有关房地产估价规范论文范文Word文件下载.docx

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2.1明确估价的基本事项

在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。

一般来说，估价的基本事项包括四个方面。

（1）明确估价对象。

①评估实体的确定。

即是要明确评估对象是什么、范围如何。

估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。

②评估对象权利状态的确定。

首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。

（3）明确估价时点。

估价时点是评估房地产价格的时间界限，房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。

（4）明确评估前提。

由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：

①独立估价。

②部分估价。

③合并估价或分割估价。

④变更估价。

2.2拟定估价作业计划

明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。

为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：

①初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。

②确定投入人员。

这是估价作业计划的关键内容。

应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。

③制定评估作业日期及进度安排。

评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。

④评估作业所需经费预算。

一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。

2.3实地勘察

由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。

因此，估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。

实地勘察的内容主要包括如下几方面：

①对象房地产的位置及其周围环境。

②对象房地产的使用情况及现状。

③了解当地房地产市场的特征和情况。

2.4资料搜集

在房地产估价中，可获得的信息的质量和数量与用这些资料并完成估价任务的方法及技术一样重要。

因此，辨别不同类型资料，研究可靠的资料来源，以及管理资料的能力对估价是非常重要的。

在估价过程中处理市场、房地产和交易资料包括三个过程：

①资料搜集;

②资料组织;

③资料分析。

在资料搜集这一过程之前，估价师判定在估价过程的各种不同哪一类资料是有必要的：

一般性、特殊性还是竞争性供给和需求资料。

因此，估价师在完成估价报告的过程中，与客户商量如何选择资料类型。

一般性资料是指在特定市场从事日常房地产估价的估价人员通常会拥有一些一般性资料。

一般性资料包括影响房地产价值的社会、经济、政府、及环境力量等因素。

这类资料是估价人员在估价俢中用以累积知识的一部分。

详细资料包括有关被估房地产、可比的销售及出租的实例房地产及相关地方市场特性的详细资料。

竞争性供给及需求资料，估价程序要求，房地产估价要依市场条件进行，而竞争房地产的供给，被估房地产的未来需求、及其最高最有效利用，是分析的重点。

在勘查被估房地产及搜集房地产详细资料后，估价人员要掌握，在特定市场上的主要竞争房地产供给量。

3房地产估价方法

我国的房地产估价，是在改革开放后，伴随着改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出现的，尽管起步晚，但发展很快，并得到了政府和社会的高度重视。

房地产估价作为房地产开发经营过程中一项必不可少的环节，已经越来越受到人们的重视。

目前，收益还原法、市场比较法、成本估价法是国内外房地产估价常用的三大基本方法，各有自己的理论依据和适用范围。

4房地产估价报告

估价人员经过估价分析后得出的结果应在估价报告中传达给客户。

一份估价报告通过数据分析和相关性描述，使读者了解估价问题的定义，并获得明确结论。

不管在详细估价报告还是在简要估价报告中，估价师都必须简洁、清楚地陈述所有的事实、推理过程及其结论。

估价报告的篇幅、类型和内容，取决于报告的用途、估价目的、所需解决问题的本质及复杂性和报告的预期使用者想得到的信息。

4.1房地产估价报告：

委托方;

估价方;

估价对象;

估价目的;

估价时点;

价值定义;

估价依据;

估价原则;

估价方法;

估价结果;

估人员;

估价作业日期;

估价报告应用的有效期。

房地产估价技术报告：

个别因素分析;

区域因素分析;

市场背景分析;

最高最佳使用分析;

估价方法选用;

估价测算过程;

估价结果确定;

附件。

4.2房地产估价报告的写作要求

房地产估价是一项实操性很强的业务，房地产估价人员必须能够动手写作估价报告。

房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。

写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。

学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。

5结束语

房地产估价是一门科学性与艺术性结合的学科。

是一种权利的估价，不同的权利限制必将导致不同的估价结果，作为行业从业人员，要在执业过程中不断深入研究各种权利限制对于房地产价值的影响，才能推进房地产估价行业的不断发展。

参考文献：

[1]中华人民共和国城市房地产管理法.1994-7-5.

[2]中国人民共和国物权法.2007-3-16.

[3]中华人民共和国国家标准房地产估价规范》GB/T50291一1999.

《房地产估价方法研究》

摘要：

房地产的估价方法有较多种，但是也存在这一些问题，本文就房地产市场法估价方法、收益法估价方法、成本法估价方法展开了分析研究。

关键词：

房地产;

评估方法;

引言

一、市场法估价方法存在的主要问题与改进措施

市场法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。

在目前的房地产市场状况下，用市场法进行估价主要存在以下问题：

1、难以准确的选取恰当的可比实例。

选取可比实例是市场法估价中非常重要的一步，如果可比实例选取的不恰当，那么估价结果无法体现待估房地产的真实价值。

而在现实生活中，由于房地产市场在不断发展，可供选择的交易实例也越来越多，但是可比实例的选取却没有一个客观的标准，而是基本依靠估价人员的主观判断，这样估价人员的专业与否会在无形之中影响最终的结果，使评估价格偏离市场价格。

另外，有些估价人员为了图方便，直接从二手房网站或某些相关网站选取可比实例，但这些数据中有些并不是真正的成交价格，这样会直接影响估价结果的准确性。

因此，应从以下两个方面注意可比实例的选取：

第一，尽可能的排除估价人员主观因素的影响，在对同一房地产进行估价时，由至少3名估价人员共同确定可比实例的最终选择，确保选取的可比实例能较真实的反映待估房地产的价值。

第二，房地产估价行业可以设立专门的信息部门，建立规范、标准的信息库，有助于估价人员从中获取需要的交易实例和市场信息，为可比实例的选择提供详实、准确、及时的数据平台。

二、收益法估价方法存在的主要问题与改进措施

收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

在目前的房地产市场状况下，用收益法进行估价主要存在以下问题：

1、难以准确的确定参数。

未来各年净收益和报酬率是收益法中比较重要的参数，这二个参数确定的是否准确对估价结果影响很大。

第一，在对未来年净收益测算的过程中，由于是以预测为基础，在房地产市场比较稳定时都会产生一定的误差，何况是目前房地产市场波动很大，几乎很难正确确定其大小，同时，由于房地产市场不发达和估价人员水平的问题，都使未来年净收益确定比较困难。

第二，在房地产估价中，采用的报酬率是以无风险报酬率和风险报酬率两部分来确定。

由于在现实中不存在完全无风险的投资，因此通常选取同一时期的国债利率或银行存款年利率来替代无风险报酬率，但风险报酬率则是估价人员根据估价房地产自身及其所在地区、行业、市场等所存在的风险做的主观判断。

由于估价结果对报酬率具有高度敏感性，同时报酬率的选择又有极大的主观性，有些估价人员为了得到预想的结果来选用匹配的报酬率，使得估价结果严重偏离估价对象的真实价值。

因此，估价人员在确定净收益的时候一定要弄清楚收益的主要来源方式，要根据房地产市场的变化采用正常客观的净收益，不能为了方便根据市场本应是采用不断递增的净收益，而采用年净收益不变的公式进行计算，多查询相关类型房地产的数据，客观合理的确定净收益。

在报酬率确定时，可以采用市场法求取，至少要有三个估价人员取不少于五个案例资料，运用累加法求取，把人为造成偏差的风险降到最低。

2、特定的假设前提有时难以实现。

收益法要求估价人员要先根据待估房地产的情况做出一系列的假设，在此基础上进行估价。

当由于市场较大波动或其他原因导致假设不能成立时，收益法的估价结果就很难体现真实的价值。

比如在建工程由于某种原因无法按时完工，产权纠纷使得房地产被法院查封等。

对于某些存在这类风险的房地产，估价人员在估价的过程中，除采用收益法外，同时采用市场法或成本法同时进行估价，然后对估价结果进行一定的调整，有些在收益法中无法识别的风险，可以通过别的估价方法体现出来，从而更容易得到房地产的真实价值。

三、成本法估价方法存在的主要问题与改进措施

成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

在目前的房地产市场状况下，用成本法进行估价主要存在以下问题：

1、成本受市场影响不统一。

在房地产成本费用的构成中，最为关键的土地取得成本和开发利润受到市场的影响较大，随房地产市场而变动。

而建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等项目受市场影响具有一定的滞后性，短期内不会因房地产市场价格的变化而波动。

因此在成本确定的时会造成成本估算的误差，从而影响估价结果。

因此，在运用成本法进行房地产估价时，可引入价格修正的方法，在积算价格基础上引入相应的价格调整系数，根据受市场状况的影响程度对不同的因素进行价格修正，价格调整系数的确定方法可按照市场法中的方法确定。

2、忽视了区位和外部性对房地产价格的影响。

在成本法中，除土地价格外，其他因素都几乎没有体现房地产区位这一重要因素对房地产估价结果的影响。

如状况完全相同的两栋房地产，远离市区的房地产相对于市中心的房地产要便宜很多，甚至有些处于闹市的状况一般的的房地产也会比郊县的全新房地产贵得多，因为忽视了区位的影响，使得评估结果的准确性受到影响。

同时，由房地产本身所带来的外部性在成本法中也无法很好地体现，在当前的市场状况下，外部性对房地产价格的影响越来越大，在估价中不容忽视。

因此，可在建筑物的重现购建价格，尤其是土地取得价格和建设成本部分将区位因素考虑进来，通过价格修正使其更加合理客观。

引入外部影响系数来反映房地产功能效用和外部性对价格的影响，将原有公式中的折旧部分简化为物质折旧，可以借助市场法来求取外部影响系数，从而使估价结果更加准确。

结束语

估价方法是房地产价格形成过程和价格内涵的反映，每一种估价方法反映的是相应价形成理论下的估价技术路线，估价公式是价格形成理论的具体表现形式。

虽然估价方法不同，但在采用公开市场价值标准的前提下，运用各种估价方法评估的都是估价对象的公开市场价值。

参考文献

[1]黄段晨，李季.房地产估价方法若干问题的思考[J].山西建筑，2011，（14）.