经典版综合物流园区建设项目可行性研究报告.docx
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经典版综合物流园区建设项目可行性研究报告
综合物流园区建设项目可行性研究报告
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第一章项目单位基本情况
第二章项目基本情况
第三章项目市场分析
第四章项目设计方案
第五章项目总投资估算、融资方案及财务评估
第六章项目风险分析及控制风险措施
第七章项目招标内容
第一章项目单位基本情况
1.1公司简介
娄底市经建贸易有限公司是该项目的主建单位，该公司成立于2002年3月，注册资金1160万元，总资产3415万元。
法人代表李益中。
公司位于娄底市乐坪东街13号。
娄底市经建贸易有限公司是2003年由湖南省经委、发改委核准成立的集钢材、水泥、制冷设备、煤炭、矿产品、政策允许的有色金属等资源、能源销售的贸易企业，公司已与国内山西省、贵州省及本省的大中型能源企业建立了战略合作关系，是一个集经营管理、运输、销售为一体的现代化贸易企业。
公司现有员工86人，其中大专以上学历的45人，高、中级经营管理人员32人。
公司长期以来，坚持“以人四川作为西部地区的老工业基地，工业高地，在推进新型工业化进程中，将起到重要的作用。
四川省委省政府在新形势下提出的“三个转变”更对走新型工业化道路、加快工业化进程、加快城市化进程有指导和助推的作用。
四川省副省长杨志文指出，四川是一个资源大省，结合全省工业工作会议提出的工业强省的宏伟目标，对我省资源进行大开发与国内国际大市场进行对接，西部和四川都需要高规格大手笔的五金机电交易平台。
五金机电产业是事关国计民生的基础产业之一，同时也是与许多重要行业关系十分密切的基础产业，搞好五金机电产业的发展是一个迫切而重要的问题。
因此，近几年来，四川一直将五金机电产业作为重点产业加以扶持。
张学忠书记、张中伟省长对五金机电行业的发展也十分关心，多次指示，要求以“三个代表”重要思想为指导，发扬“求真务实”精神，迎头赶上发达地区的水平。
工业在整个国民经济中占的比重是最大的，据不完全统计，2001年四川机电行业进出口比例达到了50%以上，2002年四川机电进出口首次突破10亿美元，名列全国十强。
这样的发展态势，也反映出了四川的机电行业正在向国际市场迈进。
就全国而言，中国是一个全球加工基地，政府十分重视这类市场的发展，现在全国各地如广州、深圳、福建、上海、重庆等地都出现了不少的机电大市场。
为本，科学管理”的企业宗旨，公司于2007年以来由单一的贸易企业逐渐向物流建设及贸易一体的多元化企业转变，依托本市的资源优势及铁路企业的运输优势，公司拟与广州铁路集团湖南省湘通物流有限公司共同成立湘中综合物流公司，以娄底东火车站为基地，将湘中物流园打造为湖南省同行业先进的具有现代物流信息平台的企业。
公司一直坚持现代化企业管理的模式，狠抓经营管理及售后服务，并积极纳税，先后荣获湖南省“守信用企业”和湖南省“质量信得过单位”等荣誉称号。
1.2生产经营情况及“十一五”发展目标规划
七年来公司经营管理能力和营销水平处于不断提高和不断完善的成长过程，从单一的贸易企业逐渐向多元化企业转变，不但培育了一支优秀的员工团队，而且铸就了企业的无限生机，使企业的经营管理充满了活力。
在整个经营管理过程中，公司坚持现代化企业的先进管理模式，对每个岗位、每个站点，直到每一个营销环节进行全程有效的控管，从而确保了商品销售的稳步提升。
2003年至今，公司销售收入连年翻番，至2007年底，公司商品销售收入11205万元，净利润593万元，上交税金300万元。
随着湘中综合物流园项目的逐步运营，计划2009年生产销售突破2亿元。
公司秉承“以人为本、科学管理”的企业宗旨，创建了公司网站，并以此为平台真诚服务于用户，公司的服务信息、营销政策和营销理念都及时发布在网站上，加强了公司和用户之间的沟通和了解，同时也扩大了公司的知名度。
六年来，不仅与国内的大中型能源企业建立了良好的战略伙伴关系，而且随着湘中综合物流园的建设与逐步完善，公司的综合实力得到了不断提升。
“十一五”期间，公司发展规划是从单纯的贸易企业成功转型为集能源贸易、物流、房地产业为一体的多元企业，到“十一五”末力争经营收入达到20000万元，将公司打造一个有品牌、上规模的处于国内同行业领先的多元企业。
第二章项目基本情况
2.1项目建设背景
在经济全球化的今天，物流成为继生产和营销之外的“第三利润源泉”，物流产业在国际上被喻为促进经济发展的“加速器”，物流正在成为全体经济发展的热点和新的经济增长点，是国家和地区经济综合实力的重要体现。
物流园区是现代物流发展标志之一，其综合物流服务功能能有效改善投资环境，有力促进本地及周边区域经济发展，并推动第三方物流企业成长，因此加快物流园区的规划建设成为了加快现代物流发展的突破口。
娄底市位于湖南省域中心，东邻湘潭、株洲，北连长沙、益阳，西抵邵阳、衡阳。
湘黔、洛湛两条铁路干线在此相交，南北东西通达，是湘中地区唯一的铁路枢纽。
辖区内国道、省道纵横。
上瑞、二广高速公路穿越境内；东部有涟水，西部有资水。
全市拥有铁、水、公交通网辐射四面八方，通达全国各地，形成处湘中而达边际的交通优势。
娄底矿产资源丰富，矿种齐全，有“湖南的鲁尔区”和“世界锑都”、“十里钢城”、“百里煤海”、“热电明珠”、“有色金属之乡”、“建材之乡”、“农机之乡”的美誉。
娄底是湖南省的能源原材料制造业基地，物流量十分巨大。
娄底市政府十分重视发展物流业，在《娄底市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中指出：
“发挥区位独特、交通便捷、物流量大的优势，加快物流基础设施和物流公共信息平台建设，发展第三方物流，形成布局合理、装备先进、运作规范的现代流通服务体系。
娄底市政府于2006年9月委托湖南大学交通运输与物流研究所编制了《娄底市现代物流业规划（2006～2020）》，并于2007年9月评审通过了该规划。
该规划确定了辐射和带动能力强的湘中综合物流园选址在娄底市火车东站附近。
近年来，随着市政府推进新型工业化战略的实施，产业结构和产品结构进一步调整和优化，进出口贸易也有了跨越式的发展，2008年娄底市进出口贸易达11亿美元。
娄底市政府十分重视对外开放经济的发展、铁路口岸的设立与建设，于2007年11月，专门成立了娄底铁路口岸筹备办，并请求省政府同意设立娄底铁路口岸，至2008年11月17日，省政府湘政函［2008］226号批复了同意娄底铁路口岸开放，娄底市相关政府随即展开了娄底铁路口岸筹建工作，并确定铁路口岸选址也为娄底市铁路东站附近。
根据《娄底市现代物流业规划（2006～2020）》，娄底市铁路站场能力严重不足，对娄底市铁路东站的扩能改造方案已通过论证，根据娄东改造方案，铁道部和省政府将投资1.2亿元用于娄底火车东站的扩能改造。
同时，根据娄底铁路口岸和综合物流园项目建设的需要，娄底市人民政府与广铁集团合作，将追加投资2.0亿元，在娄底东车站组建湘中地区规模最大、功能最全的湘中综合物流园。
为顺应娄底经济社会快速发展和铁路运输体制改革的需要，同时尽可能优化物流组织，减少城区交通、环保的压力和影响，广铁集团公司拟逐步将娄底站区范围内茶园、双板桥、娄底、娄底东、胜昔桥的货运组织给予相应调整。
娄底火车站将主要承担客运和编组的功能，今后将不再办理站内货物业务。
娄底火车东站作为湘中地区唯一的铁路口岸和功能最全的综合型物流基地，将主要承担涟钢的薄板和精品钢材、冷钢的精品钢材、开发区的精加工工业产品、锡矿山的锑品、冷水江金鹰的出口服饰、涟源五江的化轻产品、新化的电子陶瓷、双峰的农机、各县市区的出口禽兽、农产品的出口报关、检疫、集装箱业务，粮食农产品储运，日用品工业品储运等。
并同时承担城市配送服务。
随着娄底市纳入省委、省政府3+5城市群大战略发展，娄底湘中综合物流园暨铁路口岸建设已进入市委、市政府2009年重点项目工程，要求该项目要以“3+5”城市群建设为依托，力争把娄底建设成为全省乃至更大范围内的物流园。
2.2项目建设内容
整个园区一期按500万吨设计规模，二期按1000万吨设计规模，建设采取统一规划、分步实施、滚动开发的战略。
园区内建设现代仓储区、中央商务交易区、物流信息科创开发区、铁路货运码头、产品运载、配送作业区、产品包装加工区、拆迁安置区、公寓区及水、电、道路等配套服务设施。
2.3建设规模
（1）总体建设规模
根据本项目的主要功能和生产纲领，总体建设规模的主要技术经济指标为：
Ø占地面积为86.33万m2（共需征用土地1295亩，其中近期406亩，中远期889亩）
Ø建筑物：
198,000m2，占地128,522m2
Ø堆场、作业场：
116,000m2
Ø道路、停车场：
137,660m2
Ø建筑系数：
0.523
Ø绿化面积：
169,190m2
Ø绿化率为：
19.6%
Ø场地利用系数：
0.86
Ø主要机械设备：
500台（套）
本项目主要建、构筑物工程量见表2-1。
主要建、构筑物工程量汇总表表2-1
序号
工程项目
单位
工程量
1
货运交易市场
m2
47800
2
各类仓库
m2
111000
3
生产辅助建筑
m2
3800
4
生活辅助建筑
m2
14000
5
维修加工车间
m2
5700
6
综合办公楼
m2
15700
7
道路
m2
97200
8
停车场
m2
40460
9
作业场
m2
84500
10
堆场
m2
31500
11
绿化
m2
169190
（2）一期拟建规模：
按照项目滚动开发、分期实施的战略思想，其主要技术经济指标为：
Ø占地面积为27.07万m2（已有86亩，新征320亩）
Ø建筑物：
75,902m2，
Ø堆场、作业场：
15,006m2
Ø道路、停车场：
60,780m2
Ø建筑系数：
0.525
Ø绿化面积：
56,615m2
Ø绿化率为：
21%
Ø场地利用系数：
0.88
Ø主要机械设备：
142台（套）
本项目主要建、构筑物工程量见表2-2。
主要建、构筑物工程量汇总表表2-2
序号
工程项目
单位
工程量
1
货运交易市场
m2
18922
2
各类仓库
m2
42095
3
生产辅助建筑
m2
990
4
生活辅助建筑
m2
5673
5
维修加工车间
m2
3389
6
综合办公楼
m2
4633
7
道路
m2
46780
8
停车场
m2
14000
9
作业场
m2
33000
10
堆场
m2
12000
11
绿化
m2
56615
2.4项目总投资及资金来源
娄底湘中综合物流园（一期）规划总用地406亩（其中既有土地86亩，新征土地320亩），总建筑面积12.5万平方米，该项目总投资22130万元，其中娄底市经建贸易有限公司自筹15491万元，占总投资的70%；申请银行贷款6639万元，占总投资30%。
项目资本金占投资比例为70%。
2.5建设条件落实情况
（1）该项目已立项核准，批复文号为：
湘发改财贸【2009】8号《关于核准娄底市经建贸易有限公司湘中综合物流园建设项目的批复》
（2）征地86亩，并已完成三通一平工作。
（3）与中国建设银行达成贷款意向书。
贷款意向书编号为：
（2009）第001号。
第三章项目市场分析
3.1娄底市物资流通发展状况分析
随着经济的全球化和科学技术尤其是信息技术的迅猛发展，物流作为一种实现经济高效运行和直接决定企业生产和效益、商品流通的成本和效率、消费者对服务的满意度，进而涉及到工商企业乃至国家经济核心竞争力、国家和地区投资环境以及产业结构调整的融高新技术为一体的先进组织方
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