某建筑工程项目可行性研究报告Word下载.docx
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本项目建设用地位XXXX市东南,XXXX市XXXX区XXXX村与XXXX村交界地段。
该建设场地属XX市XX区管辖。
1.1.5项目用地概况
本项目建设用地面积为50.31公顷,部分为耕地,部分为荒地。
场地内有零星农用蔬菜大棚,场地基本平整,自然坡度为0.20-0.30%。
1.1.6项目可行性研究概况
本项目可行性研究由XXXX房地产开发有限公司及XXXX建筑设计院共同承担。
可行性研究的依据为国家现行工程规划建设法规及规范、计划开发土地的合同及权证文件。
拟建场地基础技术资料,市场调查资料,政府有关主管部门指令,批准文件以及国家相关的法律法规。
可行性研究的主要内容包括:
投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、市场调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究,并得出此次投资开发项目是否可行的研究结论。
1.2项目背景
1.2.1项目提出背景
本项目为XXXX房地产开发项目中的一项。
市、区两级政府按照“十七大”指出“努力使全体人民学有所教,劳有所得,病有所医,老有所养。
”的精神和XXXX市及XXX区经济发展的需要,市,区两级政府决定委托XXXX房地产开发有限公司建设大型以老年公寓为中心的综合居住社区。
该项目目前已完成土地征购,现在进入项目策划及前期工作。
鉴于市区两级政府尽早开工的要求,目前基建项目已进入项目立项审批,工程详细规划设计等项工作,整个项目计划2008年初开工建设,五年内全部完成并交付使用。
1.2.2承建投资方式
本项目由XXXX房地产公司独家承担投资风险,独家筹措资金开发建设。
投资方式全部为现金投入,资金筹措通过自有资金投入,银行信贷及商品房屋预售三条渠道解决。
1.2.3承建单位背景
XXXX集团下设XXXX房地产开发公司、XXXX建筑安装工程公司、XXXX物业管理有限责任公司、XXXX农牧林综合开发有限责任公司及XXXX宾馆有限责任公司。
XX集团注册资本金为人民币¥2亿元,年可完成房地产开发建设投资额为人民币¥3亿元。
年开发及施工能力为100万平方米。
1.XXXX市房地产形势
1.1经济适用房情况
经济适用房建设力度加大,1-9月XXXX市在房地产开发投资中,经济适用房投资增长迅速,比重加大,完成投资36778万元,比上年增长287.5%,占商品住宅投资的比重为7.56%,比上年提高了4.02个百分点,是XXXX市历史上对经济适用房投资最多的一年。
1-9月经济适用房施工面积为114.38万平方米,与上年同比增长196.6%;
占住宅施工面积的13.85%,比上年提高3.59个百分点。
在施工面积中新开工面积6.36万平方米,与上年同比下降58.4%;
竣工面积14.53万平方米,与上年同比增长69.54%。
1-9月,XXXX市经济适用房实际销售面积1.45万平方米,与上年同比下降78.86%;
(去年重点解决旧城区拆迁改造安置用房量大),空置一年以上面积0.95万平方米,与上年同比下降了48.9%。
1.2房地产开发投资情况
1.2.1完成投资情况
1-9月XXXX市完成房地产开发投资63.1亿,比去年同期增长65.18%,比上月增长61%。
其中,商品房建设投资48.68亿元,占完成房地产开发投资的77.15%,比去年同期增长76.3%;
1.2.2投资用途构成
1-9月,XXXX市房地产投资构成为:
住宅48.68亿元,占房地产投资的77.14%,比去年同期增加6.93个百分点;
办公楼2.31亿元,占房地产投资的3.66%;
商业营业用房9.81亿元,占房地产投资的15.54%;
其他2.31亿元,占房地产投资的3.65%,比去年同期分别增长17.85%、56.96%和下降了27.1%;
新增固定资产27.37亿元,比去年同期增加23.28亿元。
1.2.3当年资金到位情况
1-9月,XXXX市房地产开发当年到位资金757668万元,比上年同期增长85.67%。
从资金来源情况看,国内贷款79035万元,占到位资金的10.43%;
企业自筹资金382914万元,占到位资金的50.4%;
其他资金292519万元,占到位资金的38.61%;
利用外资占到位资金的0.42%。
国内贷款和自筹资金比去年同期分别下降2.92和11.11个百分点,其他资金增长幅度较大为13.63%。
与上年同比国内贷款增长112%;
利用外资增长100%;
自筹资金增长52.2%;
其他资金增长186.81%。
1.3土地供应情况
1-9月,土地开发投资2.57亿元,与上年同比增长6.53%;
购置土地费10.98亿元,与上年同比下降15.46%。
1-9月完成开发土地面积140.35万平方米,购置土地面积134.34万平方米,待开发土地面积298.17万平方米。
与上年同比完成开发土地面积和购置土地面积分别减少10.41和121.64万平方米,待开发土地面积增长92.02万平方米。
(表1)
表12007年9月与2006年9月土地供应增长情况单位:
万平方米
2007年9月
2006年9月
2007年比2006年增减
本年完成开发土地面积
140.35
150.76
-10.41
待开发土地面积
298.17
206.15
92.02
本年购置土地面积
134.34
255.98
-121.64
1.4商品房施工、新开工及竣工情况
1-9月,XXXX市房屋施工面积为1112.56万平方米,与上年同比增长93.15%。
其中,商品住宅施工面积为825.95万平方米,占施工面积的74.24%,与上年同比增长119.74%;
办公楼、商业营业用房和其他用房施工面积分别为62.74、170和53.87万平方米,与上年同比分别增长23.33%、41.37%和85.63%。
1-9月,在商品房施工面积中新开工面积255.15万平方米,与上年同比下降20.26%。
其中,商品住宅为225.13万平方米,与上年同比下降12.93%;
办公楼、商业营业用房和其他用房分别为8.34、12.78和8.89万平方米,与上年同比办公楼增长77%,商业营业用房和其他用房分别下降72.18%和17.76%。
1-9月商品房竣工面积159.97万平方米,与上年同比增长278.54%。
其中,商品住宅竣工面积为106.65万平方米,与上年同比增长282.4%;
办公楼、商业营业用房和其他用房分别为21.97、24.25和7.09万平方米,与上年同比分别增长1404.79%、106.03%和521.93%。
(表2)
表22007年9月、2006年9月房屋施工、新开工、竣工情况
施工、竣工房屋面积及竣工价值
施工面积(万平方米)
新开工(万平方米)
竣工面积(万平方米)
房屋建筑面积合计
1112.56
576.02
255.15
319.98
159.97
42.26
按用途分:
1、住宅
825.95
375.87
225.13
258.55
106.65
27.89
2、办公楼
62.74
50.87
8.34
4.69
21.97
1.46
3、商业营业用房
170
120.25
12.78
45.93
24.25
11.77
4、其他
53.87
29.02
8.89
10.81
7.09
1.14
1.5房屋销售情况
1-9月,XXXX市商品房实际销售面积63.42万平方米,与上年同比增长1.63%,与1-8月相比增长18.65%。
其中,商品住宅销售面积48.45万平方米,同比增长7.1%,与1-8月相比增长20.37%。
商品房竣工面积比销售面积多96.55万平方米;
商品住宅竣工面积比销售面积多58.2万平方米。
与1-8月相比,商品房销售面积增加9.97万平方米;
商品住宅销售面积增加8.2万平方米;
办公楼实际销售面积增加0.77万平方米;
商业营业用房实际销售面积增加0.92万平方米;
其他用房销售面积增加0.03万平方米。
1.6商品房空置面积
截至9月底,商品房空置一年以上面积为29万平方米,与去年同比增长2.69%,与8月底相比增加了5.48万平方米。
其中,商品住宅空置一年以上面积14.04万平方米,占商品房空置面积的48.41%;
同比增长了30.56%;
办公用房空置一年以上面积4.83万平方米,占商品房空置面积的16.66%;
同比下降了37%;
商业营业用房空置一年以上面积8.81万平方米,占商品房空置面积的32.58%;
同比增长了3.16%;
其他用房空置一年以上面积1.32万平方米,占商品房空置面积的4.55%,同比增长了7.3%。
2.销售价格
根据XXXX市场状况及XXXX集团近几年来各小区,各种等级和功能房屋的销售经验综合分析,本项目拟建房屋价格确定如下:
经济适用住宅销售价格:
2000元/米2
老年公寓销售价格:
3000元/米2
多层商品住宅销售价格:
高层商品住宅销售价格:
4000元/米2
商业建筑销售价格:
6000元/米2
学校幼儿园假定出让价格:
2500元/米2
3.1建设条件
3.1.1场地条件
XXXX工程建设场地基本平整,场地南北长度约1000米,东西长度约500米,场地北高南低,自然坡度基本在0.3‰范围内,场地东为拟建20M红线的规划路,场地南为拟建40M红线的世纪十路,场地西为100M红线的二环路,场地北为拟建40M红线的滨河路及拟建20M红线的党校北路,拟建24M红线的党校南路东西向横穿地块,场地内无应拆除的建筑物及构筑物。
工程建设场地紧临城市主干道,项目建成后交通将极为便捷。
3.1.2供水条件
本项目供水水源为城市自来水供水管网,目前二环路已建成自来水城市管道,建设时及建成后可直接接入使用。
3.1.3污水排放条件
本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水,生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。
在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。
3.1.4雨水排放条件
本项目不设雨水排水管网系统,雨水利用地面坡度排至小区道路,而后排向城市道路,由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。
3.1.5供热条件
本项目利用城市集中供热系统做为热源,目前二环路已铺设有热力二期供热管道可以使用。
3.1.6燃气供应条件
本项目以天然气做为居民生活燃料,地域内拟建规划道路将设有天然气管道,可直接入户使用。
3.1.7供电、电讯条件
本项目利用城市高压供电系统供电,目前项目周边及区内的城市道路城市高压电缆均已建成,本社区设开闭所一座,高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。
城市通讯及宽带网情况大致相同。
第四章工程规划设计方案
4.1工程规划
4.1.1规划布局
XXXX四季居住社区是一个综合居住社区,社区内兼有老年公寓及为老年公寓提供医疗保健