城中村改造项目建议书文档格式.docx

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　　1、石家庄市**房地产开发公司，是经市计委基计926号文件批准于1992年12月成立的国有公司，隶属于石家庄市国土资源管理局，注册资金人民币1000万元，经营房地产开发和旧城改造项目。

公司资金雄厚，各专业技术管理人员齐备，下设办公室、项目部、财务部、人事部、工程部、销售部。

公司总部共有职工60人，其中具有大专以上学历的55人，具有中、高级专业技术职称的45人，对房地产开发管理具有丰富的经验。

下属企业有物业管理公司、工大化工设备有限公司及生产厂、纺织公司。

公司正向集团化发展，并采取嘀志绞讲⒔牟呗裕凶殴憷姆⒄骨熬啊?

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目前，公司开发的项目有：

瑞国花园，于1998年开发的瑞国花园经济适用小区，位于石家庄市和平东路498号，占地66亩，总建筑面积10万平方米，是“老百姓买的起的好房子”。

建华•百合园，于XX年由我公司与众诚公司合作开发的多层住宅，位于石家庄市建华北大街与光华路交叉口，占地50亩，总建筑面积6.3万平方米，是附近企业“上班族理想的居住地”。

平安•万和园，于XX年开工建设的高层住宅，位于石家庄市平安南大街东平路上，占地28.36亩，总建筑面积8万平方米，是“为国家公务员精心打造的官邸”。

爱地大厦，于XX年开发建设的高层商住一体楼宇，位于石家庄市裕华东路与谈固大街交叉口，占地10亩，总建筑面积3万平方米，是“鸟瞰国际城”的理想之地。

　　现公司股份制改造基本完成，实行总经理负责制。

相信不久的将来，我公司必将跻身于大型房地产开发企业行列。

　　2、石家庄北方企业集团有限公司隶属于石家庄市长安区，注册资金1000万元，实有资产总植6000万元，现有职工总数1124人，其中大、中专生及科技人员67人。

辖区总人口3400人，总户数850户。

是集纺织、印染、禽兽用药、地产、商贸为一体，经济实力雄厚的综合性集团公司

　　公司下属18家工商企业，XX年实现总产值1.9亿元，增加值6400万元，利税615万元。

连续三年跨入市500万元以上利税大户行列。

十年来连续被授予市级、区级文明单位称号、政绩突出领导班子、先进党支部光荣称号、并被省经贸委、省统计局、省财政厅、劳动厅和人事厅批准为省中型一档企业。

　　目前集团公司正与爱地公司紧密合作，为搞好这次千载难逢改造项目，公司上下干部职工，已经全力以赴，准备迎接挑战，为石家庄市添光彩，为我们生活的更好，为子孙后代造福。

　　1.2研究工作的依据和范围

　　1.2.1研究工作的依据

　　A、市委、市政府关于加快石家庄市城中村改造的文件精神。

　　B、项目场址地形图

　　C、有关基础数据资料。

　　1.2.2研究工作范围

　　本报告重点对建设的必要性、市场预测、建设规模、建设内容、工程技术方案、投资估算及经济分析等进行研究。

　　1.3研究工作概况

　　项目单位依据市政府关于加快城中村改造建设的通知,通过近年来石家庄市房地产开发明显不适应省城建设要求,住宅档次低,价格偏高,决定开发建设《沿村家园》住宅项目,以期为省会居民提供能被工薪阶层接受的环境优美,集商业、健身娱乐、休闲广场、物业管理规范的绿色环境、小康达标的高品质的质优价廉的住房。

　　1.4建设方案

　　1.4.1建设指导思想

　　结合城市总体规划原则,根据当地实际,以人为本,合理利用土地,创造舒适、安宁、环境秀美、健康、经济适用的住宅小区。

　　1.4.2建设规模

　　小区规划总占地23.7万平方米,总建筑面积55.5万平方米,建有高层住宅、学校、托幼、活动中心、商业网点、网球场、篮球场、羽毛球馆等健身设施及公建配套设施。

　　1.4.3建设条件

　　供电:

本项目计算用电总负荷8275KVA，供电电源引自小沿村电力干线。

　　供水：

给水水源为市政管网，项目最高日最大时用水量262.25m3/h。

　　供暖:

项目采暖为市政集中供热,采暖热负荷为25.8MW。

　　1.5土地利用

　　本项目建设为城中村改造项目,符合国家及省市的产业政策,土地在本市总体规划范围内,属旧城改造用地。

　　1.6研究结论

　　本项目建设符合国家产业政策和市政府关于加快城市化进程的要求,项目建成后,在一定程度上满足中、低收入家庭的住房需求,经计算项目总投资19702万元,财务内部收益率18.18%（税后）,投资利润率2.85%,投资利润率8.98%,借款偿还期2.71年。

由此表明，项目具有一定盈利能力、清偿能力。

虽然微利，具有一定风险，但社会效益显著，项目总体可行。

　　第二章项目背景与建设的必要性

　　2.1项目背景

　　2.1.1产业政策

　　改革开放二十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点。

房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业。

　　中共中央、国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更高、更新的层次上发展。

石家庄市委、市政府十分注重本地区房地产业的开发和建设工作，为此出台了一系列非常优惠的政策，为我市房地产业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强有力的支持。

　　2.1.2项目建设的必要性

　　XX年，我市住宅建设发展将以城中村改造为重点的旧城改造体系，多渠道解决城市村民及中低收入家庭的住房问题。

　　石家庄市属于内陆城市，改革开放二十多年来，政治、经济有了快速发展，但比起沿海开放城市来讲，其发展速度已经滞后，与全国其他大中城市相比，本市属于新兴城市，发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。

但是，我市因为历史原因，城市范围比较小，城区扩大的同时遗留了很多问题，城中村的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整个城市建设的关键时刻，市委市政府在此时提出城中村改造的计划，真正符合石家庄市发展建设战略上的需要，符合广大市民的需要，符合城市村民的需要。

这次大规模改造完成之后，石家庄的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。

　　宏观必要性从一个城市的宏观上讲，首先表现在：

土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；

其次，城中村未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。

同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊的改造是城市发展的必然结果。

　　2.2项目发展概况

　　石家庄市爱地房地产开发公司，积极响应市委市政府关于城中村改造的决议，经过与石家庄市北方实业总公司多次接触，广泛调查和积极运做，上报市规划局、市计委、市房改办和市城中村改造办公室并取得初审意见后，我公司编制了项目建议书，是根据国家及市有关规定，编制的本报告。

　　第三章市场预测与建设规模

　　3.1市场预测

　　3.1.1基本形势分析

　　近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。

在国家下大力减少各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策的形势下及建筑市场和建筑法规进一步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。

个人已成为商品房的消费主体，据统计，XX年1-8月份，全省商品房销售面积为192.4万平方米，同比增长11%，其中销售给个人的商品房面积为18.7万平方米，占商品房销售总面积的93.9%，同比提高了9.3个百分点。

个人购房金额达29.7亿元。

商业营业用房投资和销售大幅度增加，是房地产市场的又一个“亮”点。

截止8月底，商业用房投资完成12.7亿元，竣工面积达15.3万平方米，销售建筑面积32.3万平方米，同比增长3.77倍；

商业用房的销售额为8.3亿元，同比增长3.5倍。

　　3.1.2市场供求

　　石家庄市现今房地产市场的一个重要问题就是产品结构不合理，住宅建设单一，品质低，但相对价位高，中低收入家庭买得起房子的数量不足、品质不够、地段不好。

　　在购房需求方面，首先，目前省会上市房大多属于低档次住宅，中高档价位对于此类房有投资能力的业主在一次置业和二次置业中已经购买，而资金有限的业主业只好望房兴叹。

其次，符合省会老百姓投资置业安居的房子明显不足。

其次，尽管石家庄整体GDP指数很高，经济发展稳健，但其实真正缺房的是工薪阶层，他们对于几十万元的房价十很难接受的。

所以，开发高品质、低价位的小户型住房是房地产开发商的明智选择。

另外，还可吸引一次、二次置业的业主，进行三次、四次置业，以求得质优价廉得绿色环保高档适用住宅。

　　3.1.3区位优势分析

　　本项目小沿村在长安区，周围医疗、学校、商场、健身娱乐休闲等配套设施齐全，属于成熟社区。

但项目紧邻工业区，周边环境较差，附近没有为工人们建造的大型生活区。

改造完成后，依托紧邻民心河的优势、良好的交通状况，将会出现一个设备完善、环境优美、适合上班族居住的花园，这必将会吸引广大工薪阶层前来居住。

　　3.1.4出售对象分析

　　省会石家庄目前人均收入仍较低，80%以上属于工薪阶层，由于收入限制工薪阶层对购房得首选条件是价位问题，因此高品位、适度低价位得住宅在省会有巨大得热销潜力。

　　3.2建设规模

　　项目规划总用地面积356亩，建设内容包括住宅工程，公建工程包括小学、幼儿园、活动中心、商业......等。

总建筑面积55.5万平方米。

其中住宅面积50万平方米，公建面积5.5万平方米。

　　第四章建设场址与建设条件

　　4.1建设场址

　　4.1.1场址选择

　　本项目拟建场址位于我市东北地段，用地南面为丰收路，西侧为沿西小区，北侧为北二环路，东面是沿东小区，建设场地呈长方形，规划总用地面积为356亩。

该场址区域位置较好。

　　4.1.2自然条件

　　石家庄市地处中纬度内陆地带，华北平原中南部，属暖温带半湿润半干旱季风型大陆气候，北近滹沱河，西靠太行山。

春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。

每年降水集中于7、8月份。

　　1、气温

　　全年平均气温13.4℃

　　极端最低气温-19.8℃

　　极端最高气温42.9℃

　　2、湿度

　　冬季空气调节室外计算相对湿度53%

　　夏季通风室外相对湿度75%

　　3、降水量

　　日最大降水量度359.3mm

　　时最大降水量92.9mm

　　全年平均降水量534.2mm

　　4、积雪深度

　　最大积雪深度过190mm

　　5、冻土深度

　　最大冻土深度56mm

　　6、风向

　　冬季主导风向及频率C32%，N10%

　　夏季主导风向及频率C35%，SE10%

　　年主导风向及其频率C32%，SE9%

　　7、风速

　　冬季室外风速1.8m/S

　　夏季室外风速1.4m/S

　　全年平均风速1.6m/S

　　8、全年日照量数2533.4H

　　冬季日照率61.6%

　　9、全年雷暴日数30.4天

　　10、大气压力

　　冬季1017.2hpa

　　夏季995.7hpa

　　11、年平均相对湿度62%

　　4.1.