福清元洪路楼盘市场比较法.docx
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福清元洪路楼盘市场比较法
（1）市场比较法定价
目前长寿在售的房产项目大多分布在老城区、黄桷、桃花新城区，而产品多以多层、小高层、高层、商业综合型为主，其中小高层所占比例较大，为此我们抽取较具代表性的个案为参照对象进行比较。
根据我们长期以来对项目价格体系的评估经验和代理行销过程中总结分析的方法，对影响价格的各方面因素依据其影响力的大小赋予不等的价值，最后综合评估总分值用以定价测算。
评分依据：
1、地理位置：
以协广场为地理位置基准点，附加考虑交通、周边路网、地块档次、地块未来发展潜力等方面进行评分。
2、品牌实力：
以开发商、物业公司、建筑设计、景观设计的品牌实力为考虑对象，分档评分。
3、社区规模：
以项目建筑规模为评分标准，100亩以下的、100亩—200亩、200亩—300亩、300亩以上分级评分。
4、社区规划：
以容积率为基准点，综合分析绿化率、楼间距、私密性、建筑风格等
5、景观条件：
以外部景观为基准，兼考虑内部景观优劣进行评分。
6、配套设施：
以社区配套会所为起点，从教育、购物、医疗、运动、休闲等为评分项目。
7、户型设计：
以主力户型的配比、市场的响应度为基准，分析面积控制、功能性、户型特色等方面考虑评分。
项目地理位置评分表
案名
地块区域
分值
2
2
4
2
2
15
工地位置
比较项目
地块成熟度或发展年限
地块公共交通
周边
地块档次
未来发展
合计
诚丰世纪园
新市区融城西区
评分情况
一年零7月
1、6、9、11、10
元洪路、中环路、
中档
较好
11
元洪路广电中心西侧
得分
观景豪园
新市区融城西区
评分情况
1、6、9、11、10
元洪路、景观大道、中环路
中高档
较好
12
元洪路与景观大道交汇处
得分
1
2
3
2
2
锦绣家家园
新市区融城西区
评分情况
一般
1、6、9、11、10
元洪路、中环路
中高档
较好
12
得分
1
2
3
2
2
龙旺名城
新市区融城西区
评分情况
11个月
1、6、9、11、10
元洪路、福业大道、中环路
中高档
较好
12
元洪路金鹰大酒店对面
得分
1
2
3
2
2
阳光锦城
新市区融城西区
评分情况
一年零9月
1、6、9、11、10
元洪大道、中环路、福业大道、交错相接
中高档
较好
12
福清商展中心（好又多）西侧
得分
1
2
3
2
2
综合分析：
项目品牌实力评分表
案名
分值
10
4
2
2
2
20
比较项目
开发商
物业公司
建筑设计
景观设计
施工单位
合计
诚丰世纪园
评分情况
香港诚丰房地产开发有限公司
厦门茂颖物业管理有限公司
香港邱国权设计室和北京中华建规划设计院
台湾知名景观设计大师JEFFHSU
卓越建设有限公司
得分
观景豪园
评分情况
胜田（福清）房地产开发限公司
福建福州清华建筑设计院
得分
锦绣家家园
评分情况
得分
龙旺名城
评分情况
福建龙旺置业有限公司（家重合同守信用企业）
北京中华建规划设计研究院
广州普邦园林配套工程有限公司
得分
阳光锦城
评分情况
新世纪地产（01年开始开发项目前后经历01年的福清新世纪商厦与03年7月的阳光锦城）
物业：
福州融侨物业管理有限公司（物管顾问）
福清第二建筑公司
得分
综合分析：
项目社区规模评分表
案名
分值
8
6
14
比较项目
总占地面积
总建筑面积
合计
诚丰世纪园
评分情况
65．29亩
110230平方米（住90442）
得分
观景豪园
评分情况
得分
锦绣家家园
评分情况
70.1亩
132130平方米
得分
龙旺名城
评分情况
50．17亩
15万平方米
得分
阳光锦城
评分情况
84亩
16．5万平方米
得分
综合分析：
项目社区规划评分表
案名
分值
3
3
3
3
3
15
比较项目
容积率
建筑密度
绿化率
幢距
建筑风格
合计
诚丰世纪园
评分情况
2.5
26%
36．5%
24~139米
18~60米
现代简约
得分
观景豪园
评分情况
30%
20~71米
14~41米
北欧风情
得分
锦绣家家园
评分情况
2.84
30%
现代简约
得分
龙旺名城
评分情况
4．48
约38%
30%
24~71米
20~150米
现代简约
得分
阳光锦城
评分情况
2．95
30%
40%
24~70米~
19~136米
现代简约
得分
综合分析：
项目景观条件评分表
案名
分值
4
3
7
比较项目
外部景观
内部景观
合计
诚丰世纪园
评分情况
近邻无特别的外部景观
近20000平绿化，12000平方米社区亚热带风情景观
得分
0
2
观景豪园
评分情况
景观大道旁，外纳70米宽龙江、500亩五马生态公园的锦绣风光。
近8000平方米的北欧风情园林，各式各样的广场、雕塑、英式亭景、风车、水景、缤纷步道、引街绿化带、屋顶绿化及“北欧大花园”。
得分
锦绣家家园
评分情况
元洪大道南侧、福业大道、中环路、远眺五马山
18000江南园林景观、绿色商业步行街
得分
龙旺名城
评分情况
外纳70米宽龙江、500亩五马生态公园的锦绣风光。
15000平方米的维也纳音乐休闲主题花园，图兰朵喷泉广场、华尔兹广场、莫扎特G大调小夜典广场、管弦抒情步道、施特劳斯小提琴雕塑。
空中3000平方米的中央音乐休闲花园，800米欧洲景观风情商业街
得分
阳光锦城
评分情况
怀抱70米宽的龙江，与500亩的五马生态公园仅一江之隔。
7500平方米的中心花园，30个中心花园构件：
晨练广场、雕塑小品、假山、羽毛球练习场、卵石步道、花海漫香、旱地喷泉、跌水台、林荫小憩…阅报栏
得分
综合分析：
项目配套设施评分表
案名
分值
2
1
1
1
1
1
7
比较项目
会所
教育
商业
医疗
运动
休闲
合计
诚丰世纪园
评分情况
五星园林会所
幼儿园
商业街、酒店
社区保健中心
乒乓球、羽毛球、桌球、健身房、韵侓室
亲子中心、棋牌室、阅览室、咖啡座、艺术长廊
得分
2
观景豪园
评分情况
居家休闲会所
幼儿园
百米北欧风情商业街
台球室
咖啡馆、麻将室、棋牌室、台球室、多功能厅
得分
1
0
0
1
锦绣家家园
评分情况
高尚会所
绿色商业步行街
得分
1
0
1
1
龙旺名城
评分情况
物业会所
无
800米欧洲景观风情商业街
羽毛球场
15000平方米及3000平方米的休闲
得分
2
0
1
2
阳光锦城
评分情况
沿街商铺119间
得分
综合分析：
项目总平分析评分表
案名
分值
2
2
2
2
10
比较项目
社区大门及主入口
道路分布及社区干道
私家花园
地块形状
合计
诚丰世纪园
评分情况
东门主入口及社区大门
人车分流整个小区主要入口处设有汽车专行坡道，将车辆直接引入地下停车场。
靠近主要出入口设置摩托车、自行车统一停放处。
行止有序、动静分明完全避免了老市区街市生活的喧哗。
桇空一层住宅部分有露台使用，落地首层住宅，赠送花园
北南走向梯形
得分
1
1
2
1
观景豪园
评分情况
西人行主入口，东人车南北双入口
商住分离，人车分流，环形主干道，曲形次干道
部分一层住宅可享受屋顶绿化，部分四层住宅可享受屋顶绿化
南北走向长方形
得分
锦绣家家园
评分情况
得分
龙旺名城
评分情况
广场式人行主入口及次人行主入口，中环路边车行主入口及车行次入口
环形主干道，曲形蜿蜒次干道，人车分流。
品楼、板楼围合式成两组团布局。
桇空一层住宅大部分有大露台使用，空中复式赠送露台
南北走向的吹风机形
得分
阳光锦城
评分情况
北主入口及次入口
主次干道，人车分流
对称围合式
复式赠送顶层露台及部分首层有平台使用
东西走向的矩形
得分
综合分析：
项目户型分析评分表
案名
分值
2
2
2
2
2
16
比较项目
户型格局
私密性
户型面积配比
入户
特色
合计
诚丰世纪园
评分情况
紧凑合理、有特色
较好
户型范围广，从单身公寓、小三房、大三房、四房、五房均有
个别户型入户花园式阳台
270度圆形阳光窗，大弧形观景超宽阳台，4.8米超层高灵动空间设计，酒店式单身公寓
4
得分
1
1
0
2
1
观景豪园
评分情况
较好
户型范围广
无特色
30平方米的大阳光（称空中花园）
4
得分
1
1
1
0
1
锦绣家家园
评分情况
较好
较好
总体面积偏大
入户花园
7
得分
2
1
0
2
2
龙旺名城
评分情况
功能人性化
较好
户型面积范围走两种消费群体，低总价与高享受两种，无过度产品
全入户花园
均为差层设计，第三厅设计，超宽观景阳台，八角、半圆落地阳光窗、弧形观景阳台
8
得分
3
2
0
2
1
阳光锦城
评分情况
功能布局合理
同三房面积小的不足
主力定位小三房到大三房，三房半到四房、五房、六房
部分设计入户花园
六角270度观景阳台，流线型观景宽阳台，一层部分大露台。
小部分的差层设计。
得分
综合分析：
评分总表与价格推算表
案名
地理位置
品牌实力
社区规模
社区规划
景观
配套
总平
户型
合计
均价（元/㎡）
折后
系数
15分
20分
14分
15分
7分
7分
10分
12分
100
诚丰世纪园
住宅
得分
2788
（2565）
观景豪园
住宅
得分
2877
（2623）
锦绣家家园
住宅
得分
2728
（2592）
龙旺名城
住宅
得分
2700
（2592）
阳光锦城
住宅
得分
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