碧桂园房地产项目管理手册意见稿(55)页Word格式.doc

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第七篇：

项目管理施工阶段工作流程………………………………24

项目开发过程中主要思路

集团公司在各个项目设立了项目管理部，实行项目管理制，因此项目管理的概念应从以前依赖集团公司的被动式的管理转变为主动管理，除了要继承公司以往的快速、团队协作的精神外还要在思路和认识上适应公司的发展。

目前集团公司已经在全国铺开了宏伟的发展蓝图，在未来的日子里公司将迎来一个高速发展期，公司需要大量的人才，尤其是优秀的项目总经理，一个优秀的项目总经理应该是能领导项目开发团队进行项目的全程管理和控制，从取得土地——前期准备——施工阶段——售楼——收楼到下一期的开发等。

在这个过程里面包括了对外大量的协调工作，如：

项目报建、收地工作、对外的水电工程、外包工程的谈判等；

此外，还包括了对内的协调工作，主要是如下几个方面：

1、项目管理部与集团总部的上下级关系，集团总部下达任务表，如取得施工许可证的时间、开工时间、售楼和收楼计划等；

2、在项目的开发过程中紧密与设计单位、施工单位、售楼部、屋村管理处等部门的沟通协调；

3、项目管理部的内部管理，也就是根据集团公司给出的时间表和各方面的进度做出工作计划，如报建的进度和施工进度以及交地的时间表等，在这个过程里面牵涉到方方面面的问题，许多的事情都是可变的，而这些因素如果没有提前准备或注意的话往往会变成影响项目开发的阻力，因此需要有计划地进行多方面的协调和沟通，以项目管理部为主的主动管理尤为重要。

一、项目开发的前期准备

从取得土地开始，项目就要开始做前期的准备，主要包括报建时间、收地的时间等，其中报建的时间又取决于图纸的进度以及相关的立项、环评等涉及办理施工许可证各项工作的时间，而许多这些工作都是可以交叉进行的，系统的统筹起所有的工作，合理的安排时间和跟进进度是十分重要的，特别是新的项目；

收地的情况视项目的情况有异，但一般都是非常复杂的，因为有许多不利的因素，如：

政府的征地补偿工作的进度、拆迁问题、地块的历史问题、政府的协助工作力度等。

在这个过程里面需要注意以下几个方面，1、拆迁问题：

如果在取得土地的时候还存在大量的拆迁的话，就要了解这些拆迁范围内是否有办理了国有土地证的拆迁房屋，就是说政府在出让土地时是否已经将所有用地收归国有后再出让，如果这部分是属于城市拆迁，国土局一般不能处理，而且拆迁的时间将是漫长的；

2、征地款的落实问题：

这个问题涉及到农民的切身利益，如果政府不能很好的处理，没有落实到农民手中，那将成为收地时的最大阻力；

3、用地的合法性：

主要是取得的土地是否已经办好所有的合法手续，如用地是否完成了征地补偿工作、用地性质是否为建设用地、林地是否已经办理了林地手续等。

另外，前期的准备工作还需要对整个征地范围包括周边的村庄的现状作详细的了解，评估项目的开发改变了现状之后对周边环境的影响，如附近村庄的排水和交通情况，是否要处理？

是否要调整规划红线？

所有的这些细节的问题如果没有注意和恰当的处理，那将影响到项目的开发。

项目与村之间应该是一种双赢的关系，不能说我们开发了就伤害了村的利益，建立一种长期而稳定的和谐关系对项目的长久发展都是十分重要的。

在前期的准备中还有大量的对外工作，特别是报建的问题，如环境影响评估、发改局的立项申请、规划局的控规审批，详规的审批、施工图的审查以及办理施工许可证所需的所有手续，这里面还涉及到一些政策的问题，特别是规划的审批问题，如是否配套学校?

配套学校的规模等等。

在这个过程中水电等市政配套的谈判也是非常重要的，结合公司目前的情况，这方面的工作要求项目公司全程介入，从前期的谈判到后期的施工，避免收楼时才考虑市政工程的施工问题。

二、项目的开发建设期问题

在这个阶段主要是施工的安全、质量以及进度问题。

由于开发项目的规模巨大，因此需要在取得图纸后，项目部要对所有的图纸作审图工作，这方面的工作并不是作设计审查，而是结合售楼部板房区以及开盘范围和收楼范围作全面的了解，评估开盘的时候要符合什么要求，如看楼路线与施工路线的考虑、如收楼的时候这个区域是否都考虑或具备了通永久水电、电信、电视等市政配套的条件？

收楼区域的电房的供电范围、电信机房的范围是否都统一考虑和安排了？

目前公司编定的计划中大体包括土建、机电、装修、绿化的施工计划，但是现在项目越来越多的面对工程的外包问题，尤其是外省的项目，如土方、爆破、地质钻探、外水外电等市政工程等等，因此项目部的还应该将所有外包工程的施工时间和进度考虑进整体工程的进度里面，一环扣一环，避免工程的脱节。

项目公司的工程部除了工程的管理外，还应该参与工程外包的谈判、外包工程施工进度的监控以及收楼工作的责任，工程部的管理人员应该是从开始施工到收楼整个过程的跟踪和管理。

项目的开发是长期和复杂的，系统的、有协调性的、有计划性的工作是十分重要的。

房地产项目开发流程

签署地块合作开发合同

设立项目公司（办理工商、组织机构代码、税务登记、银行开户）

项目选址意见

用地规划许可证

取得国土证房地产企业资质申报（暂定级）

立项申请

做环评和环保审批

报修建性详规

消防审核意见书

工程规划许可证

招标/议标

防雷、人防、施工图审查、办理地名

质量监督/安全监督

施工许可证

办理预售

规划验收

消防、环保验收

工程竣工资料审查

竣工验收备案

在与政府签订了地块合作开发合同后，项目部可以正式进入项目的报建和开发流程。

以下是办理项目开发流程中各部门所需提交资料。

工商局：

项目公司注册登记

企业（公司）名称预先核准提交材料

１、全体投资人签署的《企业名称预先核准申请书》；

２、全体投资人签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》及指定代表或者共同委托代理人的身份证复印件（本人签字）；

应标明具体委托事项、被委托人的权限、委托期限。

３、申请名称冠以“中国”、“中华”、“国家”、“全国”、“国际”字词的，提交国务院的批准文件复印件;

4、特殊的申请名称，名称登记机关可以要求投资人提交相关的说明或者证明材料。

外商投资有限责任公司登记

登记条件

（1）经审批机关批准；

（2）投资者符合法定人数（五十个以下）；

（3）投资者出资达到法定资本最低限额；

（4）投资者制定公司章程；

（5）有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；

（6）有公司住所。

设立登记应提交的文件

（1）拟任法定代表人签署的《外商投资的公司设立登记申请书》；

（2）审批机关的批准文件（批复和批准证书副本1）；

（3）审批机关批准的公司章程；

（4）《企业名称预先核准通知书》；

（5）投资者的主体资格证明或自然人身份证明；

中方投资者应提交本单位加盖公章的营业执照/事业单位法人登记证书/社会团体法人登记证/民办非企业单位证书复印件作为主体资格证明；

外国投资者的主体资格证明或身份证明应经其本国主管机关公证后送我国驻该国使（领）馆认证。

如该国与我国没有外交关系，则应当经与我国有外交关系的第三国驻该国使（领）馆认证，再由我国驻该第三国使（领）馆认证。

某些国家的海外属地出具的文书，应先在该属地办妥公证，再经该国外交机构认证，最后由我国驻该国使（领）馆认证。

香港、澳门和台湾地区投资者的主体资格证明或身份证明应当按照专项规定或协议依法提供当地公证机构的公证文件。

（6）法定代表人、董事、监事和经理的任职文件及身份证明复印件；

（7）依法设立的验资机构出具的验资证明；

适用于金融、证券、保险类和基金管理公司，以及设立时缴付全部或部分注册资本的公司。

（8）投资者首次出资是非货币财产的，提交已办理财产权转移手续的证明文件；

（9）住所使用证明文件；

自有房产提交产权证复印件；

租赁房屋提交租赁协议复印件以及出租方的房产证复印件；

未取得房产证的，提交房地产管理部门的证明或者购房合同及房屋销售许可证复印件；

出租方为宾馆、饭店的，提交宾馆、饭店的营业执照复印件。

（10）前置审批文件或证件；

适用于经营范围中有法律、行政法规和国务院决定规定必须在登记前报经批准的项目的公司。

（11）法律文件送达授权委托书；

由公司的境外投资者（授权人）与境内法律文件送达接受人（被授权人）签署，载明境内被授权人的地址、联系方式，明确授权其代为接受法律文件送达。

被授权人可以是境外投资者设立的分支机构或拟设立的公司（被授权人为拟设立的公司的，公司设立后委托生效）或者其他境内有关单位或个人。

（12）其他有关文件。

内资企业有限责任公司登记

１、公司法定代表人签署的《公司设立登记申请书》；

２、全体股东签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》（股东为自然人的由本人签字；

自然人以外的股东加盖公章）及指定代表或委托代理人的身份证复印件（本人签字）；

　　３、全体股东签署的公司章程（股东为自然人的由本人签字；

自然人以外的股东加盖公章）；

４、股东的主体资格证明或者自然人身份证明复印件；

股东为企业的，提交营业执照副本复印件；

股东为事业法人的，提交事业法人登记证书复印件；

股东人为社团法人的，提交社团法人登记证复印件；

股东为民办非企业单位的，提交民办非企业单位证书复印件；

股东为自然人的，提交身份证复印件。

５、依法设立的验资机构出具的验资证明；

６、股东首次出资是非货币财产的，提交已办理财产权转移手续的证明文件；

7、董事、监事和经理的任职文件及身份证明复印件；

依据《公司法》和公司章程的规定和程序，提交股东会决议、董事会决议或其他相关材料。

股东会决议由股东签署（股东为自然人的由本人签字；

自然人以外的股东加盖公章），董事会决议由董事签字。

8、法定代表人任职文件及身份证明复印件；

根据《公司法》和公司章程的规定和程序，提交股东会决议、董事会决议或其他相关材料。

9、住所使用证明；

　　自有房产提交产权证复印件；

借给（无偿提供）他人使用房屋为经营场所，提交产权方的证明及产权证复印件；

租赁市场作为经营场所，提交租赁合同及出租方的营业执照和市场登记证复印件；

以租赁使用房屋为经营场所的，应当依照《广州市房屋租赁管理规定》提交经区、县级市房地产租赁管理所登记备案的房屋租赁合同。

　　10、《企业名称预先核准通知书》；

11、法律、行政法规和国务院决定规定设立有限责任公司必须报经批准的，提交有关的批准文件或者许可证书复印件；

12、公司申请登记的经营范围中有法律、行政法规和国务院决定规定必须在登记前报经批准的项目，提交有关的批准文件或者许可证书复印件或许可证明。

注：

依照《公司法》、《公司登记管理条例》设立的除一人有限责任公司和国有独资公司以外的有限责任公司申请设立登记适用本规范。

　　以上各项未注明提交复印件的，应当提交原件；

提交的复印件均需持原件到登记部门核对，不能提交原件的（身份证、计生证、许可证等除外）,应当注明“与原件一致”并由股东加盖公章或签字。

办理完工商登记后，可去办理组织机构代码证、国税和地税税务登