房地产合作开发模式风险分析Word下载.doc

房地产合作开发模式风险分析Word下载.doc

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（一）法人型合作开发

1、共同成立项目公司

由各方出资或提供土地依法成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例或其他约定，分别承担风险、分享收益，这种以项目公司方式开发的优点显而易见：

责任明确、组织机构稳定，人事安排及操作比较规范，如各方守约，可以共担风险、共享利益、能同心同力，也就是说，发生纠纷的概率很小。

同时也有其不足之处：

组建项目公司需要较长的时间，成立规范的管理机构，前期费用较高，容易错过商机等。

此合作开发的设计至关重要：

约定是否明确、是否具有可操作性等将直接影响到项目公司的项目操盘，项目公司成立前后的权利义务的转移，项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理，项目合作建设的规模、速度等事项。

此种方式成功的例子较多。

2、抵押参股方式。

投资方通过受让抵押方的部分股权或抵押土地等，以达到投资合作的目的。

这种合作的优点是：

合作各方无须办理土地使用权转移和变更登记手续，无须进行建设开发者名称变更登记，只需依股权转让协议在工商部门办理股权转让变更登记即可。

可以较快取得项目的开发建设权并进行项目的实质开发，抓住商机。

其次，无需交纳办理土地过户契税和手续费，可以节省转让费用，进而降低投资开发成本。

其不足之处是：

项目在实际的经营过程中不可避免地会产生债务以及或有债务，也可能因为违约或侵权对另一方承担赔偿责任。

股权受让方是投资方，可能之前把对自己的风险控制到最低，收益要求达到最大化，毕竟有钱的一方具有强势，但是如出现回拢资金不好的情况，就必得承担主要风险，“抄股抄成了股东”，那就被“套”住了。

如果抵押方一旦出现意外情况，如土地、规划等前期手续遇到问题、其他不可预见的违约事项等，可能就会对自己的股权和资产造成惨重损失。

此种合作虽然简便易行，但风险难以控制，各方所担风险和收益并不公平，极易产生纠纷。

一般情况下，投资方会要求抵押方对未告知的债务做出独立偿还的承诺，并采取以抵押方的股权、土地、收益等提供相应的担保、投资方保留部分转让金作为保证金、分期收购股权等，更有甚者约定如出现差错，将处于巨额罚款，拍卖、没收土地等资产，来达到投资安全之目的。

例：

恒大的赌注协议

据公开资料显示，2006年11月，恒大地产与国际机构投资者德意志银行、美林及淡马锡签订协议，以恒大地产三分之一股权作押，由三家机构投资者以总价4亿美元认购其8亿股可换股优先股。

2007年8月，恒大地产通过另一上市保荐人瑞信担保，向贷款人授出认沽期权为担保，筹集资金4.3亿美元；

2007年9月，通过抵押恒大御景半岛项目，再次向美林贷款1.3亿美元，用于购买土地。

如恒大地产与国际机构投资者德意志银行、美林及淡马锡签定了对赌协议。

按照约定，恒大地产若在2007年底前实现上市，机构投资者的回报不少于30％；

若在2008年6月6日前完成上市，机构投资者的回报则不少于40％；

如果在2008年12月6日前上市，回报率不少于50%，若至2009年6月6日前上市，回报率不少于60%，如果在2009年12月6日前上市，则机构投资者的回报不少于70％。

如无法上

市，其将以现行市盈率回购相关投资者的股份。

此例是以股权做抵押，同时约定以收益比例作为风险的回报补偿，损失惨重不说，连基本的股权都没有了。

商场如战场，自已的损失就是对方的收益！

此种合作方式成功率低，一般以另一方的惨重损失而告终。

尤其是在房地产不景气时，抵押方出于走投无路，铤而走险；

投资方投机取巧，各方的想法都不一样，其有成功之理！

（二）非法人型合作开发

1、联合管理机构

合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”等，其职责是协调双方在联合开发中发生的各种关系，对合作中的重大事项做出决策，具体运作、管理开发项目。

联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅能作为内部管理机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能独立对外承担民事责任，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义进行有关的民事活动。

此种方式适合国家大型项目，此处不讨论。

2、不成立项目公司，也不成立联合机构，而是按照合同的约定各自独立履行义务、分享收益

这种方式适用于相对简单的项目。

其特点是，合作各方共同出资开发一个房地产项目，但是对外显示出来的项目主体只有一方，双方对合作开发的权利、义务，体现在双方的合作开发合同之中。

未被登记为项目主体的一方，依照合作合同的约定，对合作开发项目享受利益，承担风险。

不过，此种方式对出资金一方而言，风险较大，因为既无土地使用权，又无实际经营控制权，其合作利益难以得到保障。

此种方式风险亦比较大，并且法律也未有明确的界定，例如连带责任问题等，此处亦不作过多解释。

窃钩者诛，窃财者为富翁

“中介”基金

由于房地产市场的不景气，再加上拥有土地、资金、建筑各方的信息不对称，这几年出现了一种比较流行的“基金”。

那么我们现在来挖掘这种“基金”的发财之道，我们暂且称呼为“中介基金”。

中介基金其实是有注册公司的，一般注册资金还比较大（一般都能想办法做的到，现在连事务所都做帮别人成立公司的生意，按规模大小收费），中介基金其实也就是空包公司，更有甚者连职工都没有，只有老板光杆司令一员。

中介基金到处跑，看看有没有合作的项目。

遇到需要资金的一方时会说：

“我是某某大基金的老板，现在正热火朝天地投资，在全国有好多项目，连非洲都有合作的项目，你们这个项目太小了点，不够来回折腾的，算了，我们也算是兄弟了，总得帮一把，我出资金，只收利息就行，其他开发、管理经营我全不管，我们合作总得有诚意，银行贷款还需要资产抵押呢，你们得拿出点资产抵押一下，然后我派几个监管人员到项目上，但工资等费用你们得承担。

”然后在酒桌上又吹一翻，先骗吃骗喝再说吧。

其实人家项目确实需要资金，合法经营。

中介基金遇到需要投资的一方时，会说：

“我是某某基金的大老板，现在正热火朝天地投资开发项目，在全国有好多项目，连印度都有项目。

你们这点钱太少了，不值得参股投资，还不够手续费呢，算了，以后我们就是兄弟了，正好我现在有个小项目，这样吧，这个项目专门为你们设计的，成立个分组，以我的名誉开发，那个项目原来有个管理班子，资产良好，什么手续都办好了，只是差点钱，我把他们向你们引见引见，我只做个中间人，谈好后，你们的钱直接汇到他们项目上就行，这样对你们也安全，别担心我是骗子呀，哈哈，我只收点好处费就行。

你们别光收利息了，这样挣不了多少钱，那个项目的开发、管理经营权也归你们，一者让你们放心，二者再挣点提成，干的好了就多挣，反正你们的公司比较大，专业人才比较多。

这样大家都有好处。

”然后在酒桌上又忽悠一翻，骗吃骗喝。

其实人家投资一方确实有些钱，想合作经营项目，发展壮大。

中介如遇承包商、供货商等，自然又是一翻不同的表演，这里暂且不表。

中介遇到的不同需求的人多了，自然有合作的机会，如果现在你认为这个中介基金骗吃骗喝，又骗好处费，会一走了之，不走也会装糊涂的，那他就不叫基金了，那就叫“中介售租房、中介婚姻、中介劳保”等等了。

那么他挣钱的时候才刚刚开始：

投资方和贷款方自然各自会按之前中介基金所解说、各自所理解的合作协议执行，误解自然会有，矛盾自然也会有，就是不闹矛盾，中介基金也会“祸稀泥”，如果到最后无法经营，投资方和贷款方自然都是损失巨大的，那么谁最受益呢？

贷款方的资产抵押在了中介基金手里，投资方的钱投在了项目，间接抵押给了中介基金，各方又会投入一些费用。

后果可能会出现3种情况：

1、可以安心拿到“好处费”，外加所派监理的油水；

2、中介完全可以根据形式需要，倒向另一方，一起骗另外一方的资产，拿好处费；

3、中介等双方闹矛盾，经营拖延，协议到期，可以拿到“好处费”、优良资产等。

中介基金不担任何风险、不花一分钱，竟有如些众多好处，可进可退，岂有不做之理！

目前在房地产市场内，已经出现了这种结局。

中介基金投入1个亿的资金，3年后得到了6个亿的资产。

其性质是一样的：

以小赌大、以无博有。

二、两种主要合作模式面临的风险

房地产合作开发从其开始建设到销售完毕这段时间内，存在大量的可预测和不可预测的风险，甚至会卷入诉讼或者仲裁之累；

同时由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同内容的不严谨，合作双方之间极易产生纠纷。

作为房地产项目的合作方，必须要对其运作模式和过程中的潜在风险有清醒认识，方可保障自己的投资权益。

（一）合同效力风险

1、缺乏房地产开发企业资质

法律对从事房地产开发的主体有着严格限制条件，从事房地产开发应具备两个条件：

房地产开发企业应依法取得房地产开发的营业执照和相应的资质条件。

开发企业应当按照规定申请核定企业资质等级，未取得开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。

开发企业按照企业条件分为一级、二级、三级、四级共四个资质等级。

各个资质等级的企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。

备注：

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条：

“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。

但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

”

《解释》没有要求合作各方均具有房地产开发经营资质，但合作开发房地产的双方中必须至少有一方具备房地产开发资质，否则，合作开发房地产合同无效。

这是实践中应当提防的一个合作开发风险。

但是，需注意的是，认定合同是否有效的时间点为起诉前，而非判决做出前。

2、未取得土地使用权证

合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发为基本内容的协议。

房地产合作开发合同与土地使用权的转让合同有着本质区别，土地使用权转让合同如果不满足法律规定的转让条件，则合同必然无效。

而房地产合作开发合同不满足土地使用权转让的条件，合作合同并不必然无效。

事实上，因为缺乏明确的法律依据，这类合同在实践中被认定为有效和无效的情形均可见，这是开发实践中需要注意的地方。

一方面应尽量避免未取得土地使用权证对合作合同效力产生影响，另一方面，不可贸然对未取得土地使用权证的合作合同做出有效或无效的认定，以防止损失扩大。

3、审批、许可与登记影响合作合同效力

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