日本泡沫破裂后的普通百姓重点讲义资料Word格式文档下载.docx

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我问他这里的柿子为什么可以随便摘，他说，这是他导师在泡沫经济时期买的地，按那个时期的发展规划，这里应该可以划入东京通勤圈的范围了，很遗憾，你看看现在，还是这么荒凉，也只有这搞金属研究的教授脑袋才这么“硬”，才会相信东京圈会扩大到这里。

　　小董又说：

在研究室做实验的时候，教授没事儿总叨叨这块地，看来这块地让他挺烦心。

教授在89年以5万日元/㎡买了这块地，一共是1.5亿日元。

教授说如果现在有人出1个亿，他就卖。

93年有人出价2.5万日元/㎡，教授舍不得，现在，2万都找不到买主了。

种了这些柿子树还没时间照料，我们到这摘柿子吃就是帮他忙了。

　　我注意看了看这块地，除了几十棵柿子树，其它都是荒草。

当时来的高兴劲儿晾了一大半。

　　后来在02年做店铺选址调查时又路过这里，感觉还是以前的老样子。

我顺路到当地的公共图书馆查了一下，这块地属于市街化调整区域，这种区域内的土地并不完全属于建设用地，如果要化为建设用地，当地的"

我们公司"

部门必须投资进行给排水、液化气、5.2米以上宽度的道路等基础设施建设。

教授买这里的土地，大概是基于泡沫经济时期的城市发展速度，要不了几年，"

部门就会投资把这里化为建设用地了。

如果真如教授所料，地价至少要涨到10万1平米，再如果化成了建设用地中的商业用地，30万/㎡也完全可能。

很可惜，教授这个“赌注”没押对。

　　99年，在就职的公司里认识了川濑，他和我都爱好登山，我加入了他们的登山俱乐部，一般是星期六的早晨6点在山下集合，10点多登山结束后到温泉洗洗澡回家。

　　有一次三连休，俱乐部组织去日光登山，日光是日本著名的旅游观光地，不少成员都带了自己的家人或朋友。

　　我们从山上下来后，没有去登山的人已经在温泉旅馆等候了，这其中有川濑的妻子，川濑把我介绍给她，并邀请我和他们一起吃晚饭。

自从见了川濑的妻子，我再看川濑的时候，总感觉他是一个很神秘的人物。

　　川濑已经50岁，但只是公司里一个非常普通的工程师，可他的妻子不仅长得漂亮而且言谈举止完全是一个名门形象。

在日光，川濑的妻子穿的是和服，日本女人穿和服时的走路姿势、坐姿、目光等等都是有讲究的，没有受过专门训练的人装不出来。

接受这种训练的一般是“大家”的女孩子、或者是准备成为“大家媳妇”的女子家政大学的学生。

在大学院我遇到过来自女子家政大学的研究生，相比之下，川濑的妻子可以做这些“大家媳妇”的老师。

　　和川濑一起登山的次数越多，越是想知道他到底是个什么人，可又不便直接问，担心问不好还有可能把关系搞僵了。

　　过了一段时间，有机会和关口一起去施工现场，他来这个公司已经9年了，我和他的私人关系不错，路上就我们两个人，这是个机会，我说：

“在日光见到了川濑的妻子，她穿和服的样子和我平时看到的其她人真不一样，魅力十足，一定是“大家”出身吧”，关口说：

“不知道，不过，川濑以前可是社长，妻子一定错不了”，我又问川濑为什么成了一个普通职员时，看关口不太乐意回答，我也就不好再问。

　　时间长了，从人们的只言片语中，对川濑有了一个基本的了解。

川濑从东京理工大毕业后就来到我就职的这个公司，不到40岁就成了公司的核心技术人员，一直在东京品川、公司总部工作。

对公司发展贡献很大，基本工资近百万日元。

85年，也就是泡沫经济形成初期，川濑辞职创办了一家住宅制作工厂。

一起步就发展很顺利，到88年，川濑不仅贷款扩大了生产规模，同时在东京的一等地还购买了一套近2亿日元的高档公寓。

没想到，90年后，形势急转直下，工厂的订单几乎为零。

川濑1亿2千万把东京的公寓抵押给了银行，希望度过难关、保住工厂。

可最终还是在97年破产了。

这个公司的高层念川濑的能力和多年的交情又让他又回到公司，不过总部是回不去了，工资听说只有40万。

　　因为在自己的身边，经常听到泡沫经济时期有关购地、购房的事儿，就开始琢磨：

日本的一个普通百姓随便说句话都要从脑子里过一下，搞不懂的事情不会做，那么，日本的地价、房价为什么会上涨？

是什么原因让他们坚信地价、房价还会涨？

他们的工资并不高，房价已经超出了他们的正常支付能力，为什么还会降低其它方面的生活水平来买地、买房呢？

　　日本的房价为什么会上涨？

不少人认为是缘于1985年9月的“广场协议”。

就这么一个有关货币汇率的协议就能导致日本人疯狂贷款购房？

如果百姓无钱银行凭什么贷款给你？

日本百姓又凭什么坚信地价、房价还会涨？

所以说，“广场协议”充其量只能说是“导火索”，那么“炸弹”是如何形成的呢？

也就是说日本百姓的购房款来自何方？

对于这些疑问，在2000年公司忘年会上，我得到了一个答案。

　　2000年底，公司终于发奖金了，已经连续三年没发奖金了。

公司大概是希望把好人做到底，年底的忘年会也由公司出面来组织，这和前几年职员自发组织的忘年会相比，档次也高了不少。

　　周末的下午6点到9点，大家喝完了忘年会的第一场酒，接着来到卡拉OK包房。

喝得醉醺醺的吉田问我是不是来过这种地方。

　　我说：

“来过，但是可没有这么高档”，吉田一听哈哈大笑：

“这种地方也算高档，泡沫的时候，公司的忘年会是要到银座去的”。

“是吗，忘年会能到银座开，咱们公司太有钱了”，

　　“不仅仅是咱们公司，全日本的公司都一样，那个时候的银座人满为患，至少要提前半年预定才有位子”，“真是太好了，我怎么没赶上呢，真遗憾，怎么会一下子就不景气了呢？

”　　　　“这个你要怪罪的话，你就怪罪中国吧，我们被中国给骗了”，吉田的回答让我当时没反应过来，以为吉田喝醉了。

这时，关口已经扯着嗓子开唱了，吉田也开始忙着用桌上的各种酒勾兑自己喜欢的味道。

尽管是高兴的日子，吉田大概又要借酒浇愁了，他和须藤的情况很类似，所不同的是须藤在泡沫时买的是别墅，吉田买的是东京的公寓，两人现在住着类似的房子。

　　在大学院的时候就经常听小董谈起日本泡沫经济时期的繁荣景象。

小董是90年来的日本，他说：

他刚来的时候，每天到学校来接留学生去打工的车，平均2个小时就一趟，1小时的工资一般是1200-1500日元，有些还可以当日结算，挣钱实在是太容易了，和现在大不相同。

因为劳动力严重缺乏，日本"

对很多南美和其它一些国家的偷渡者，以及签证到期不回国的人也是睁只眼闭只眼。

泡沫经济崩溃会，日本的入国管理局才开始驱赶这些人。

不过，至于当时日本为什么会如此繁荣，大家觉得本来就是这样，在留学生中也极少议论这些问题，更不会去想这和中国有什么关系。

自从忘年会上听吉田说日本的泡沫繁荣是因为中国，不管是不是醉话，我还是想弄个明白。

登山的时候，我问川濑，日本泡沫经济和中国有什么关系？

川濑说：

“中国开放以后，日本的电器、汽车开始大批量出口中国，去过中国的日本人说，中国和日本相比至少相差30年，中国有12亿人，如果我们给中国造东西，达到日本现在的水平那得要造多少年。

所以很多日本人就坚信在自己的有生之年日本经济会一直繁荣下去”。

“果然如此，记得我一个邻居为了买一台东芝双缸洗衣机，一大早4点去排队”川濑的话让我想起了中国改革开放初期的一些事。

当时我国还没有彩电、录像机、冰箱、洗衣机等等这类家电的生产线，市场上的日本电器无论是非法"

进口"

货还是合法进口货，最终都要出自日本的工厂。

这对日本来说中国这个市场实在是太大了。

我接着说：

“想必那个时候，大家的收入一定非常高了”，“是啊！

最不景气的公司，每年的奖金也有半年的工资”，“挣这么多的钱，大概也只能买地买房了”，“是啊！

每年的奖金就可以还购房按揭了，谁会想到会发生后来的事情呢”。

日本在85年之前，住宅市场并非完全商业化的市场，80%以上的普通工薪家庭住的都是公团房、县营房、市营房、社宅等等这类公益性住房。

在这其中，1955年日本"

设立的【日本住宅公团】又是最大的住宅提供者。

上个世纪70年代末，日本的汽车、家电制造技术不仅可以与欧美抗衡，有些已经处于国际领先地位，产品开始大量出口海外。

1981年，【日本住宅公团】更名为【住宅、都市整备公团】，工作核心由直接提供住宅转型为建设和改良城市居住基础设施。

日本住宅公团的工作转型是日本"

希望借日本产品大量出口海外给日本经济带来繁荣的机会，为住宅商品化所作的准备，通过住宅商品化满足国内住宅个性化需求，由此提高日本国民的居住条件。

　85年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%，促使日本"

开始加速全面推行住宅商品化，商业银行开始大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调（见下图）。

日本的房价也由此开始了急速攀升。

　在日本经济一片繁荣，房价不断攀升中到了90年，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，并大幅提高原来的购房贷款利率。

92年开始征收地价税（征收额度为财产继承税评估值的0.3%）。

日本"

为什么要出台这样的经济政策？

日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什么也突然消失了？

这意味着日本经济由此开始步入“泥潭”吗？

又如何看待日本经在房价，股价一路高涨，日本经济一片繁荣的90年3月27日，日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点”，房价，股价掉头下跌（见下图）。

当年8月，日本银行又把短期贷款利率上调到6%。

更有甚的是92年大藏省又出台了地价税，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年0.3%的地价税竟然超过商品利润的20%，地价税对房价的抑制力可见一斑。

日本为什么要出台这样的金融政策，是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。

那么，在楼市、股市已经开始暴跌的92年，大藏省为什么还要出台地价税，让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢？

有不少人认为：

90年之后的几年，日本"

一连的经济政策把日本经济推入不能自拔的“泥潭”，让整个日本经济出现“空白”的十年（90年中期-2000年）。

准确地说：

不是90年的政策有问题，而是85年日本全面开放不动产市场，寄希望通过不动产来让日本经济继续保持高速发展的政策有问题。

在不动产市场全面开放的85年-89年，日本以及世界的变化让日本"

清楚的看到了85年所犯这一政策错误的严重性。

90年以后的政策不过是对85年所犯错误的紧急更正。

让我关注有关日本泡沫经济的诸多论说，并认可上面的这种论断，还得从和吉田的一次聊天说起。

每次和吉田一起去施工现场，他都会以“一早儿，稍微喝了点儿”为借口，躺在车上看漫画。

这次，他上车就坐到了驾驶位上，我觉得挺奇怪，猜想他一定有什么事儿。

还真是，刚进东京不久他就下了高速，在东京市区内狭窄的小路上绕来绕去，非常熟悉的把车停在了一栋30多层的公寓旁边，让我稍等他一下。

我下车在四周转了转，心里琢磨：

这可能就是吉田买的公寓，这种地段的住宅不会便宜，看来吉田在泡沫时期真发了不少奖金。

过了十