提前还款-YiqianLu陆奕骞PPT文档格式.ppt

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贷款利率,7,决定贷款是否发放的主要两个因素：

偿付收入比：

payment-to-income，PTI贷款价值比：

loan-to-value，LTV银监会2004年版商业银行房地产贷款风险管理指引小于等于50%：

房产支出与收入比：

（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入小于等于55：

所有债务与收入比：

（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入,8,美国的情况,评判房贷申请人信用品质的标准：

信用历史，主要指标是FICO信用分数；

抵押品，主要指标是贷款价值比（loantovalue,LTV）还款能力，主要指标是月供占收入的比例,9,优质贷款对象为信用评分高的个人（信用分数在660分以上），月供占收入比例不高于40%及首付超过20%以上；

Alt-A贷款对象为信用评分较高但信用能力证明较弱的个人，如自雇以及无法提供收入证明的个人次级贷款对象为信用分数较差的个人，尤其是消费者信用评分（FICO）分数低于620、月供占收入比例较高或信用能力证明欠佳，及首付低于20%,10,11,次级贷款的特点,ARM（AdjustableRateMortgage）2/28，即前2年固定利率（一般很低），2年后开始每半年以市场利率为基础重置ARM按揭大大增加了参与按揭贷款的人数一般提前还款要付罚款有些罚款高达剩余按揭本金的80%次级贷款的违约风险高,12,13,按揭贷款利率一般要大于同期的国债收益率，这个利差反映：

无法通过担保消除的违约风险较低的流动性现金流分配的不确定性,14,CommercialMortgageLoan,Commercialmortgageloansareforincome-generatingproperties,includingMultifamilyproperties（apartmentbuildings）OfficebuildingIndustrialpropertiesShoppingcentersHotelHealthcarefacilities,15,按揭贷款的还款方式,固定利率、等额还款和全额分期偿还（fixedrate,levelpayment,fullyamortized）等本还款可调利率（adjustablerate）末笔大额还款（balloon）,16,固定利率、等额还款和全额分期偿还目前比较常用的按揭贷款还款方式每个月还款，且还款额都一样每个月还款中：

一部分为还本金，另一部分还利息前期的还款还的利息多，后期的还款还的本金多,17,Example：

假设当前贷款买一套住房，总价80万元，首付20万元，贷款60万元，期限为30年，利率为固定年利率6%，按月等额还款，则每月应向银行付3597.3元。

每个月所还利息和本金见下表。

18,19,等额本息还款的计算公式,假设MB（t）为第t个月未偿还本金额，b为每个月的还款额，则：

MB（t）=MB（t-1）*（1+r）b求得：

当MB（n）=0时，解得：

20,第t个月未偿还金额的计算公式：

第t个月的预定偿还本金额和利息额：

21,等本还款本金根据按揭期限等分除了还本金外，每个月还得还利息每个月的利息随着本金的减少而减少前期还款额大，后期小,22,上例子的等本还款,23,可调利率按揭贷款（adjustableratemortgage,ARM）前期利率优惠，后期再调整方便第一次购房的年轻人符合贷款条件后期的调整利率一般有上限6%5years,CMT+3%ARMwith,2/12caps,24,2、按揭支持证券,Mortgage-BackedSecurities,MBS指以按揭贷款（Mortgage）作为担保发行的债券发行主体可以是政府机构，也可以是非政府机构按揭贷款主要指住房按揭贷款,25,OverviewofMBSsector？

LargestSectoroftheU.S.DebtMarket:

Aggregatecurrentprincipalamountoutstandingmortgageloansisover$4.9trillionascomparedtoabout$3.3trillionofgovernmentsecuritiesand$4.4trillionofCorporatebonds.Mortgagebackedsecurities（MBS）areanintegralpartofanybroadportfolioexposuretotheU.S.Governmentsecurities.TheU.S.investmentgradecorporatedebtmarketislessthan1.5trillioninsize.,26,WhyinvestinMBS?

MBScanenhanceportfolioperformancesignificantlyMajormortgagesindiceshaveoutperformedcomparabledurationU.S.Treasuriesbyanaverageofmorethan140bpoverthepast10years.TheU.S.mortgagemarketconsistsofawidearrayofsecuritiestosuitmostinvestorneeds.Afullrangeofcreditqualities,durations,riskprofilesandyieldsexistinthismarket.,27,HighCreditQualityMostoftheMBSmarketisissuedbyU.S.GovernmentagencieswhichhaveanimpliedAAArating:

GNMAissuescarryfullfaithandcreditoftheU.S.Government,FannieMaeandFreddieMachavetheimplicitbackingoftheU.S.Government.Non-agencymortgagesecuritiesmostlyconsistofAAorbetterratedbonds.Lowerratedsecurities（downtosingle-B）arealsoavailable.,28,谁买MBS？

29,为什么要资产证券化,资产证券化把缺乏流动性、但具有未来现金收入流的各类账款等汇聚起来，通过结构性重组，将其转为可以在金融市场上出售和流通的证券,30,广义的资产证券化,实体资产证券化企业上市信贷资产证券化MBS、ABS证券资产证券化以MBS、ABS为基础发行的CDO,31,资产证券化的好处,发行人转移（分散）风险实现资产的流动性降低融资成本投资者获得较高的投资回报率实现期限匹配,32,资产证券化的坏处呢？

证券化透支未来财富创业板上市：

造福后的激励问题证券化的信用危机美国2007年次级债危机证券化后的发展危机美国绝大多数资产证券化中国10多年来的证券化,33,中国2009年底的上市公司总资产,中国2008年底规模以上工业企业总资产,还有多少实体资产可以证券化？

34,案例：

建元2005-1个人住房抵押贷款证券化信托,中国建设银行：

发起机构、贷款服务机构、安排人及联合簿记管理人中信信托投资有限责任公司发行人和受托机构,建设银行,中信信托,个人贷款打包,发行收入,35,资产池情况,2005年底建行拥有3000多亿的住房贷款建元资产30亿元：

上海市、江苏省和福建省三家一级分行的个人住房抵押贷款进入资产池的贷款均是经过严格挑选的优良贷款，风险较小,36,抵押贷款总体特征,37,抵押贷款剩余期限分布,38,借款人在贷款发放时的年龄分布,39,还款方式情况,40,承销团规模庞大，共有76个成员，其中包括工、农、中行在内的38家中资银行、31家证券公司、3家资产管理公司、2家保险公司、全国社会保障基金理事会和加拿大蒙特利尔银行有限公司广州分行投资机构全国银行间债券交易市场,中信信托,承销团,MBS,现金,投资机构,MBS,现金,41,交易结构图,42,发起机构：

发放抵押贷款的机构发放抵押贷款后，发起机构可以做：

持有抵押贷款，自行承担风险打包卖给愿意持有它的机构打包作为担保品发行MBS,43,

（2）贷款服务机构提供抵押贷款服务的机构，包括：

收取月偿付额，并转给贷款持有人偿付逾期通知偿付人偿付人违约时组织拍卖抵押品等,44,（3）受托结构或者发行人接受抵押贷款发起机构转让的打包抵押贷款，并进行资产证券化发行MBS的机构包括定价组织承销团等,45,MBS的类型,按揭转手证券（Mortgagepassthroughsecurity）按揭分级证券CMO,Collateralizedmortgageobligation按揭剥离证券（strippedMBS）,46,3、按揭转手证券MPS,按揭转手证券MPS由一些按揭贷款集中起来为担保所发行的证券美国MPS的类型：

政府全国抵押贷款协会（GovernmentNationalMortgageAssociation,GinnieMae）联邦住房贷款抵押公司（FederalHomeLoanCorporation,FreddieMac）联邦全国抵押贷款协会（FederalNationalMortgageAssociation,FannieMae）,47,例子：

假设有1000笔贷款，每笔贷款金额为10万元，总额为1亿把这1000笔贷款打包成1个资产池每个月每笔贷款都有现金流：

偿付的本金、利息和提前偿付金额发行10万份MBS，每份面值1000元，息票率为5,48,按揭转手证券的构造过程,贷款编号,贷款1贷款2贷款999贷款1000,月供现金,抵押贷款集合,支付债券本息,49,MPS持有人的现金流：

每个月贷款服务机构把从1000笔贷款人那里收到的现金交给MPS的资金托管机构资金托管机构扣除一定服务费后，平均分成10万份，派发给MPS持有人每份MPS持有人拿到的现金中，包括5/12的利息和偿还本金,问题：

5如何来的？

50,MPS的息票率和期限,MBS息票率passthroughrate：

WAC,weightedaveragecouponrate根据MPS中的所有按揭贷款加权平均期限WAM,weightedaveragematurity根据MPS中的所有按揭贷款加权平均,51,Example：

52,MPS的现金流特征,每笔贷款的本金和息票率都清楚，那么MPS持有人的现金流是否在每个月也非常确定？

提前还款：

影响MPS现金流的重要因素导致再投资风险如何刻画？

受哪些因素影响？

53,提前还款的刻画,

（1）条件提前还款率CPRConditionalprepaymentrate为年