东北某地生态风情小镇基础设施公用设施旅游开发建设项目可行性分析报告文档格式.docx

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9、项目组织运作；

10、项目的社会效益分析及经济效益分析；

11、项目的生态状况分析及评价。

二、项目建设必要性

1、文化旅游小镇项目建设，整体提升了该区域的生态环境保护，是按照国家发展文化产业的大政方针，建设、拓展我市金文化和湿地文化的又一延伸和发展，通过该项目的建设将有力提升我市历史名城和旅游城市的知名度。

文化旅游小镇的建设，是历史与现代旅游有机的结合，将成为独具个性并蕴藏浓厚文化内涵的新型现代化城镇的建设。

2、融入文化理，提升资源价值

由于文化旅游小镇的兴建，大大地提升了现有自然资源的价值，同时整体项目的策划，避免了小规模开发建设造成整体环境的破坏。

该项目融入了历史文化及人文文化和现代科技的内容，提高了休闲旅游的品质和品味，将迅速带动城市文化产业的发展。

三、研究工作依据

本项目可行性研究编制依据以下法律、法规及标准等进行编制：

（一）相关法律

中华人民共和国颁布的《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国土地管理法》、《风景名胜区管理暂行条例》等有关法律、法规。

（二）有关规范、规程及标准

1、《中华人民共和国国家标准·

旅游规划通则（GB/T18971-2003）》；

2、《旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T17775－2003）》；

3、《旅游资源分类、调查与评定（GB/18972－2003）》；

4、《风景名胜区规划规范（GB50298-1999）》。

（三）相关规划、计划

1、《东北地区振兴规划》

2、《哈尔滨市国民经济和社会发展“十一五”规划》

3、《哈尔滨哈尔滨市土地利用总体规划》

4、《哈尔滨市旅游总体规划》

5、《哈尔滨市“十一五”发展规划》

6、《哈尔滨市“十一五”旅游发展规划》

7、《哈尔滨市环境保护“十一五”发展规划》、

（四）其他相关材料

1、国内外文化旅游小镇资料

2、哈尔滨市及金代文史资料

3、实地踏勘与座谈资料

4、网络及其它公共渠道资料

四、研究工作结论

在生态效益方面，文化旅游小镇的旅游开发对丰富区域旅游形式，对植被恢复、民俗文化保护等方面都有较好效果，文化旅游小镇将促进现有产业结构的调整，改变传统生产方式，保护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。

文化旅游小镇规划建设过程充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。

在社会效益方面，对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。

旅游开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会，提高群众生活质量和水平、利于区域旅游品牌形象的打造和小城镇建设的速度，同时将提高我市湿地知名度，加快产业结构调整，促进区域经济发展。

扩大交往，促进合作，陶冶情操，提高社会主义精神文明建设水平。

在经济效益方面，规划建设旅游项目财务指标表明该项目具有较强的盈利能力，且风险都在可控的范围内。

通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益、生态效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措。

本项目可行。

第二章项目宏观形势分析

在对当前的宏观经济形势、旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上，主要对城镇旅游背景、社会经济背景以及旅游业发展背景等方面进行重点分析。

一、城镇旅游发展背景

旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要形式。

旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长,同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径，近年来在我国兴起了一批旅游城镇,如以“小桥、流水、人家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄,有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城,以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县,利用主题特色，形成了旅游竞争优势使其脱颖而出,成为我国旅游业的新星。

在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，文化旅游小镇的发展也向一定的主题化发展，综观中外的知名小城镇，都具有一定的主题特色。

上海市重点发展的“一城九镇”是借鉴国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。

如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。

而意大利的丽晖谷则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗意的主题小镇。

以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。

随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光、文化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。

该项目选择在哈市道里区新农镇区域内，主要是依托该镇独具特色、三面环水的旅游及生态农业环境和得天独厚的交通环境（距市区仅10余公里），加之其小城镇建设中相辅相成的农业科技园、花卉基地、渔业基地等遥相呼应，形成产业链的互补，为此项目的后期经营，创造了良好的业态环境，奠定了文化、旅游、生态农业一条龙的产业链，有力的保证了项目经营效果。

文化旅游小镇开发项目，充分整合工业、农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地、苇地、滩涂等地价格、低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。

三、区域旅游发展背景

哈市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。

为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放，加快哈市经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展，将全力推进文化融入旅游概念中来，将打造出一个主题鲜明的文化旅游基地。

文化旅游小镇是具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特点。

这里系松花江和金兀术运粮河交界处，特殊的地质构造、千亩湿地、广袤的芦苇、河流、滩涂、沼泽、坑塘、沟渠、稻田构成了具有特色的北国滨海河川湿地自然景观，内部设有乘船游览太平河、漫步两岸自然林带、观鸟楼远距离观鸟、观鸟廊近距离观鸟、采摘有机果蔬、苇海水上观光、苇海栈道观光、钓蟹、摸鱼、科普教育等丰富多彩的专项旅游项目，同时还可以休闲度假、拓展运动、野外宿营、湿地探险、观看表演、购买地方特色纪念品、品尝风味小吃等项目。

项目区拥有良好的湿地资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近中心城区的区位优势，拥有温泉等稀缺资源等，以湿地养生、温泉疗养为卖点；

生态居住为亮点，可以形成以养生及生态居住为主打，打造湿地特色异域风情度假品牌。

第三章市场可行性分析

一、市场需求调查

（一）本地和营口市场

1、潜在消费能力调查

近几年数据统计表明，哈尔滨、营口经济保持较快的发展，城镇和乡村居民可支配收入大幅度增加，市场消费潜力很大。

据初步统计，2007年两市GDP总量分别超过554和569亿元，城市人均可支配收入超过13500元，在全省居于前列。

其中，辽河油田集团职工相对收入较高，辽河油田集团职工及家属超过20万人，是消费能力很大的群体。

哈尔滨市经济发展状况统计

年份

人口（万人）

GDP（亿元）

人均可支配收入（元）

城市居民

农村居民（纯收入）

2003

124.4

338.0

8384

4044

2004

124.8

368.7

9509

4630

2005

125.9

425.2

11025

5067

2006

127.1

513.3

12205

5711

2007

128.2

553.6

14907

6391

（数据来源：

《辽宁省统计年鉴（2007）》、《哈尔滨市国民经济和社会发展统计公报》）

营口市经济发展状况统计

229.3

262.25

7716

3762

229.9

318.33

8628

3968

230.5

380.94

9309

4603

231.1

457.69

11135

5101

232.5

568.87

13043

5891

《辽宁省统计年鉴（2007）》、《营口市国民经济和社会发展统计公报》）

“营盘都市区”经济发展状况统计

353.7

600.25

7850

3803

354.7

687.03

8819

4249

356.4

806.14

10017

4785

358.2

970.99

11170

5356

360.7

1122.47

13525

6091

《辽宁省统计年鉴（2007）》、《哈尔滨市国民经济和社会发展统计公报》、《营口市国民经济和社会发展统计公报》）

经济基础为市场消费需求的产生提供了基础。

一般情况下，市场消费水平与人均纯收入成正比，2007年哈尔滨与营口城市人均可支配收入接近2000美元，相当于长沙的水平，正向消费型城市过渡，住房、休闲旅游、商业等正成为居民的消费热点。

2、房地产市场需求调查

通过问卷调查的方式，在哈尔滨市兴隆台区及营口市区，对5000名市民进行随机调查。

两地对购房的市场需求很大，尤其是对大面积的中高档住宅的需求；

普通住宅平均价格预期为3200元/平方米，具体调查结果统计如下：

哈尔滨购房意愿调查结果统计

购房意愿

受访者中20%在三年内有购房计划

第一套房

第二套房

换房

36%

8%

56%

住房面积

60-85平方米

85-110平方米

110平方米以上

20%

65%

15%

建筑样式

高层

多层

别墅

73%

26%

1%

价格预期

普通住房：

3100-3300元/平方米；

别墅：

6500-7000元/平方米

营口购房意愿调查结果统计

受访者中30%三年内有购房计划，其中，8%有意愿在哈尔滨购房。

32%

10%

58%

14%

68%

18%

79%

19%

2%