租赁合同是双务合同Word文件下载.docx

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买卖合同是典型的双务合同，买受人对于出卖人负有交付价金的义务，出卖人对于买受人则负有交付标的物及转移所有权的义务。

出卖人与买受人在转移标的物和支付价款方面互为对待给付，在转移标的物和支付价款之间的抗辩权就是同时履行抗辩权。

在买卖合同纠纷中，经常发生同时履行抗辩权。

我们广泛援引的安庆市申申服装厂与六安地区经济开发总公司一方未履行合同付款义务另一方拒交货物纠纷案就是典型例证。

审判实践中应当注意两类特殊买卖合同的同时履行抗辩权问题。

1、长期供货合同

当事人双方约定一方于确定的或不确定的期限内，向他方继续供给一定量的货物，他方应分期支付价金。

此类合同也属双务合同，当事人在某个时期不履行将构成对全部合同的不履行。

一方交付了标的物，另一方不支付价金，则交付的一方可援用同时履行抗辩权，拒绝继续供应货物。

2、不动产买卖合同

在不动产买卖合同中，价金支付义务的对价是所有权的转移登记，而不是标的物不动产的交付，不动产所有权因登记而转移，在交付前买受人已可处分，除有特别约定，买受人不得以出卖人尚未交付标的物为由而拒绝价金的支付。

（二）承揽合同

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在承揽合同中，根据《合同法》的规定，定作人应当按照约定的期限支付报酬，对支付报酬的期限没有约定或者约定不明确的，依照《合同法》第61条规定仍不能确定的，定作人应当在交付工作成果的同时支付；

工作成果部分支付的，定作人应当相应支付。

在同时支付的情况下，当事人就享有同时履行抗辩权。

（三）雇佣合同和继续供给合同

依据《合同法》，供用电、水、气、热力合同属于继续供给合同，雇佣合同也应属于继续供给合同，双方当事人应当定期或继续的履行给付义务。

实务中，继续供给合同的一方当事人虽有先为给付的义务，但是，如果他方未按时支付报酬或价金时，对方当然可以以前期未为对待给付为由而拒绝自己本期的给付。

究其原因在于，就这种继续性双务合同的全期观察，彼此应为的给付，具有对价关系。

（四）租赁合同

值得探讨的问题是，租赁合同在什么情况下可以适用同时履行抗辩权，修缮租赁物与支付租金之间是否构成对价？

各国规定并不相同，我国学者也看法各异。

笔者认为，出租人交付租赁物后，所负担的义务就是修缮义务，保证租赁物的可使用性，而承租人的义务主要是支付租金。

应当认为两者之间构成对价，可以行使同时履行抗辩权。

另外，从《合同法》第221条的规定看，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

于此情形，承租人维修费用请求权可以对抗出租人租金请求权，但维修费用请求权不能对抗租赁物返还请求权。

如果租赁合同符合继续性合同的性质，也可按照前述继续性合同的规定行使同时履行抗辩权。

（五）合伙合同

我国《合同法》未规定合伙合同，也未规定合伙合同是否适用同时履行抗辩权。

笔者认为，关于同时履行抗辩权是否适用于合伙合同，这首先涉及到对合伙合同的性质的认识，对此，学术界尚存争议。

一种观点认为合伙合同具有组织性，当事人订立合伙合同是为了形成一个进行交易活动的经济实体，并要对这个实体的成员的行为进行规范，在这一点上，类似于公司章程。

同时，合伙人订立合伙合同是要建立一个经济组织以追求共同的经济利益，而其他合同则不同，因此合伙合同不属于双务合同。

另一种观点认为，合伙合同也具有双务合同的特点，如合伙人之间的出资义务也具有对价性。

一个合伙人的出资与其他合伙人的出资具有牵联关系。

合伙合同能否适用同时履行抗辩权，学术界也有不同的观点。

笔者认为，同时履行抗辩权原则上适用于合伙合同，但在权利行使上应当受到限制。

当合伙人为两人时，如果其中一人未能依照合伙合同的约定出资，却请求另一人出资时，另一人当然可以行使同

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时履行抗辩权作为抗辩，拒绝履行出资给付义务，此时，两个合伙人基于同一合伙合同而互负债务，且对方未履行债务，自有同时履行抗辩权适用之理。

但是，如果合伙人为三人以上，能否行使同时履行抗辩权则应当具体问题具体分析。

假设甲已依照合伙合同的约定履行了出资义务，乙、丙尚未出资，如果甲向乙请求出资，乙能否以丙尚未出资而行使同时履行抗辩权拒绝甲的请求？

笔者认为不能，这是因为合伙人是分别独立的当事人，各方的利益是平等的，同时履行抗辩权的适用条件之一是须对方未履行债务，甲已经依约履行了出资义务，乙不得以第三人未为给付为由对甲行使同时履行抗辩权，因此，在上述情况下，乙不得向甲主张同时履行抗辩权。

此外，当执行合伙事务的合伙人请求某合伙人履行出资义务时，被请求的合伙人也不得以其他合伙人未出资为理由而主张同时履行抗辩权。

其原因在于合伙具有团体性，执行合伙事务的合伙人系基于合伙团体的立场为请求的，而非基于个人的立场为请求。

除了双务合同中可以行使同时履行抗辩权外，在下述当事人互负债务且具有牵连性的情况下，也可以行使同时履行抗辩权：

1、可分之债。

可分之债如果是由于一个双务合同产生，则债务人对其可以分割的债务的履行与债权人的对待履行之间形成对价关系，各债务人的债务和各个债权人的债权之间相互对立，因此，对相互对立的债务不履行，可以适用同时履行抗辩权。

2、连带之债。

在连带之债中，多数债权人和多数债务人之间对债权和债务是连带关系，只要是双务合同的连带之债，就符合同时履行抗辩权的构成条件。

如王某向张某和于某购买玉米1000公斤，约定张某和于某负连带责任，如果王某向于某请求交付玉米1000公斤，于某可以主张王某应支付全部价金的同时履行抗辩权。

3、为第三人利益订立的合同。

如果订约当事人并不为自己设定权利，而是为了第三人利益订立合同，这种合同就是为第三人利益订立的合同。

如在托运人和收货人不一致时，托运人与承运人订立的合同就是为第三人利益的合同。

在为第三人利益的合同中，如果一方未履行，则另一方可以拒绝向第三人作出履行。

如甲乙约定，甲向乙购买土豆，货款1万元，约定丙对乙享有直接请求权。

如果甲表示不能到期支付货款，则乙可以拒绝丙的请求。

此外，在《保险法》关于第三人为受益人而订立的保险合同中，也可以适用同时履行抗辩权。

4、因合同解除、被宣布无效或被撤销而产生的相互之间的返还义务。

具有明显的对价关系，一方不返还，对方可以主张同时履行抗辩权拒绝返还。

5、在债权让与和债务转移中，也可以适用同时履行抗辩权。

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6、向第三人给付的合同或第三人为给付的合同。

在向第三人给付的合同中，债务人因合同对债权人所享有的同时履行抗辩权，可以对抗受益的第三人。

例如，在向第三人给付的买卖合同中，债权人按约定未支付价金的，在第三人行使请求权时，债务人可以主张同时履行抗辩权。

在第三人为给付的合同中，债务人因合同对债权人所享有的同时履行抗辩权，第三人同样享有。

7、票据交付与付款的同时履行抗辩权。

根据《票据法》第53、55条规定，如果票据是提示票据或缴回票据，那么行使或者处分票据上的权利时，必须交付票据，否则相对人有权行使同时履行抗辩权。

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篇二：

租赁合同双方应注意事项

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时间:

20XX-03-23查看（806）评论（0）

甲方（出租方）应注意事项：

1．租赁物

2．承租人

3．租赁期限

4．租金

5．租赁物维修与保养

6．违约责任

乙方（承租人）应注意事项：

1．出租人资格

2．租赁物

3．合同形式

4．合同内容

5．租赁期限

6．租金

7．转租

8．违约责任

一、租赁合同的概念及特征

租赁合同，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金并在租赁关系终止后将租赁物返还给出租人的协议。

现实生活中租赁合同的种类主要有财产租赁合同、商品房租赁合同、车辆租赁合同、船舶租赁合同、柜台租赁合同和企业租赁经营合同等等。

根据一般的说法，租赁合同具有以下特征：

1、租赁合同是诺成、有偿、双务合同

租赁合同的成立无须交付标的物或履行特定行为，故为诺成合同，而非实践性合同；

租赁合同承租人必须按规定或者按约定向出租人交付租金，因而是有偿合同；

租赁合同当事人的任何一方从对方取得利益，均须支付一定的代价，出租人以转移租赁物的使用收益权而取得租金，承租人以交付租金而取得租赁物的使用收益，双方的权利与义务具有对应性、对价性，因而租赁合同是双务合同。

2、租赁合同是转移对产使用权的合同

租赁合同是以承租人一方取得对租赁物的使用收益为目的的，并在租赁期满后承租人应将租赁物返还出租人，因而租赁合同仅仅转移租赁物的使用收益权，并不转移租赁物的所有权，这一点使它区别于买卖合同、赠与合同等转移财产所有权的合同。

所以，出租人在与承租人订立了房屋租赁合同后将房屋交由承租人居

住，即将房屋的占有使用权在租赁期间交由承租人行使。

3、租赁合同为不要式合同

我国《合同法》虽然在215条中规定，租赁期限6个月以上的租赁合同应当采用书面形式，但同时规定，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，而不是认定租赁合同不成立或者无效，可见，我国《合同法》对于租赁合同是作为不要式合同为一般情形的。

当然，这并不排除其他法律或者法规对某些租赁合同作出需要特殊形式的规定，如房屋租赁合同其订立、变更、终止等应当采用书面形式，甚至要求登记。

4、租赁标的物只能是特定的非消耗物。

租赁合同的标的物可以是动产，也可以是不动产。

但因合同终止后，承租人必须把租赁物返还给出租人，因此租赁物只能是特定非消耗物，这一特征使之与消费借贷区别开来。

二、租赁合同的期限

租赁合同的期限