高新技术开发区创新创业园项目可行性研究报告Word格式.docx

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公司主要经营范围为房地产开发销售、高新技术开发、物资经销、基础设施建设管理、咨询服务、劳务服务。

公司设立了三部一室的管理机构：

经营管理部、计划财务部和建设工程部以及办公室。

下设三个直属公司：

建设工程公司（负责园区的基础设施建设）、工业投资公司（负责对外投资和中小企业工业园的建设管理）、塘海泰设施公司（负责园区公共设施的运营和维护）。

该公司将全面负责XX高新技术开发区创新创业园的开发、建设、经营、管理。

其下建设工程公司主要负责该项目的建设，工业投资公司主要负责该项目的运营。

XX高新技术开发区位于×

区的东北部，1992年6月成立并开始建设，1995年1月晋升为国家级开发区。

1995年5月，×

XX高新技术园区和×

经济开发区合并，成为现在的“×

XX高新技术开发区”。

XX高新技术开发区是目前全国唯一的以发展XX高新技术产业为主的国家级开发区，经过10多年的发展，现已初步形成了以XX高科技、复合新材料、机械制造和电子信息四大产业为主的产业群体，其中涉及XX石油、XX化工、XX生物工程等领域的XX经济总产值占×

XX高新技术园区总产值的60%。

国内生产总值、社会总产值和税收，每年平均以56.2%、29.2%和43.2%的速度增长，×

XX高新技术园区已成为×

区经济快速增长的发动机。

三、项目建设内容

创新创业园选址于×

高新区，总规划占地33.28公顷，总建筑面积为279740平方米。

整个创新创业园将分为四期开发建设，每期完成其相应的市政配套工程。

目前本项目的一期与二期工程已经完成，其中一期工程位于建设场址西北侧，建设包括综合楼、孵化器、厂房及相关附属设施在内的8个单体建筑，新建建筑面积约33693.53平方米；

二期工程位于建设场址西南侧，拟建设标准厂房8座，新建建筑面积约28509.40平方米；

改造旧厂房14263.44平方米。

已完成配套市政工程约1.5万平方米道路工程及其相应的管道工程。

三期工程规划位于建设场址中部，拟建设包括厂房、商务楼等15个单体建筑，建筑面积约149685.57平方米；

计划2005年6月至2006年底完成。

四期工程规划位于建设场址东部，拟建设包括商务大厦、孵化器、厂房、变电站及换热站等在内的7个单体建筑，建筑面积约53588.06平方米。

计划2007年1月至2007年底完成。

配套市政工程包括道路约6万平方米，给水管道7.37公里，雨污水管道9.05公里，电力电缆18.5公里，路灯电缆15.1公里，灯杆290颗，供热管道8.45公里，各市政工程根据建筑工程的进度相应配套。

四、项目背景

XX高新区作为滨海新区的重要组成部分，是发展XX科技产业的一个极为有利的区域，地理位置优越，紧邻渤海湾，该区占有约2公里的海岸线，京津塘高速公路穿区而过，具有巨大的发展潜力。

为了进一步促进×

XX高新区的对外开放水平、提高其综合竞争能力，必须进一步拓宽思路、创新招商引资方式、优化招商引资环境，重点发展高科技、高效益、环保低耗的产业。

基于以上发展思路，×

区委、区政府自2002年开始部署建设×

XX高新技术开发区创新创业园（即中小企业工业园及创业中心孵化基地），主要面向中小型生产性高科技企业，园内有多种不同规格的标准厂房供入驻企业选择，并配有各种不同面积的管理办公用房及企业职工宿舍，不仅能为这些中小企业的研发、中试以及规模化生产提供条件，而且还可以满足企业管理以及员工生活需要，形成一个从生产到管理再到生活服务的一体化综合性园区，从而进一步构筑XX高新区全方位、多层次、宽领域的对外开放新格局。

自2003年开始建设以来，经×

区计委立项批复，截至2005年5月上旬，已完成一、二期工程、旧厂房改造工程。

三期建设作为XX高新区总公司2005年工作中的重中之重，准备工作进展顺利，正准备融资以加快工程建设进度。

为此，×

XX高新技术开发总公司委托×

公司，编制“XX高新技术开发区创新创业园项目可行性研究报告”。

五、经营模式与经营计划

1、经营模式

本项目拟采用建筑物全部出租的方式进行经营。

2、经营计划

计划每期建成后的第一年的出租率达到80%，第二年的出租率达到90%，第三年的出租率达到95%，以后保持95%的出租率。

六、项目总投资、投资构成及资金筹措方案

项目总投资为69726.35万元。

其中建设总投资为62838.97万元，流动资金为6887.38万元。

已完成园区的征地费用，改造工程、一期工程和二期工程的投资。

总资金明细如下：

●建设投资：

62838.97万元

Ø

已完成投资：

24557.73万元。

征地费用：

133312.76万元

一期工程（含配套工程）：

5827.72万元

二期工程（含配套工程）：

4887.10万元

改造工程：

529.76万元

预计三期、四期工程投资：

38281.64万元。

XX高新技术开发总公司自有：

23281.64万元。

银行贷款15000万元（六年期，贷款利率6.12%）。

●流动资金：

6887.38万元

经营流动资金：

1889.18万元。

短期流动资金：

4998.20万元（供电、供热、路灯工程的建设费用）

其中，×

XX高新技术开发总公司自有1887.38万元，向银行申请流动资金贷款5000万元。

（流动贷款利率为5.76%）

七、可行性研究报告编制单位

公司

咨询资格证书编号：

88888888888

八、编制依据

1、×

区发改委立项批复的文件

2、×

XX高新技术开发区的总体规划

3、×

中建建筑设计院的设计方案

九、项目主要指标

序号

名称

单位

总体指标

备注

1

技术指标

1.1

园区总占地面积

公顷

33.2819

1.2

园区总建筑面积

万平方米

27.9740

1.2.1

一期工程

平方米

33693.53

已完成

1.2.2

二期工程

28509.40

1.2.3

三期工程

149685.57

1.2.4

四期工程

53588.06

1.2.5

改造工程

14263.44

1.3

总体规划容积率

0.84

1.4

总体规划绿地率

%

37.6

2

经济指标

2.1

项目总投资

万元

69726.35

2.2

建设投资

62838.97

2.3

流动资金投资

6887.38

2.4

已完成工程投资

24557.73

2.5

拟申请银行贷款

20000

2.5.1

其中：

固定资产贷款

15000

2.5.2

流动资金贷款

5000

投资回收期

年

11.31

含建设期

2.6

借贷偿还期

6

2.7

内部收益率

9.98

税前

第二章项目建设的意义

一、XX高新技术开发区创新创业园项目的建设抓住了滨海新区发展的重大历史机遇

近日，温家宝总理在×

滨海新区考察时强调指出，加快滨海新区开发开放，是环渤海区域及全国发展战略布局中重要的一步棋。

走好这步棋，不仅对×

的长远发展，而且对于促进区域经济发展和全国总体发展战略部署、实现全面建设小康社会和现代化宏伟目标都具有重要意义。

温总理的讲话，体现了党中央、国务院已经把滨海新区纳入国家发展战略的总体布局，把加快滨海新区的开发开放作为振兴环渤海区域经济的重大决策，作为推动全国区域协调发展的重大举措，作为进一步扩大我国对外开放的重大步骤，这是×

发展史上的一件大事，也是摆在滨海新区面前、摆在×

面前的一次难得的历史机遇。

XX高新技术开发区作为滨海新区的重要组成部分，是发展XX科技产业的一个极为有利的区域，面对这样难得的历史发展机遇，需要以更新的思路、更宽的视野去规划XX高新区的发展，进一步促进×

XX高新区的对外开放水平、提高其综合竞争能力。

为此，必须进一步拓宽思路、创新招商引资方式、优化招商引资环境，重点促进XX高科技产业的发展，而创新创业园便是一种很好的招商模式，是一次全新的尝试。

二、XX高新技术开发区创新创业园项目的建设为我市工业布局“战略东移”创造了条件

实施×

工业布局重心战略东移，是加快现代化国际港口大都市和北方重要经济中心建设的客观要求，也是为工业的产品结构、产业结构以及组织结构的调整提供充足的空间，为中心市区和滨海新区的城市功能发展创造条件。

区，作为×

工业战略东移的重要承接地，面临着难得的发展机遇，而XX高新区目前已成为×

区经济增长的发动机，所以必须要为×

整体的工业战略东移服务。

因此，建设XX高新区创新创业园，进一步增强×

XX高新区的招商引资能力，既是×

区自身发展的需要，也是×

工业战略东移的需要。

三、XX高新技术开发区创新创业园项目的建设推动了×

XX高新技术开发区的发展，促进了×

区经济的发展和×

区人民生活水平的提高。

1992年成立的国家级高新技术开发区—XX高新技术开发区，是中国唯一以发展XX科技产业为主的高新区，是×

市滨海新区对外开放的核心区之一，也是一个享有国家级开发区优惠政策，具有加工制造、保税仓储、物流配送、科技研发、教育等功能，高度开放的外向型经济区域。

区域总体规划面积为24.48平方公里，起步区为4.54平方公里。

目前，×

XX高新技术开发区已经成为×

区经济增长的主要源泉，2003年×

XX高新技术开发区完成国内生产总值27.1亿元，占×

区国内生产总值的50.94%。

XX高新技术开发区创新创业园建设在×

XX高新技术开发区的起步区内，它的建设将带动整个×

XX高新技术开发区的招商引资工作，进而促进×

XX高新技术开发区的发展并带动×

区经济的发展和人民生活水平的提高。

四、XX高新技术开发区创新创业园项目的建设，为国内外XX高新技术企业来津投资创造了良好的条件，促进了本地相关产业的发展。

为了促进XX高新技术开发区的发展，XX高新技术开发总公司拟在起步区内投资兴建“XX高新技术开发区工业园创新创业园”。

该项目主要是在×

XX高新技术开发区的起步区内占地面积为332819平方米的土地上完善基础设施并兴建标准化工业厂房、办公楼、宿舍楼一体化服务区，以此来吸引国内外的投资者前来投资。

该项目的建设将加快×

XX高新技术开发区的招商引资步伐，吸引更多的XX高新技术企业前来投资，形成产业的集群并带动×

本地XX高新技术产业的发展。

第三章项目区位分析与定位

一、项目的区位环境分析

创新创业园项目选址于×

XX高新技术开发区内，该区域坐落于×

滨海新区的中心位置，是×

市新型经济开发区域之一，两侧环绕的是×

市经济技术开发区和建设中的开发区西区，东靠×

保税区，西面邻近×

空港物流技术区，与×

新城工业园、×

XX石油外国中小企业