三级物业服务标准论述Word格式.docx

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2配备档案管理人员。

3应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。

1.5标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

1.6客户服务

1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。

2涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

3对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。

4水、电急修20分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场；

由专项服务企业负责的设施设备应在30分钟内告知。

报修进行回访。

5业主或使用人提出的意见，建议、投诉在2个工作日内回复。

投诉进行回访。

6每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况。

7每月组织1次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。

8每年组织业主参观共用设施设备机房。

9每年至少组织1次社区文化活动。

10设置公共信息栏；

配合相关部门进行公益性宣传。

11按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

12有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。

1.7专项服务委托管理

1签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。

2专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；

操作人员应持有相应的职业资格证书。

3专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。

4对专项服务进行监督管理及评价。

2共用部位及共用设施设备运行、维修养护

2.1综合管理

1建立房屋及共用设施设备的基础档案。

2运行、检查、维修养护记录应每月归档。

3组织实施房屋使用安全情况评估检查。

4共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；

共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。

5每年第四季度制定下一年度维修养护计划。

6特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。

7雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。

8设备机房

1）每月清洁1次，室内无杂物。

2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。

4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。

2.2共用部位

1房屋结构

每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。

按鉴定结果组织修缮。

2建筑部件

1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；

室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3附属构筑物

1）每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2）每季度检查1次雨、污水管井等。

3）每月巡查1次大门、围墙、围栏等。

4）每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5）每年检测1次防雷装置。

2.3空调系统

1运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。

2运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。

3制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。

4每年检查1次管道、阀门并除锈。

5每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。

6每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。

7每年对空调系统进行1次整体性维修养护。

2.4二次供水设施

1按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

2每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。

3每季度切换1次备用水泵。

4每年检查2次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；

每年养护1次水泵。

5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；

溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

2.5排水系统

1排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。

每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。

2污水泵

汛期每日巡视2次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；

每2周进行1次手动启动测试；

每季度养护1次。

3化粪池

每半年检查1次化粪池；

组织安排清掏。

2.6照明和电气设备

1楼内照明

每周巡视3次，一般故障1日内修复；

复杂故障5日内修复。

2楼外照明

每周巡视1次，一般故障1日内修复；

复杂故障1周内修复；

每月调整1次时间控制器。

3应急照明

每日巡视1次，发现故障，即时修复。

4低压柜

每日巡视2次设备运行状况；

每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫；

每年检查1次电气安全。

5低压配电箱和低压线路

每月巡视1次设备运行状况；

每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。

6控制柜

每2周巡视1次设备运行状况；

每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。

7发电机

每月试运行1次，保证运行正常；

每年活化1次蓄电池；

每周巡视1次充电机和蓄电池。

8检测

每5年检验1次内部核算电能表。

9配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；

穿墙线槽周边封堵严密；

锁具完好；

电缆进出线和开关标志准确。

2.7安全防范系统

1报警控制管理主机

每日巡查1次，检查设备运行状态；

每2周表面清洁1次；

每半年内部除尘1次。

2对讲门口机

每月检查1次按键、显示屏等；

每月表面清洁1次；

3网络控制箱

每半年检查1次外观、接线；

每季度表面清洁1次；

4红外对射探测器

每季度检查1次接线、探测范围、防水状况等；

5图像采集设备

每周检查1次监视画面、录像功能；

6摄像机

每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；

每季度镜头表面清洁1次；

每年防护罩内部除尘1次。

7解码器

每半年检查1次防雨罩、接线等，进行相应的调试；

每半年表面清洁1次；

每年内部除尘1次。

8云台

每半年检查1次运转、接线，进行清晰度调校；

每年转动部位上润滑油1次。

9巡更点

每月检查1次外观；

每日存储巡更记录。

10读卡器

每月表面清洁1次，查看防水状况。

11电磁锁门锁

每2月检查1次吸力、外观、接线。

12出门按钮

每2月检查1次开锁功能、接线。

2.8电梯

1电梯在投入使用前或者投入使用后30日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。

登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

2在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；

电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。

对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。

5配备电梯安全管理人员。

定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

6制定电梯应急救援预案并定期演练。

发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。

物业服务人员应在15分钟内到达现场，专业维修人员应在30分钟内到达现场。

2.9水景

1启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。

2使用期间每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1次防漏电设施。

3设置必要的安全警示标志。

4水质符合卫生要求。

3消防安全防范

3.1综合管理

1建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。

2成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；

每年组织1次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

3设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；

每年对员工进行2次消防安全培训。

4每日防火巡查1次，每月防火检查1次，按照规定每年检测1次建筑消防设施；

保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

5发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；

无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。

6消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。

7发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。

3.2消防设施设备维修养护

1火灾自动报警系统

1）火灾报警控制器、联动控制设备

每日巡查1次设备运行情况，保证24小时连续正常运行；

每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；

每年机柜内部除尘1次。

2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置

每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；

探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1次。

3）备用电源

每月检测切换1次主、备电源；

每季度备用电源、蓄电池充放电试验1次。

2消防广播系统

每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换