天津2016年下半年房地产估价师案例与分析：法定优先受偿款考试试题Word下载.doc
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C．收益或风险其一可以量化
D．收益和风险均能量化
5、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。
某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为__万元。
A．323
B．275
C．273
D．258
6、售公有住房的住宅公共部位维修基金向__筹集。
A．房管部门
B．物业管理公司
C．住房公积金管理中心
D．售房单位和购房人
7、房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指__。
A．经营成本
B．开发产品成本
C．期间费用
D．开发项目总投资
8、下列有关平均指标，表述正确的是。
平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分散趋势的指标
简单算术平均数适用于分组的分布数列
数列“102、103、104、105、106、107、108”的中位数为104
众数是分布数列中出现频率最高的标志值
9、城市__的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。
A．详细规划
B．控制规划
C．指标规划
D．分区规划
10、下列不属于拍卖规则的是__。
A．价高者得规则
B．低价也可行规则
C．保留价规则
D．瑕疵请求权规则
11、某8年前建成夺付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元／㎡，建筑物残值率6％，年折旧率2．2％，计算该建筑物的现值是元。
76800
79104
77952
81562
工业用地的监测点评估价格
12、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1．5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0．5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。
1
1．5
2
2．5
13、住房公积金管理的决策机构是__。
A．住房公积金管理委员会
B．住房公积金管理中心
C．存储住房公积金的金融机构
D．设区城市人民政府
14、城市规划的实施管理主要包括两部分内容。
报建审批管理和批后管理
网络管理和批后管理
报建审批管理和人工管理
批后管理和微机管理
房地产估价机构必须加盖公章
15、房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是房地产的价值。
社会
现实
权益
保险
16、下列关于房屋租赁期限，表述错误的是。
房屋租赁期限超过20年的，其房屋租赁合同无效
租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之曰起不得超过20年
承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意
出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意
17、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。
A．质量控制
B．成本控制
C．进度控制
D．合同管理
18、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75％和80％，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的风险。
市场
财务
政策
经营
借款合同
19、王某已有一套住房，2006年又接受赠与一套价值为100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。
2012年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税万元。
4
24
25
20、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于__。
A．1.2%
B．1.5%
C．12.5%
D．16.7%
21、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是．（2009年试题）
净现值
净现值期望值
净现值标准差
净现值标准差系数
22、某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。
若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为__元/m2。
A．3000
B．4500
C．5200
D．5600
23、已知某笔贷款的名义利率为12%，若年实际利率为12.68%，则该笔贷款每年计息__次。
A．2
B．4
C．6
D．12
24、某企业12月末部分资产与负债余量如下：
现金和银行存款70万元，长期投资i00万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。
则该企业流动比率是。
40%
50%
200%
250%
执行层的组织协调
25、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为__。
A．前期价格指数
B．定基价格指数
C．长期价格指数
D．环比价格指数
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；
少选，所选的每个选项得0.5分）
1、竣工房屋价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算，包括竣工房屋__的价值。
A．基础
B．结构
C．屋面
D．返修
E．水、电、卫等附属工程
2、房地产价格的形成条件有__。
A．房地产的需要
B．房地产的有用性
C．房地产的有效需求
D．房地产的相对稀缺性
E．房地产的有效供给
3、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是。
均衡价格上升
均衡价格下降
均衡价格不变
取决于供给和需求变动的程序
4、下列保险中，厲商业保险的有。
（2004年试题）
保证保险
外汇变动保险
信用保险
健康保险
劳动工伤保险
5、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有__。
A．私有住宅转让后用于商业经营的
B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D．按照国务院有关规定出售公有住房的
E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的
6、目前我国具有征收土地审批权的部门有。
国务院
国土资源部
省级人民政府
市级人民政府
县级人民政府
7、房地产开发项目实行__。
A．资本金制度
B．股份制度
C．质量责任制度
D．项目手册制度
8、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是__。
A．专家打分法
B．“三项预测值”法
C．解析法
D．蒙特卡洛模拟法
9、下列方法中，不属于风险辨识方法的是（）。
A．专家调查法
B．蒙特卡洛法
C．幕景分析法
D．故障树分析法
10、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。
A．平均价格
B．加权价格
C．抽样价格
D．成交价格
11、是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。
廉租住房
经济适用住房
商品住宅
福利住房
12、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。
A．1200
B．120
C．3333
D．333．3
13、根据西方经验，一般认为速动比率为时比较合适。
1：
2：
3：
14、某写字楼的建筑面积为8×
104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__×
104m2。
A．5.2
B．6.4
C．6.8
D．7.6
15、拍卖活动中主要涉及的当事人包括。
拍卖人
委托人
竞买人
买受人
拍卖主管部门
16、下列行业中，中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
批量行业
僵滞行业
分块行业
专业化行业
17、房地产使用权目前主要是__。
A．土地占有权
B．土地收益权
C．土地所有权
D．土地使用权
18、__资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
A．一级
B．二级
C．三级
D．暂定级
19、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。
流动资产投资包括以下__投资。
A．土地
B．房屋
C．机械设备
D．原材料
E．辅料
20、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有。
土地所有权
依法承包的荒山的土地使用权
宅基地使用权
固有汽车加油站
乡镇企业用房
21、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为。
50％
60％
70％
80％
22、套内建筑面积由组成。
套内房屋的使用面积
套內墙体面积
套内阳台建筑面积
共有建筑面积
套内共有建筑面积
23、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有__。
A．农用地改为非农建设用地
B．在写字楼旁新建大型游乐场
C．住宅区道路禁止货车通行
D．在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路
E．常常遭受洪水威胁
24、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。
房屋建筑物
土地使用权
在建工程
房屋期权
借款合同
25、下列__不属于建筑工程费用。
A．设备购置费
B．工器具购置费
C．房产税费
D．预备费
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