杭州市住宅区物业管理暂行办法Word格式文档下载.doc

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　　各级有关职能部门应当按照各自的职责，配合物业主管部门做好住宅区物业管理工作。

　　第六条各区人民政府应当加强本辖区内住宅区物业管理实施中的协调工作。

　　街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区管理、社区服务的相互关系。

　　第七条实行物业管理的住宅区应依照本办法规定成立业主委员会。

业主委员会代表住宅区全体业主及使用人的合法权益，委托物业管理公司实行物业管理，并依据本办法、业主公约、业主委员会章程和物业管理服务合同行使职权。

　　第八条物业管理公司根据本办法的规定，接受业主委员会的委托，依照物业管理服务合同，对住宅区的物业统一实施管理。

　　第二章业主大会与业主委员会　　第九条住宅区入住率达到百分之五十以上或住宅竣工交付使用已满二年的，区物业管理部门应组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。

　　第十条业主大会由本住宅区的全体业主组成；

业主人数较多的，应当按比例推选业主代表，组成业主代表大会。

业主大会必须有持有过半数以上投票权的业主出席才能举行。

业主可以书面委托代理人出席业主大会。

　　第十一条业主大会和业主代表大会每年至少召开一次；

经百分之二十以上业主或者业主代表提议，业主委员会应及时召开业主大会或者业主代表大会。

　　业主大会或者业主代表大会应当邀请居民委员会代表列席。

　　第十二条业主大会或者业主代表大会的决议，须经出席大会的业主或业主代表投票，赞成票超过半数予以通过。

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--empirenews.page--]　　住宅房屋实行一套一票；

非住宅房屋每一百五十平方米建筑面积为一票，一百五十平方米以下的以每本房屋所有权证为一票。

　　第十三条业主大会或业主代表大会行使下列职权：

（一）选举、罢免业主委员会成员；

（二）根据业主委员会提议，决定聘用或解聘物业管理公司；

　　（三）监督业主委员会的工作；

　　（四）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；

　　（五）审议通过住宅区物业管理方案；

　　（六）变更或撤销业主委员会不适宜的决定；

　　（七）决定其他有关业主权益的重大事项。

　　第十四条业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

　　第十五条业主委员会委员由业主大会或业主代表大会在业主中选举产生，业主委员会委员不得少于五人。

业主委员会主任、副主任由业主委员会在业主委员会委员中选举产生。

　　业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。

　　业主委员会成员应当由遵纪守法，热心公益事业、处事公正、责任心强的人员担任。

　　业主委员会成员名单及章程应当报区物业管理部门登记备案。

　　业主委员会根据工作需要，可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会顾问。

　　第十六条业主委员会对业主大会负责，维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

（一）组织召开业主大会或业主代表大会；

（二）提出选聘或解聘物业管理公司的建议，根据业主大会或业主代表大会的决议与物业管理公司签订、变更或解除物业管理委托服务合同；

　　（三）监督检查物业管理经费的使用情况，审定物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；

　　（四）贯彻执行并督促业主、使用人遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理公司落实各项管理工作；

　　（五）受理业主对物业管理公司的投诉，定期听取和审议业主、使用人的意见和建议；

　　（六）监督公共建筑、公用设施设备的合理使用；

　　（七）接受物业管理部门的监督指导，执行政府部门对物业管理事项提出的指令和要求；

　　（八）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

　　业主委员会会议由主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出的决定须经过半数以上委员同意。

　　业主委员会作出的决定应当予以公布。

　　第十七条业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定和业主公约，对住宅区内全体业主、使用人具有约束力。

　　第十八条业主大会、业主代表大会或业主委员会作出的决定，不得与国家法律、法规相抵触。

　　违反前款规定的，区物业管理部门有权责令其改正或撤销。

　　第三章物业管理公司　　第十九条物业管理公司必须具有相应的资质条件，配备相应的专业技术人员和管理人员，持有市物业主管部门颁发的物业管理资质证书，方可从事住宅区物业管理业务。

　　物业管理人员应当经市物业主管部门统一培训考核合格后，持证上岗工作。

--empirenews.page--]　　第二十条物业管理公司根据住宅区物业管理服务合同对住宅区实施物业管理。

　　物业管理服务合同应当包括以下内容：

管理服务事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。

　　物业管理服务合同应当报区物业管理部门备案。

　　第二十一条物业管理公司就下列事项进行管理服务：

（一）房屋的共用部位、共用设施设备的使用管理和维修；

（二）住宅区保洁服务；

　　（三）公共绿地、花草树木的养护、管理；

　　（四）停车场地管理；

　　（五）住宅区内的公共秩序维护和安全防范；

　　（六）住宅装修的日常监督管理；

　　（七）物业维修、更新费用的帐务管理和物业档案资料的保管；

　　（八）业主委员会与物业管理公司约定的其他服务事项。

　　物业管理公司接受有关专业机构委托进行物业管理的，应当签订委托合同。

　　第二十二条物业管理公司的权利：

（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理方案；

（二）依照物业管理服务合同对住宅区实施管理；

　　（三）依据物业管理服务合同和有关规定收取管理费用；

　　（四）制止违反住宅区物业管理规定的行为；

　　（五）依法开展多种经营和有偿服务。

　　第二十三条物业管理公司的义务：

（一）按照有关规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；

（二）每半年向业主委员会报告工作，并报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受业主、业主委员会的监督；

　　（三）接受物业管理部门、其他有关行政管理部门及街道办事处（镇人民政府）的监督、指导；

　　（四）协助有关部门和居民委员会提供社区生活服务和开展社区文化活动。

　　第二十四条物业管理公司应保持房屋的共用部位和共用设施、设备完好，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：

（一）在业主、使用人入住房屋前，将房屋的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关法规的规定书面告知业主、使用人；

（二）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对房屋的共用部位、共用设施设备进行维修、养护；

　　（三）接到物业损坏报修时，按物业管理服务合同的约定限时进行维修和处理；

　　（四）定期听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议，完善服务；

　　（五）发现违反本办法、业主公约的行为，应立即进行劝阻、制止，或向业主委员会和有关行政管理部门报告；

　　（六）按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主和使用人委托的其他服务事项。

　　第二十五条物业管理公司对住宅区的管理未能达到物业管理服务合同规定的标准，或者违反物业管理服务合同规定的，业主委员会可以终止合同。

　　第二十六条物业管理服务合同终止或解除后的十五日内，物业管理公司应向业主委员会办理下列事项，并报区物业管理部门备案：

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（一）对预收的物业管理服务费和结余的维修费用按实结算；

（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册，并由业主委员会委托审计机构对财务状况进行审计；

　　（三）移交业主共有的办公及经营等房屋、场地和其他财物。

　　第二十七条物业管理公司应当享受国家的有关优惠政策。

　　第四章物业的使用与维护　　第二十八条业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定和业主委员会的决议，按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则，正确处理供水、排水、通风、通行、采光、维修、消防、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

　　第二十九条业主、使用人使用房屋不得有下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途；

（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；

　　（三）各类保安门、窗、栅等安装超出外墙立面或占用公用部位；

　　（四）其他从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。

　　业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果，由其自负。

　　第三十条物业管理区域内禁止下列行为：

（一）践踏、占用绿地；

（二）损毁树木、园林；

　　（三）占用通道等共用场地；

　　（四）乱抛乱堆垃圾、杂物；

　　（五）发生超出规定标准的噪音；

　　（六）排放有毒、有害等污染环境的物质；

　　（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

　　（八）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

　　第三十一条任何单位和个人不得占用物业管理区域内的公共建筑和共用设施设备。

　　因维修或公共利益需要临时占用、挖掘住宅区内道路、场地的，必须报经有关部门批准，并及时恢复原状。

　　第三十二条住宅区内车辆行驶、停放的管理制度由业主委员会和物业管理公司共同制定。

停车场地的收费标准按价格管理部门的规定执行，其收益用于住宅区物业管理。

　　第三十三条利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会同意后，方可办理设置审批手续。

设置收益应当用于住宅区物业管理。

　　第三十四条物业维修、更新的费用，按照下列规定承担：

（一）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；

（二）住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；

依照本办法设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支；

　　（三）公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；

依照本办法设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支。

--empirenews.page--]　　住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

　　物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，区物业管理部门应当督促限期维修。

　　物业维修基金不足时，业主应当按照业主委员会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业维修基金。

　　第三十五条住宅区内的市政公用设施、环境卫生设施、停车场等公共设施，由各专业管理机构委托物业管理公司统一管理和维修、养护。

管理、维修和养护费用由各专业管理机构按规定支付。

　　第三十六条房屋的共用