文化产业园项目策划书Word格式.docx
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项目按照原生态、国际化、高品位理念打造世界旅游目的地。
在横某某区民族文化产业园项目开发的影响和带动下，还将某某县解决大量的失地农民就业，对提升郫某某市形象和文化内涵将是一次跨越，本项目的运行将会拉动整个西部少数民某某区的经济社会的新增长方式，为和谐社会的建成将起到积极的促进作用，而本项目的开发就是文化旅游与旅游地产的升级版。
二、项目概况
1、项目名称
中国西部民族文化创意产业园
2、项目选址
某某某某县某某镇某某村境内，即某某村、某某村两个某某村共31个社。
3、总体定位
本项目是中国西部规模最大、规划合理、设计超前、功能齐全、配套完善、服务最优、管理规范的现代化的西部民族文化创意产业园。
集禅修、祈福、休闲、渡假、体验互动、农业观光、体育健身、高品质养生养老为一体的旅游度假胜地，融创意、研发、推广民族文化产品的聚散中心，面向全世界某某区门票的中高端服务旅游目的地，将打造成为中国西部民族文化集中展示的窗口、成某某乡统筹一体化的成果基地、助推中国西部民某某区经济社会的引擎、探索中国西部民某某区经济增长的新模式。
同时，配某某县县某某县政府打造天下蜀商文化的发源地、寻根地的重大使命。
4、项目规划
本项目规划面积6000余亩。
项目规划设计为七个一、二某某村、三聚落、三中心，即一广场（民族文化艺术展示广场）；
一廊（西部52个民族简介概况）；
一景（水世界景观）；
一城（唐城）；
一院（君平学院）；
一谷（浪漫谷）；
一岛（情人岛）。
二某某村：
既随缘祈福堂；
毕摩苏里文化展示堂；
川西民俗文化某某村；
颐养某某村；
某某村。
三聚落为：
中国西部某某村聚落；
异地商会会馆聚落；
中国创意农业聚落。
三中心为：
中国民族文化艺术研发中心；
中国民族体育竞技中心；
产业园管理服务中心。
第一期占地面积亩，总建筑面积70000平米，容积率1.05，建筑密度41%。
6、投资规模
项目总投资19461万元，其中土地费用10000万元，占总投资的51.4%，工程建设费用6271万元，占总投入的32.2%，项目单位成本2780元/平米。
7、资金筹措
自有资金投入1230万元，施工方垫支或其他投资者投资共9751万元（每年按10%的利息计财务费用），租金或销售收入再投入8480万元。
8、经济效益
项目在6年计算期内总收入43876万元，其中销售收入35990万元，租金收入7886万元；
净利润8793万，上缴税金10921万元，投资利润率（利润总额/总投资）67.44%，投资净利润率（净利润/总投资）45.18%。
若取折现率12%，全部投资税前财务净现值NPV为3638万元，内部收益率IRR为20.43%，税后财务净现值NPV为1167万元，内部收益率IRR为14.94%。
9、主要经济指标：
主要经济技术指标汇总表
序号
名称
单位
数量
备注
一
建设指标
1
总占地面积
亩
100
假定100万/亩
2
总建筑面积
平米
70000
2.1
某某区
42000
二层
2.2
生活配套
15000
六层框架
2.3
商务办公
8000
2.4
物流仓储
5000
二层框架
3
容积率
1.05
4
建筑密度
41%
二
经济指标
总投资
万元
19461
资金筹措
其中：
自有资金
1230
借款
9751
销售或租金收入再投入
8480
销售均价
元/平米
5141
租金均价
元/平米/月
26
5
单位成本
2780
6
总收入
43876
租金收入
7886
销售收入
35990
7
经营税金及附加
2457
8
房产税
946
9
土地增值税
3186
10
运营维护费用
800
11
财务费用
3901
12
利润总额
13124
13
税后利润
8793
三
财务评价指标
投资利润率
%
67.44
利润总额/总投资
投资净利润率
45.18
税后利润/总投资
全部投资财务净现值（税前）
3638
折现率12%
全部投资财务净现值（税后）
1167
全部投资内部收益率（税前）
20.43
全部投资内部收益率（税后）
14.94
三、项目基本运作思路
本项目在运作上，遵循某某镇横某某区总体运作思路，并服从横某某区项目总体规划，在此基础上，项目按照“整体规划、分片开发、滚动发展、封闭运行、稳步推进”的原则，充分利用政府资源（成都蜀都文旅公司），依托横某某区的旅游资源优势，整合行业资源和社会资源，以完善的功能和配套为支撑，以规范的管理和优质的服务为核心，以旅游观光式的优美环境为亮点，集禅修、祈福、休闲、渡假、体验互动、农业观光、体育健身、高品质养生养老为一体的旅游度假胜地；
融创意、研发、推广民族文化产品的聚散中心，面向全世界某某区门票的中高端服务旅游目的地。
由某某省云南商会牵头，整合商会内外部资源，指定商会副会长单位：
成都潇天投资管理有限公司负责前期项目运作筹备工作，土地整理由四川华海建设集团、四川豪庆投资公司、四川桂湖置业、四川万品置业、四川白鹿山置业等会员单位分解实施各子项目，某某省创意产业协会总体指导，四川西部商会联盟俱乐部项目协办。
另联动导入云南福宝文化集团，云南迪庆文化旅游集团共同投资打造经营“中国西部民族文化创意产业园”。
成都潇天投资管理公司投入部分资金，主要用于项目设计、营销推广；
拆迁、工程建设由建筑商或其他投资者投资，建设完成后，项目由潇天公司经营管理。
潇天公司每年按照竣工决算金额或投资额，向施工方或投资方支付10%的资金利息，作为投资者的投资回报。
投资者待潇天公司取得该土地使用权，进行产业园各子项目销售后，收回全部投资。
四、项目实施的必要性
中国西部民族文化创意产业园是一个涉及旅游、贸易、建筑、物流、商业、信息和电子商务等多个相关行业的综合项目，项目的建成将极大地推动成都创意产业某某区经济的发展，优化资源配置某某区产业结构，解决社会就业，增加财政收入，创造良好的经济效益和社会效益。
1、通过整合行业资源，完某某县创意产业配套，提某某县创意、旅游产业水平，做大做某某县创意、旅游产业，确某某县在成都民族创意产业的龙头地位。
2、项目的建设不但可以充分利用本地的资源优势，推动旅游经济的发展，而且能有效拉动交通运输、餐饮服务、房地产等相关产业发展，加某某市化进程。
3、项目的建设能快速高效地聚积人气，提某某县某某镇某某市档次与水平；
扩大辐射，引导、吸收周某某区的资金流、物流、信息流，进一步拓某某区某某市场空间，活跃地方经济。
4、项目的实施将加某某村劳动力的转移，吸收下岗人员再就业和解决富余劳动力，在解决社会就业，促进社会稳定方面发挥重要作用。
5、项目将有效地聚积人流、资金流、物流、信息流，带动相关产业的发展，推动横山周某某区的开发建设，项目的实施必将极大提升某某镇土地价值，实现良好的经济效益。
6、项目的实施对于挖掘、整理中华民族传统文化，传承、弘扬中华民族有着重要的意义。
第二章宏观环境分析
一某某县的发展机遇和有利条件
近年来某某县深入实某某乡统筹、“四位一体”科学发展战略，通过统筹实施“三个集中”，联动推进“三化”某某乡经济社会全面进步，为推某某县新一轮发展打下了良好基础。
当某某县正处于深入推某某乡一体化、加某某乡全面现代化新的发展阶段某某乡一体化已进入系统提升、深度推进的关键时期。
在这个新的历史发展时期某某县面临诸多的发展机遇和有利条件。
1、宏观层面
从宏观层面看，无论是灾后重建，还是“保增长、保民生、保稳定”扩大内需，中某某某市都出台了一系列积极的宽松政策，加大了投入力度，一定程度上将缓解长期以来困扰和制某某县发展的投入问题。
而根据国际经济形势和国家产业政策的调整某某县完全有条件发展民族文化创意产业，同时，随某某乡统筹改革某某区建设的推进，允许我们在体制机制创新上先行先试，我们可以在一些重点环节有所突破，
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