酒店式公寓营销方案Word文件下载.docx

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引言

对于公司单身公寓项目的市场研究，决定了本次《项目营销策略总体思路方案》，也如其本身一样充满着难度，更具挑战。

如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？

如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？

如何构架一个从战略、战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？

一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺垫，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。

本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。

1．树立产品品牌，体现公司单身公寓项目的2个价值：

升值空间---项目区域具有很大的升值潜力；

个人价值、身份体现---个人、家庭的成功感。

2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利营销。

3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。

名词解释

1、酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。

它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。

投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。

因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。

2、公寓式酒店，就是设于酒店部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：

其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。

其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室打扫、床单更换以及一些商业服务等。

它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。

四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。

3、从上面的论述中我们可以看出：

在服务上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别；

它们之间的本质差别在于：

酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。

产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。

产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的一种综合性产品。

虽然从某种意义上讲，它比酒店式公寓更具有投资价值，更容易实现人们预期的投资目标，但它的分时度假和稳定的租金回报，也不容易实现。

项目名称：

兆顺第一城

项目地址：

市鹿城南路鲁班阁

开发商：

市兆顺房地产开发有限责任公司

销售：

项目情况：

项目位于市鹿城南路原鲁班阁农贸市场，总占地面积50亩，主要以住宅、商铺、写字楼、酒店式公寓为主，其中住宅1400多户，商铺240多间，酒店式公寓260套（面积有45㎡和79㎡两种，其中79㎡占五分之一）。

均为高层建筑，地上最高层为32层，地下二层（车库）。

最底层5层、均为商场。

住宅面积从50㎡—192㎡之间，其中小户型占总住宅套数的50%。

50㎡户型占多数，有260多套。

该项目住宅20%左右为原地居民安置房，兆顺第一城容积率为6.59，绿化率33%。

项目规划及设计：

1.打造州首个27万平方米城市综合体

2.第一个10万平米以上的商业群

3.第一个100m以上高层住宅区

4.功能划分：

A区：

5层（顶层为空中花园）全部为商业，建筑为钢混结构。

B区：

1至5层：

商业

6层至18层：

酒店市公寓

19层至28层：

写字楼（未开始销售）

C区：

1层至2层：

商业 

3层至32层：

住房（框剪结构）

D区：

1至6层：

7层至32层：

住房（框剪结构）

户型种类

面积

户型（酒店式公寓）

45㎡

一房一厅一卫一阳台（有厨房，装修时已掩盖）

78.47㎡

二房二厅一卫二阳台（有厨房，装修时已掩盖）

周边配套

一中，紫溪中学，师院附小，农贸市场，州医院，银行，超市，商业街，西山公园。

客户群体

区域购房客户较多，外地客户较少（其中包括事业单位人员，公务员，教师、商人、公司职员、其它地州买房客、还有一部分炒房投资客户）。

营销策略

1、公司员工派单、蹲点讲解，报纸、公交车、电视广播、户外广告等方式宣传推广。

2、租金回报率高，合同签订期10年，年返总房款的8%（税前，10年合同期8%的回报率不变），从合同签订、房款清即日起开始返回报率。

例如:

面积78.47平米单价7348元每平米总价576598元

年返租金576598×

0.08=46128元月租金3844元

税后月租金3556元576598÷

3556÷

12=13.5年收回成本。

3、10年就基本回本、10年返租期满后可续租也可自行处理，后60年属于纯利润收入期。

4、精装修，带品牌家电（桌子、凳子、柜子、床、电视、卫生洁具）；

背包入住。

销售情况

1、2011年6月26日正式认购酒店式公寓，产权70年，认购金每套50000元，此次共推出100套物业，价格都在30万以上。

到7月底大多已经售完。

均价：

7200元每平米

优惠政策:

一次性付款优惠2%银行按揭优惠1%

2、2011年9月份又陆续推出160套酒店式公寓，单价7400元每平米，目前剩余20多套。

7300元每平米

注：

购买该项目酒店式公寓在2012年3月份以前可以按揭，之后不能按揭。

项目优劣势

优势：

（1）开发商曾经成功开发过兆顺财富中心项目，有一定的经验。

（2）以城市综合体打造项目使得商业与住宅优势互补相互促进；

良好的商业氛围能较好吸引投资者眼球。

（3）户型面积大小适中，物业产权年限长

（4）周边交通、医疗、学校、超市等生活配套设施齐全，该项目有地下二层停车位，能容纳1000多辆汽车停放。

劣势：

（1）首先，住房高容积率，梯户比较高（酒店式公寓两梯20户），居住舒适性不好。

（2）低绿化率难以彰显居住品质，很难给住户创造一个舒适健康的生活小区，就目前市场而言定价较高。

（3）整个项目地处鹿城南路与环城南路十字交叉路口，交通拥挤，带来空气噪声等污染。

拨云壹号公馆

开发区三号桥头

开发商：

兴云生物科技产业

项目位于开发区三号桥头，总占地面积19.74亩，土地使用年限40年。

总建筑面积10333㎡。

总套数241套，有180套公寓式酒店做为对外销售，商铺5间，其中一层有4套商铺（153平米3间、181平米1间），二层有一套400平米的商铺。

56间写字楼对外出租。

建筑层数12层。

其中1层与2层为商铺，3—6层属于写字楼，7—12层公寓式酒店（精装）。

绿化率为34%，容积率为7.2。

户型种类和面积

面 

积

户 

型

44.64

㎡一室一厅一卫一阳台（无厨房）

47.39

周边配套：

商业街、各类银行、开发区农贸市场、民康医院、天顺超市、龙江公园。

客户群体：

购房客户较多，其中投资客户较多、另外还有企事业单位人员，公务员、商人、公司老板。

其它地州买房投资客。

1、公司员工派单、蹲点讲解，报纸、少量户外广告等方式宣传推广。

2、项目属于准现房销售，客户更放心。

3、租金回报率高，合同签订期6年，前3年返总房款的6%，后3年以每年收益的5%递增（税后），从交房之日开始返回报率。

4、前3年客户每月回报1100元左右，13年就基本回本、13年返租期满后可续租也可自行处理。

5、首付款为总付款的50%，另外50%可银行按揭。

客户主要在农村信用社贷款；

按二套房、个人商用房贷款（年利率7.755%，月利率6.4625%）。

6、精装修，带品牌家电（桌子、凳子、柜子、床、电视、卫生洁具）；

开盘情况

1、该项目预计售卡300，到2011年10月20日售出认筹卡240多。

认筹卡5000元每，持该楼盘认筹卡的客户开盘选房时可再优惠3%。

2、该楼盘于2011年10月23日正式开盘，开盘当天公寓式酒店和商铺共185套房源已经全部推出，56写字楼不对外销售（该地产商自己管理招租）；

开盘当天售出公寓式酒店127套。

商铺3间。

3、开盘价格：

（1）公寓式酒店：

最高价5960元每平米，最低价5760元每平米，均价5850元每平米。

（2）商铺：

最高价26500元每平米。

最低价23800元每平米，均价25200元每平米。

（3）优惠政策：

一次性付款优惠5%，银行按揭优惠3%。

4、截止2012年5月7日售出公寓式酒店160多套，剩余20余套，商铺已经售完；

价格在开盘价的基础上调升了100元每平米。

项目优劣：

优势:

（1）项目位于市经济开发区黄金地段，有较好的人气基础和浓厚的商业气氛。

（2）该项目属于准现房销售，能更大程度激起客户购买物业欲望。

（3）周边配套较完善，工作方便、生活方便。

（1）首先容积率较高，居住性能不高，土地使用年限短。

（2）处于市中心，废气、噪音污染严重。

格瑞时代酒店

市经济开发区市民广场东侧

市格瑞房地产开发

项目位于市经济开发区市民广场东侧，东宝酒店旁边，该项目占地面积只有3.34亩，只建一栋建筑物（地上9层，地下1层）。

总建筑面积9000平方米，该项目属于投资理财产品公寓式酒店，产权40年，总套数155套（包括147套公寓式酒店和8套商铺）；

主要以小户型为主，面积主要是：

37.81㎡.44.63㎡及61.56㎡；

该项目绿化率为27%，容积率为4.5。

户型

37.82㎡

一室一厅一厨一卫一阳台

44.63㎡

61.56㎡

两室一厅一厨一卫一阳台

火车站、汽车北客运站、市民广场、天顺超市、商业街、妇幼保健院。

开发区农贸市场。

项目优劣

（1）该开发商以前开发过此类项目（2007年格瑞酒店，2010年怒江格瑞酒店，2012年格瑞时代酒店）；

有一定的经验。

（2）投资回报率较高。

（3）该项目座落于经济开发期商业成熟区域，有较好的人气基础和浓厚的商业气氛；

因为在火车站和汽车北客运站旁，有较好的商机。

（4）周边配套较完善，工作、生活都比较方便。

劣势

（1）首先，该开发商在地产行业做的都是不超过5亩的小型项目，并且均属于投资产品，在房地产行业属于投机，没有较强的实力和口碑；

客户购买物业不放心。

因此导致客户群体单一，大部分客户属于公司朋友或转介绍。

（2）市民广场每晚都有许多歌舞表演，会比较吵；

在市区，噪音和废气污染大。

公司领导的朋友、本地客户较多，另外有一部分其他地州的客