩、电器、超市、书店、大型食品零售店、儿童零售、教育、健身、冰场及其他业态2）零售、餐饮、休闲娱乐、生活功能22、品牌排序和定级：

品牌库各业态按照品牌得分划分为A、B、C三个级别，各业态品类选择应围绕购物中心整体定位（某些品牌的级次在团队中可能会有争议，一定要在决策前达成一致，品牌库的建立必须审核后才纳入品牌库）（五五五五）清清清清晰晰晰晰认认认认知知知知在在在在购购购购物物物物中中中中心心心心正正正正在在在在经经经经营营营营的的的的品品品品牌牌牌牌类类类类型型型型：

1、叫好又叫座型2、叫好不叫座型3、叫座不叫好型4、既不叫好又不叫座型培育期：

40%1；

20%2；

20%3；

20%4；

成长期：

50%1；

10%4；

成熟期：

70%1；

10%3；

运营团队一定要密切关注2、3类型，对他们加以培育，很容易转化成为1；

对4一定要做好充分的替代准备。

（六六六六）品品品品牌牌牌牌淘淘淘淘汰汰汰汰和和和和考考考考核核核核机机机机制制制制：

1、将品牌归类并考核2、定期制定淘汰机制性质主导方原因类型获知渠道方式应对策略主动调整购物中心提档升级间接经营分析劝退招商消费者消费需求间接满意度调查劝退招商被动调整商家业绩不佳直接经营分析更换品牌招商调整（七七七七）掉掉掉掉铺铺铺铺预预预预案案案案商铺预警的周、月度报表的建立与完善商铺信息经营信息品牌铺号面积业态决策租金标准实际租金标准月度租金总额月均销售额月均坪效租售比欠租情况是否申请撤铺预计或实际空铺时间拟招商时间计划完成时间目前进度责任人3商铺基本情况调整时租金情况调整后首年租金增长情况时间责任人序号铺位号面积现经营品牌或空铺拟调整品牌1拟调整品牌2集团决策租金标准调整时实际租金标准首年租金标准拟给予装修免租原品牌终止时间新品牌拟进场时间新品牌开业时间部门责任人（差的位置一定要放好品牌；

同时注意餐饮是快速热场的品类，但餐饮的消费者也是品牌忠诚度最低的，所以餐饮也是容易出问题的。

四四、营营运运管管理理（运运营营部部、招招商商部部、营营销销客客服服部部）概概概概念念念念：

指零售商透过一些硬指标及软指标对其门店的各项作业，起到培训、督导、考核、奖惩的一系列经营管理活动购购购购物物物物中中中中心心心心运运运运营营营营管管管管理理理理的的的的内内内内容容容容1、巡场和巡检；

2、商户沟通3、档案管理4、顾客沟通5、数据统计与分析6、企划促销活动组织和落实7、收租收费第第第第一一一一部部部部分分分分：

运运运运营营营营期期期期经经经经营营营营分分分分析析析析1、经营分析：

如何做好？

如何对分析结果加以运用？

（从粗放式管理到精细化管理的基础是数据分析、购物中心与百货公司的数据深度及取向不同数据整理数据分析数据运用数据化管理是运用分析工具对客观、真实的数据进行科学分析，并将分析结果运用到管理工作的各个环节的一种方法；

数据化管理既是一个过程，更是一个管理工具基础数据总建筑面积自持物业收租面积品牌数量铺位数量业态占比主力、次主力品牌经营数据年月租金收入年月销售额年月客流量年月车流量各项经营数据的预警值各项经营数据的期望值各楼层、业态的平均租金各楼层、业态的平均租售比4指标名称作用常用数据经验性评价销售坪效评价零售、餐饮类品牌在一段时期内的经营业绩；

预测商户的经营能力；

月销售坪效年销售坪效零售主力店月销售坪效600元每平非主力店销售坪效1000元每平租售比%评价商户的承租能力，预测欠租风险；

评价商户的盈利能力，预测租赁调整紧迫性及租金可调整幅度；

月租售比年租售比警戒区域：

非主力店租售比50%观察区间：

非主力店租售比在1050%机会区间：

非主力店租售比10%（结合购物中心自身具体情况，分业态设定）贡献率%评价某类、某个品牌对整体经营业绩的影响；

预测租赁调整的必要性业态、品类销售平均贡献率品牌销售坪效贡献率销售坪效贡献率100%，正向影响可保持销售坪效贡献率100%，负向影响，可调整指标名称作用常用数据经验性评价同比%评价增长速度和能力预测发展潜力月同比定期、段同比同比0，增长力强，可保持；

同比0，增长率弱，可调整环比%评价异动状态预测发展趋势日环比周环比月环比年环比环比0，正增长、异常上升，给予关注；

环比，负增长、异常下降，分析原因；

与目标值对比%评价与预警值、期望值的差距；

预测发展目标预警值偏离度目标达成率偏离度、达成率0，正常，可保持；

偏离度、达成率0，预警，分析原因（四四四四）购购购购物物物物中中中中心心心心周周周周年年年年庆庆庆庆分分分分析析析析报报报报告告告告5（五五五五）购购购购物物物物中中中中心心心心*年年年年经经经经营营营营分分分分析析析析报报报报告告告告万达广场XX年经营分析总体经营概况1、销售走势：

（月平均、每月度）；

2、总体销售、主力店、非主力店之间的对比：

增长同幅；

销售主要来源于主力店；

3、销售平效为717元每平米（处于亏损和赢利的临界点，即培育期）；

4、客流走势：

客流最高峰与销售业绩高峰期不一致，说明有效客流不够、客户忠诚不高；

5、销售额与客流关系：

6至8月份客流高但销售不高；

（说明营销活动只注重了客流的提升，而不是以“销售提升”为目标；

）6、主力店的销售分析：

7、销售坪效：

电器的坪效最高（但毛利极低，在购物中心要谨慎电器的引进）；

主力店的坪效平均值为720元；

（谁给我价值最大，谁就获得最好的位置，而作此决策的是以“坪效”为推手；

但日本提出全新的观点，即将高坪效的化妆品放至高楼以带动坪效低的品类）；

8、各业态销售走势：

受行业淡旺季影响；

（儿童业态在购物中心：

与餐饮有极大的粘性；

用餐饮与儿童作活动，吸引人气最快）（活动结合影院大片上映一起做）（六六六六）购购购购物物物物中中中中心心心心（商商商商户户户户、消消消消费费费费者者者者）满满满满意意意意度度度度分分分分析析析析报报报报告告告告XX购物中心商户满意度调查报告商家是购物中心的利润提供者，永远是合作关系。

共同的目标是如何在契约的基础上去实现共赢。

不要因为局部的矛盾而忽略了此目标。

1、调查目的：

了解商户满意度真实现状；

了解需求；

了解不足，扬长避短；

2、调查对象及方法：

2、调研结果：

经营方式；

商户习惯的联系方式；

客流系统统计（要求商户在店面安装此）；

POS机使用情况；

使用POS满意度；

入店购物顾客统计：

老顾客占比61%；

新顾客占比11%；

新老成交比例统计：

进入商户的成交比例在5%以下占比7%；

57%占7%；

1015%占比9%；

如何提升自身销售：

培训导购占比30%；

不同促销政策；

分析经营数据；

有效管理库存占比；

改变商品组合占比；

改变陈列占比；

其他占比对营运的调查结果：

营运人员需提升的方面：

服务技能占比；

服务技巧；

服务意识；

营运人员对商户经营的辅导及关注：

无占比；

很少；

时有；

经常；

营运人员协助与协调商户经营管理需要提升的方面：

协助处理工商税务城管等问题占比；

协助进行服务员或营业员的招聘占比；

主持对店铺营业员的培训；

定期与商户针对性的沟通；

对店铺商品陈列及环境布置进行专业指导占比；

总服务台和客服中心人员在满足商户需求和咨询需要提升的方面：

人员形象5%；

服务态度17%；

位置便捷醒目；

服务内容；

及时有效；

（客户服务内容一定要有“对象感”，一定要通过宣传让商户知道你的服务内容）处理投诉问题的表现需要提升的方面：

（需要一个闭合机制即PDCA）营运管理的总体满意度：

对营销企划活动的6对商管公司组织的企划活动，商户反映企划活动起到的首要作用是为广场带客流量占比41%；

其次对场内外美陈环境管理：

不满意占比；

一般；

较满意；

满意；

对工程管理的调查结果：

工程维保需提升的方面：

商户报修方便占比；

维修及时；

工作人员服务意识；

维修效果；

收费是否合理；

（第一时间公共停车场和车场管理需要提升的方面：

车辆的导示系统；

停车场清洁；

停车场照明符合驾驶需求；

停车场收费标准合理；

管理人员收费规范；

对货物存储、运输、卸载等需提升的方面：

卸货区域的设置；

货物存储的场所；

货物运输路线的规划；

专用货梯的设置和使用；

货物运输时间的规定；

对保洁工作需提升的方面：

公共区域的清洁；

清洁人员的行为规范；

垃圾清运的及时性；

卫生间的清洁及异味处理；

安全与秩序管理商管安全保卫人员的着装仪表占比；

物业管理总体的满意度消费者调查报告：

1、概要2、消费者特征分析3、消费行为分析4、消费需求分析5、对XX广场的认知2（神秘访客体制）调查目的：

1、消费者调查对象和方法：

在广场内对1855岁的消费者（600份；

有效问卷598）

（一）消费者特征分析：

18岁以下占比；

1822岁占比；

2225占比；

2535岁占比个人月收入：

1000元以下占比；

10002999元占比；

30005999元占比；

居住区域：

青秀区；

西乡塘来的方式：

自驾车占比；

公交车；

出租车；

步行；

其他；

（步行居三说明消费人群来自周边消费者职业：

公司职员；

中高层管理者；

学生；

私营；

公务员；

其他；

7

（二）消费行为分析：

月支出：

999元占比；

10002999元；

30005999；

6000元以上占比消费行为分析：

购买服装月平均消费额为670元，在500以内的占比51%；

购买日常生活用品的为586元，在600元以内的占66%；

用于在外就餐约为530元，在200500元内的占42%；

用于休闲的约为226元，有48%每月在这方面无消费者；

用于娱乐的约为214%，有44%的人每月在这方面无消费；

距离因素：

在车程内30分钟以内的比例占了半数左右；

光顾的消费场所：

23%百货