成本法文档格式.doc
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5、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为:
新开发土地价格=取得待开发土地费用+()+正常利税
A、拆迁安置补偿费B、基础设施建设费
C、公共配套设施费D、开发土地所需费用
6、取得某3平方公里成片荒地的价格为500元/平方米,将其开发成熟地的费用为500元/平方米,税利为可转让熟地价格的15%,其可转让土地面积为2平方公里,则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为()元/平方米。
A、1765B、1150C、1725D、1500
7、用成本法评估新建房地产价格的基本公式为:
新建房地价格=土地成本+()+正常利润。
A、拆迁费用B、建造成本
C、公共设施建设费用D、市政设施建设费用
8、新建建筑物价格=()+建造成本+正常利税
A、征地费B、拆迁安置补偿费C、地价款D、零
9、某写字楼刚建成,其建筑造价实际为1000万元,建筑面积为5000㎡,其基地的现时市场价格为600万元,附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元/㎡,则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为()万元。
A、800B、900C、1000D、大于1000
10、某宗土地取得成本为1000万元,开发成本为1500万元,管理费用为75万元,销售费用为35万元,投资利润率为12%,则开发利润为()万元。
A、180.0B、300.0C、309.0D、313.2
11、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为()。
A、投资利润率B、成本利润率C、销售利润率D、直接成本利润率
12、估价上的折旧注重的是()。
A、原始取得价值的减价修正B、原始取得价值的摊销与回收
C、重置价值的摊销与回收D、价值的减价修正
13、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于()。
A、物质折旧B、功能折旧C、经济折旧D、会计折旧
14、由于消费观念而导致的建筑物折旧是属于()折旧。
A、物质B、有形C、经济D、功能
15、折旧求取的方法可归纳为()等三类。
A、直线法、实际观察法、成新折扣法B、年限法、直线法、成新折扣法
C、年限法、实际观察法、成新折扣法D、年限法、直线法、实际观察法
16、甲房地产的建筑物建于1993年,乙房地产的建筑物建于1998年,假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同,若采用直线折旧法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较,则()。
A、甲大于乙B、甲小于乙C、甲等于乙D、难以判断
17、建筑物估价中耐用年限通常指()。
A、物理耐用年限B、建筑物消亡的年限C、经济耐用年限D、已使用年限
18、在建筑物的估价中,决定建筑物价格的最基本因素是()。
A、建筑成本B、原始成本C、重置成本D、标准成本
19、用成本法估价时,房屋现值等于()。
A、房屋重置价×
成新率
B、房屋重置价一年折旧额×
尚可使用年限
C、房屋重置价一年折旧额×
耐用年限
D、房屋重置价一年折旧额
20、已知建筑物重置价格为800元/㎡,建筑物已使用10年,折旧率为0.012,若按直线折旧法计算,则该建筑物的现时单价是()元/㎡。
A、717B、704C、714D、724
21、已知建筑物重置价格为800元/平方米,建筑物已使用10年,折旧率为0.012,若直线折旧,则该建筑物的现时单价是()元/平方米。
A、800B、640C、704D、720
22、某建筑物,经实地勘察预计尚可使用30年,无残值。
该类建筑物的耐用年限50年,则该建筑物的成新率为()。
A、40%B、60%C、50%D、67%
23、某办公楼经过更新改造后,其实际成新率通常()用直线折旧法计算出的成新率。
A、等于B、大于C、小于D、无法判断
24、某建筑物已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用32年,残值率为5%,则该建筑物的成新率为()。
A、76%B、80%C、81%D、84%
25、一厂房建成后8年被改造为超级市场,并补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的经济寿命为50年,则计算该建筑物折旧的经济寿命应为()年。
A、40B、42C、48D、50
26、同一建筑物若使用性质不同,其年折旧额由大到小的排列顺序为()。
A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房
B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房
C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房
D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房
27、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分,该两者的长短关系有()。
A、自然寿命≥经济寿命B、自然寿命≦经济寿命
C、自然寿命=经济寿命D、无关
28、某商业大楼建造期2年,建成8年后补办了土地使用权出让手续,土地使用年限为40年,建筑物的经济寿命为35年,评估时该建筑物的折旧年限应取()年。
A、35B、45C、48D、50
29、某建筑物,政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为()。
A、N=t+nB、N<
t+nC、N>
t+nD、ABC都可能
30、某建筑物重置价格为C,残值率为0,正常使用的耐用年限为N年,现已使用了t年,经估价人员观察判断剩余经济寿命n年,以直线法计算折旧总额的最适宜公式为()。
A、B、C、D、
31、当建筑物的维护保养较好时,有效经过年数()实际经过年数。
A、等于B、不等于C、长于D、短于
32、某商业房地产于1998年9月15日以出让方式获得40年的土地使用权;
于1999年3月15日开始建造,于2002年3月15日竣工验收,于2002年9月15日开始营业;
建筑物重置成本5000元/平方米,正常使用的经济寿命50年,残值率为2%。
则该建筑物于2006年9月15日每平方米的折旧总额为()元。
A、450B、616C、563D、604
二、多项选择题
1、在成本法中,直接成本利润率的计算基数包括()。
A、土地取得成本B、开发成本C、管理费用D、销售费用
2、建筑物的重新购建价格是()的价格。
A、扣除折旧后B、估价时点时C、客观D、全新的
3、运用成本法评估房地产价格时,影响估价结论准确性的因素有:
()
A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性
B、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性
C、房屋结构类型确认的正确与否
D、房屋重置价格的准确性
4、求取建筑物重新建造成本的方法有()。
A、指数调整法B、实际观察法C、工料测量法D、分部分项法
5、建筑物的物质折旧包括()。
A、有形损耗B、正常使用的磨损C、功能折旧D、意外的破坏损毁
6、成本法中的“开发利润”是指()。
A、开发商所期望获得的利润B、开发商所能获得的税前利润
C、开发商所能获得的平均利润D、开发商所能获得的税后利润
7、用成本法评估商品住宅的价格时,其中的土地价格可用()求取。
A、市场比较法B、基准地价修正法C、假设开发法D、成本法
8、求取建筑物重新建造成本的方法有单位面积法,单位体积法及()。
A、指数调匀法B、实际观察法C、工料测量法D、分部分项法
9、在成本法中投资利润率的计算基数包括()。
A、土地取得成本B、开发成本C、管理费用D、销售费用
10、()等引起折旧的多少与建筑物经过的年数正相关。
A、技术进步B、自然环境恶化C、使用的磨损D、日晒雨淋
11、某建筑物重置价格为C,残值率为0,正常使用的耐用年限为N年,现已使用了t年,经估价人员观察判断剩余经济寿命n年,且N≠n+t,以直线法计算折旧总额的适宜公式为()。
A、B、C、D、
三、简答题
1、何谓成本法?
2、成本法的理论依据是什么?
3、成本法的适用范围包括哪些?
4、试列出成本法估价的基本步骤。
5、新开发土地