物业管理房屋管理方案Word格式.docx

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（三）大修工程１１

（四）翻修工程１１

（五）综合维修工程１１

五、房屋维修工程管理１１

（一）制定房屋维修工程计划１１

（二）编审房屋维修工程预算的依据１２

（三）房屋维修施工管理１２

六、房屋管理考核标准１３

第二节人防工程使用管理１４

一、使用人防工程应申办的手续１４

二、使用人防工程的申办程序１４

（一）受理１４

（二）审核１５

（三）审定１５

（四）告知１５

（五）收费标准及依据１６

第一节房屋管理

房屋管理是无业管理的基础工作之一。

房屋交付适应后，由于自然或人为等各种因素房屋会逐渐损坏。

为减缓房屋的损坏速度，延长房屋使用寿命，维持和恢复房屋的原由质量和功能，保障其使用安全，物业公司应该做好对房屋的管理工作。

完整的房屋不仅指房屋本身，还包括房屋内的设施设备。

以北京市为例，依照《北京市城镇房屋完损等级评定实施规定》和《房屋完损等级评定标准》，根据房屋结构，装修，设备三个组成部分的完好或损坏程度，对房屋完损等级进行评定。

一、房屋完损等级分类

（一）完好房屋

1．结构构件安全可靠，整全性好，屋面和板缝不漏水，装修，设备完成，基本无损。

2．虽存在一定的陈旧现象或个别构件有轻微损坏但在允许范围内，不影响居住安全和正常使用，通过小修即能修复。

（二）基本完好房屋

结构构件安全可靠，个别部件的损坏程度稍有超过设计允许值但已经稳定下来

1．屋面局部渗漏

2．装修，设备基本良好，个别部位有影响使用的破损，通过在原有构件或部位上进行修补即可恢复使用

（三）一般损坏房屋

1．个别结构构件变形，裂缝，服饰或老化，强度不足，存在危险隐患

2．屋面或板缝局部漏雨

3．外和钻杆修和设备局部破损

（四）严重损坏房屋

1．部分结构构件严重倾斜，开列变形或强度不足，个别构件已处于严重危险状态

2．屋面和板缝严重漏雨

3．内外装修，水电设施严重损坏，残缺，存在局部危险，需要局部大修或整体大修、

（五）危险房屋

1．主体结构构件的强度严重不足，稳定性很差，随时有倒塌的可能

2．采用局部加固修理仍不能保证安全，基本失去大修的价值，需要翻修或整体拆除的房屋

二、房屋完损等级评定标准

（一）完好标准

1．结构部分

（1）地基基础

有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降

（2）承重构件

梁，柱，墙，板，屋架平直牢固，无倾斜变形，裂缝，松动，腐朽，蛀蚀

（3）非承重墙

1）预制墙板节点安装牢固，拼缝处不渗漏

2）砖墙平直完好，无风化破损

3）石墙无风化，弓凸

4）木，竹，芦帘等墙体完整无破损

（4）屋面

1）不渗漏，基层平整完好，积尘甚少，排水畅通

2）平面屋防水层，隔热层，保温层完好

3）平瓦屋面瓦片搭紧紧密，无缺角，裂缝瓦，瓦出线完好

4）青瓦屋面瓦垄顺直，搭接均匀，瓦头整齐，无碎瓦，节筒伏瓦灰梗牢固

5）铁皮屋面安装牢固，铁皮完好，无锈蚀

6）石灰炉渣，青灰屋面光滑平整，油毡屋面牢固无破洞

（5）楼地面

1）整体面层平整完好，无空鼓，裂缝，起砂

2）木楼地面平整坚固，无腐朽，下沉，无较多磨损和裂缝

3）砖，混凝土块料面层平整，无碎裂

4）灰土地面平整，完好

2．装修部分

（1）门窗

完整无损，开关灵活，玻璃，五金齐全，纱窗完整，油漆完好

（2）外抹灰

完整牢固，无空鼓，菠萝，破损和裂缝，勾缝砂浆密实，其他结构房屋以完整无破损为准

（3）内抹灰

完整，牢固，无破损，控股和裂缝，其他结构房屋以完整无破损为标准

（4）顶棚

完整牢固，无破损，变形，腐朽和下垂脱落，油漆完好

（5）细木装修

完整牢固，油漆完好

3．设备部分

（1）水卫

上，下管道通畅，各种卫生器具完好，零件齐全无损

（2）电照

电气设备，线路，各种照明装置完好牢固，绝缘良好

（3）暖气

设备，管道，烟道畅通，完好，无堵，冒，漏，使用正常

（4）特种设备

现状良好，使用正常

（二）基本完好标准

有承载能力，稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定下来

有少量损坏，基本牢固

1）钢筋混凝土个别构件有轻微变形，细小裂缝，混凝土由轻度剥落，露筋

2）钢屋架平直不变形，各节点焊接完好，表面稍有锈蚀，钢筋混凝土屋架无混凝土剥落，节点牢固完好，钢杆件表面稍有锈蚀，木屋架的各部件节点连接基本完好，稍有缝隙，铁件齐全，有少量生锈

3）承重砖墙（柱），砌块有少量细裂缝

4）木构件稍有变形，裂缝，倾斜，个别节点和支撑稍有松动，铁件稍有锈蚀

5）竹结构节点基本牢固，轻度蛀蚀，铁件稍有锈蚀

有少量损坏，但基本牢固

1）预制板墙稍有裂缝，但基本牢固

2）外跨墙面稍有风化，砖墙体轻度裂缝，勒脚有侵蚀

3）石墙稍有裂缝，弓凸

4）木，竹，芦帘等墙体基本完整，稍有破损

局部渗漏，积尘较多，排水基本畅通

1）平层面隔热层，保温层稍有损坏，卷材防水层稍有控股，翘边和封口不严，刚性防水层稍有龟裂，块体防水层稍有脱壳

2）平万屋面少量瓦片裂碎，缺角，风化瓦面稍有裂缝，青瓦屋面瓦垄少量不直，少量瓦片破碎，节筒俯瓦由松动，灰梗有裂缝，屋脊抹灰有裂缝

3）铁皮屋少量要扣或嵌缝不严实，部分铁皮生锈，油漆脱皮

4）石灰炉渣，青灰面稍有裂缝，油毡屋面有少量破洞

1）整体面层稍有裂缝，空鼓，起砂

2）木楼地面稍有磨损和隙缝，有轻度颤动

3）砖，混凝土块料面层磨损起砂，稍有裂缝，空鼓

4）灰土地面有磨损，裂缝

少量变形，开关不灵，玻璃，五金，纱窗少量残缺，油漆失光

稍有空鼓，裂缝，风化，剥落，勾缝砂浆少量脱落

稍有空鼓，裂缝，剥落

无明显变形，下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉，翘角，松动，压条有脱落

稍有松动，残缺，油漆基本完好

上，下管道基本畅通，卫生器具基本完好，个别零件残缺损坏

电气设备，线路，各种照明装置完好，个别零件损坏

设备，管道，烟道基本畅通，稍有锈蚀，个别零件损坏，基本能正常使用

现状基本良好，能正常使用

（三）一般损坏标准

局部承载能力不足，又超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构稍有影响

有较多损坏，强度已有所减弱

1）钢筋混凝土构件有局部变形，裂缝，混凝土剥落，露筋锈蚀，变形，裂缝值超过设计规范的规定，混凝土剥落面积占全部面积的10%以下，露筋锈蚀。

2）钢屋架有轻微倾斜或变形，少数支撑部件损坏，锈蚀严重门钢筋混凝土屋架有剥落，露筋，钢杆有锈蚀，木屋架由局部腐朽，蛀蚀，个别节点连接松动，木质有裂缝，变形，倾斜等损坏，铁件锈蚀

3）承重墙体，砌块有部分裂缝，倾斜，弓凸，风化，腐蚀等

4）木构件局部有倾斜，下垂，测向变形，腐朽，裂缝，少数节点松动，铁件锈蚀

5）竹构件个别节点松动，竹材有部分开裂，蛀蚀，腐朽，局部构件变形

有较多损坏，强度减弱

1）预制墙板的边角有裂缝，拼缝处的嵌缝料有部分脱落，有渗水，间隔墙面层局部损坏

2）砖墙有裂缝，弓凸，倾斜，风化，腐蚀，灰缝有酥动，勒脚有部分侵蚀剥落

3）石墙部分开裂，弓凸，风化，砂浆疏松，个别石块脱落

4）木，竹，芦帘，等墙体部分严重破损，土墙稍有倾斜，烧碱

（4）屋面

局部漏雨，木基层局部腐朽，变形，损坏，钢筋混凝土层面局部下滑，屋面高低不平，排水设施锈蚀，断裂

1）平屋面保温层，隔热层有较多损坏，卷材防水层部分有空鼓，翘边和封口脱开，刚性防水层部分有裂缝，起壳，块体防水层部分有松动，风化，锈蚀。

2）平瓦屋面瓦片凌乱不落槽，严重破损，风化，瓦出线破损，脱落，脊瓦严重松动破损

3）青瓦屋面瓦片零乱，风化，碎瓦多，瓦垄不直，脱脚，节筒俯瓦严重脱落残缺。

灰梗脱落，屋脊严重损坏

4）铁皮屋面严重锈烂，变形下垂

5）石灰炉渣，青灰屋面大部分冻鼓，裂缝，脱壳，剥落，油毡屋面严重老化，大部分损坏

1）整体面层严重起砂，剥落，裂缝，沉陷，空鼓

2）木楼地面严重磨损，蛀蚀，翘裂，松动，裂缝，变形下沉，颤动

3）砖，混凝土块料面层严重脱落，下沉，高低不平，破碎，残缺不全

4）灰土地面严重坑洼不平

木质腐朽，开关普遍不灵，松动，龟裂，钢门窗严重变形锈蚀，玻璃，五金，纱窗残缺，油漆剥落见底

严重空鼓，剥落，裂缝

严重变形下垂，木筋弯曲翘裂，腐朽，蛀蚀，面层严重破损，压条脱落，油漆老化见底

木质腐朽，蛀蚀，破裂，油漆老化见底

下水道严重堵塞，锈蚀，漏水，卫生器具零部件严重损坏，残缺

设备陈旧残缺，电线普遍老化，凌乱，照明装置残缺不全，绝缘不符合安全用电要求。

设备，管道锈蚀严重，零件损坏，残缺不齐，跑，冒，滴，漏现象严重，基本已无法使用

严重损坏，已无法使用

三、房屋完损等级评定方法

（一）钢筋混凝土结构，混合结构，砖木结构房屋完损等级评定

1．凡符合下列条件之一者可评为完好房屋

（1）结构，装修，设备部分各项完损程度符合完好标准

（2）在装修，设备部分中有一两项完损程度符合基本完好的标准，其余符合完好标准

2．凡符合下列条件之一者可评为基本完好房屋

（1）结构，装修，设备部分各项完损程度符合基本完好标准

（2）在装修，设备部分中有一两项完损程度符合严重损坏标准，其余符合一般损坏以上标准

（3）结构部分除了基础，承重构件外，层面外，可有一项和装修或设备部分中的一项符合严重损坏标准，其余符合一般损坏以上标准。

4．凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房屋者

（1）结构，装修，设备部分各项完损程度符合严重损坏标准

（2）在结构，装修，设备部分中有少数项目的完损程度符合一般损坏标准，其余符合严重损坏标准。

（二）其他结构房屋完损等级评定

1．结构，装修，设备部分各项完损程度符合完好标准，可评为完好房

2．结构，装修，设备部分中各项完好程度符合基本完好标准，或者有少量项目完损程度符合完好标准的，可评为基本完好房屋

3．结构，装修，设备部分各项完损程度符合一般损坏标准，或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的，可评为一般损坏房屋

4．结构，装修，设备部分中各项完损程度符合严重损坏标准的，可评为严重损坏房屋。

（三）附加说明

1．对于重要房屋或断面明显不足的构件，必要时要经过复核或测试才能确定完损程度。

2．本标准各部分分项叙述的不同内容，在评定时，以严重的某一项内容为准来评定该项的完损程度。

四、房屋维修工程的分类

根据房屋的完损程度，其维修工程分为小修，中修，大修，翻修，综合维修几个方面。

（一）小修工程

1．房屋小修饰保持房屋原有完损等级的预防性养护工程，其特征如下。

（1）用小工，费用低，综合平均费用在房屋现时总造价的1%以