资产评估汪海粟课后习题答案Word格式文档下载.docx

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825000

12

9900000

1998年

48000

8

384000

2000年

60000

6

360000

合计

933000

1064400

（3）计算加权投资年限

1064400÷

933000=11.4（年）

（4）计算成新率

成新率=

=

=51%

（5）计算评估价值

P=重置成本×

成新率

=933000×

51%

=475830（元）

3．对一台刨床进行评估，该设备已使用4年，经检测评定尚可使用8年，但该刨床的台钳嘴有裂纹需要更换，经调查其更换费约8000元。

该刨床的重置成本为12万元。

试用修复费用法评估设备的实体性贬值额及成新率。

（1）可修复实体贬值：

8000元

（2）不可修复实体损耗率：

=33%

（3）不可修复部分实体贬值：

（120000－8000）×

33%=36960（元）

（4）实体性陈旧贬值总额：

8000+36960=44960（元）

（5）设备的成新率=（1－）×

100%

=62.53%

4．某企业10年前购入一台锅炉，现要求对其评估。

收集到如下资料：

（1）经市场调查，该型号锅炉市场价格为68000元，附属设备8400元，运输费率2%，安装调试费率8%。

（2）根据锅炉压力容器规定，该锅炉预计总使用年限为22年。

预计残值率3%，清理费为2000元。

（3）调查表明，该锅炉比新型同型号锅炉每年多耗煤2吨。

（4）假设企业所得税率为20%，折现率取10%，每吨煤价格800元。

要求：

（1）计算该锅炉的重置成本

（2）估算该锅炉的各种贬值

（3）确定该锅炉的评估价值。

（1）计算重置成本

（68000+8400）×

（1+2%+8%）=84040元

（2）有形损耗

[84040×

（1－3%）+2000]×

=37963.09（元）

（3）功能性贬值

2×

800×

（1-20%）×

=7928.83（元）

（4）该锅炉评估值

84040－37963.09－7828.83=38248.08（元）

5．评估某灯泡厂一条普通泡生产线的重置完全成本。

该生产线的账面原值100万元，其中封口机、排气机与装头机均为外购设备计60万元，传送带与机构爪为自制计30万元，运输、安装调试费用为10万元。

经市场调研，发现目前市面上已出现了用料节省，结构更为合理的换代产品。

而且自制的传送带与机构爪也有改进的必要，技术攻关小组认为改进后的设备将大大节省能源与用料，且占地小。

运输、安装调试费用随主体设备的换代也会发生相应的变化。

下面将分别就生产线中的外购设备，自制设备及运输、安装调试费用分述如下：

（1）外购机器设备情况：

经市场调查，得知封口机、排气机、装头机的现行市价分别为30万元、37万元、33万元。

成套购买均优惠10%，验货后立即付款优惠5%，购货后延期一个月付款加价3%，并标明价格尚可面议。

通过销售统计，一般厂家的价格折让为4%。

根据以上资料，我们评估时应选择：

成套购买，正常的付款条件，正常的价格折扣。

（2）自制机器设备情况：

评估人员与企业技术人员和财会人员进行了座谈，听取了专业人员的介绍，查看了有关账表，得知自制设备账面原值30万元的构成为：

钢材占40%，铸铁20%，人工费30%，制造费用占10%；

按现行技术条件更新自制设备，钢材和铸铁均可节约20%，人工及制造费用可节省10%。

从企业财务资料获悉，自制设备购建以来，钢材价格上涨80%，铸铁价格上扬50%，工时成本也提高了100%，制造费用按工时分摊的额度上涨40%。

（3）运杂费、安装调试费用情况：

由于三件主要设备的结构变化，吨位减轻，经与技术人员和财务人员座谈，得知，设备吨位减轻与运价上调相抵后运杂费上升20%，基础、基桩等耗用水泥和钢材分别减少30%，用工减少50%，钢材价格上涨指数同上，水泥价格上涨10%，人工费上涨100%，管理费上涨40%。

分析原成本核算资料，知各项费用占运杂费、安装调试费的总成本的比重如下：

运杂费10%，钢材40%，水泥20%，人工20%，管理费10%。

（1）外购设备重置价值：

100×

90%×

（1－5%）×

（1－4%）=82.08万元

（2）自制部分机器设备重置价值：

30×

40%×

（1－20%）×

（1+80%）=17.28万元

20%×

（1+50%）=7.2万元

30%×

（1－10%）×

（1+100%）=16.2万元

10%×

（1+40%）=3.78万元

17.28+7.2+16.2+3.78=44.46万元

（3）运输、安装调试费用重置价值：

运杂：

10×

（1+20%）=1.2万元

钢材：

（1+80%）×

（1－30%）=5.04万元

水泥：

（1+10%）×

（1－30%）=1.54万元

人工：

（1+100%）×

（1－50%）=2万元

管理：

（1+40%）=1.4万元

1.2+5.04+1.54+2=11.18万元

（4）普通灯泡生产线重置全价为：

重置价值=

（1）+

（2）+（3）=82.08+44.46+11.18=137.72万元

附：

运杂费、安装调试费用重置价值亦可通过计算综合升降比率计算：

“量”耗综合下降率：

（40%+20%）+50%×

（20%+10%）+0×

10%=33%

价格综合上升率：

10%+80%×

40%+10%×

20%+100%×

20%+40%×

10%=60%

运杂、安装调试重置成本：

（1－33%）×

（1+60%）=10.72万元

6．某进口机器设备，评估基准日时的FOB价为25000美元，国外运输保险费为103美元，国内运杂费率为3%，关税税率为16%，增值税率17%，银行手续费率为0.5%，外贸手续费率为1.5%。

评估基准日美元对人民币汇率为8.3，试计算这台进口机器设备的重置全价。

该进口设备的CIF价=25000+103=25103美元

关税=CIF×

关税率=25103×

16%=4016.48美元

增值税=CIF×

（1+关税率）×

增值税率=25103×

（1+16%）×

17%=4950.31美元

银行手续费=FOB×

银行手续费率=25000×

0.5%=125美元

外贸手续费=CIF×

外贸手续费率=25103×

1.5%=376.55美元

国内运杂费=FOB×

评估基准日汇率×

国内运杂费率

=25000×

8.3×

3%

=6225（元）

该设备的重置全价=CIF价+关税+增值税+银行手续费+外贸手续费+国内运杂费

=（25103+4016.48+4950.31+125+376.55）×

8.3+6225

=293167.12（元）

第六章房地产评估计算题答案

1．甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；

乙方出资5000万元参与建设。

投资比例为4：

6。

已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。

求：

（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。

（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。

（1）设土地价格为x

x=3033.33万元即地块总价为3033.33万元

该地块的单位面积价格==6066.67元/平方米

楼面地价==0.1517万元/平方米=1517元/平方米

或：

楼面地价=土地单价/容积率==1517元/平方米

（2）容积率=

建筑总面积=土地总面积×

容积率=5000×

4=20000平方米

建筑物占地面积=土地总面积×

覆盖率=5000×

50%=2500平方米

建筑物层数==8层

建筑物每层平均分摊地价=3033.33÷

8=379.17万元

2．某宗地为一待开发建设的“七通一平”空地，土地面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑容积率为7，覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年，1998年3月出售。

经调查和开发设计，取得如下资料：

（1）开发方式：

设计建筑物14层，每层面积500平方米，共7000平方米。

1～2层为商用房，1000平方米；

3～4层为住宅，6000平方米。

（2）开发费用估计。

建筑费用500万元，专业费用为建筑费用的6%，利息率为10%，利润率为20%，由卖方承担的售房税金为房地产售价的5%。

（3）预计建设期。

共需三年完成全部建筑，资金分三年投入，第一年投入总建筑费的50%，第二年投入总建筑费的30%，第三年投入总建筑费的20%。

（4）预计房地产售价。

假定建成后，商业楼可全部售出，住宅可售出30%；

住宅的50%半年后可售出，其余的20%一年后才能售出。

预计2000年3月商业楼平均售价5000元/平方米，住宅平均售价2400元/平方米（均含楼面地价）。

要求：

用假设开发法评估该宗地1998年3月的总地价、单位地价及楼面地价。

（1）计算房地产出售总价现值

=1412.73（万元）

（2）计算总建筑费用现值

=447.18（万元）（2分）

（3）计算税金

1412.73×

5%=70.64（万元）

（4）计算土地所有权评估总价（土地总价）

土地评估值=

=558.37（万元）

（5）土地单价：

558.37÷

1000=5583.7元/平方米

合每亩：

5583.7×

666.67=372.25万元/亩

（6）楼面地价：

5583.7÷

7=797.67元/平方米建筑面积

3．预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。

折现率为10%。

试估算房地产当前的价值。

（1）求该房地产未来5年收益的现值

400×

（1-1/1.15）÷

0.1=1516.32（万元）

（2）假定该房地产当前价值P，则该房地产第5年末出售收益的现值为

{P×

（1+5%）-P×

5%×

30%}÷

（1+10%）5=0.6426P

（3）求该房地产当前的价值

P=0.6426P+1516.32

P=4242.64（万元）

4．某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B，当时，造价为1200/平方米，其经济耐用年限为55年；

目前该类建筑重置价格为1500/平方米，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。

据调查，当地同类建筑出租租金，一般为每月30元/平方米，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每