桂阳县华逸锦轩物价局家属区改建项目申请立项可研报告Word文档格式.docx

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郴州国际工程咨询公司

1.5研究依据和范围

依据：

a、《桂阳县城总体规划》

b、《桂阳县土地利用总体规划》

c、《桂阳县“十二五”发展规划纲要》

d、桂阳县城镇规划综合服务中心编制的《桂阳县物价局旧房改造建筑方案图》

e、国家发展改革委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第三版

f、相关各专业的国家规范

g、建设单位的委托及提供的其它相关资料

范围：

a、项目建设的必要性

b、桂阳县社会经济总体概况

c、市场分析

d、项目建设条件

e、专业技术方案

f、项目实施进度计划

g、项目的组织与管理

h、投资估算

i、经济评价

j、项目招投标管理

1.7结论

1.7.1该项目的建设符合桂阳县城总体发展规划和环保规划，通过实施该项目，有利于促进桂阳县城镇化进程，促进和完善县城城区的配套设施建设，推动桂阳县城住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，也使建设单位借此实现壮大发展。

1.7.2该项目符合我国新世纪经济发展“城镇化”的潮流，紧扣国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，市场前景看好。

项目建设地段各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，开发时机成熟，升值前景看好。

1.7.3项目建设内容：

华逸锦轩为集居家、商贸及物业管理于一体的花园式商住小区。

项目规划总用地2952.7m2，建筑占地1645m2。

项目规划总建筑面积26951m2（未含地下车库5736m2，），其中：

住宅面积23401m2，商铺面积3550m2，地下车库面积5736m2，建筑密度55.7%，容积率9.15，绿化面积590m2，绿地率20%，共有停车位60个，其中室外10个。

1.7.4项目总投资及资金来源：

项目建设总投资4794万元，其中工程费3288万元，设备购置费128万元，其它费940万元，预备费348万元，建设期利息90万元，项目总投资中建设单位自筹3794万元（含预售及滚动开发资金），申请商业银行贷款1000万元。

1.7.5项目建设进度从2010年8月至2012年12月。

项目资金使用分三个年度安排：

第一年度2010年安排794万元；

第二年度2007年安排2000万元，其中银行贷款资金1000万元。

第三年度2012年安排资金2000万元。

1.7.6项目各项财务指标：

本项目经营收入8377万元，税前利润1195万元，税后利润805万元；

项目投资利润率16.8%（含建设期平均），项目投资利税率24.9%（含建设期平均）；

项目投资回收期税前Pt=3.91年，税后Pt=3.93年；

项目全部投资财务内部收益率（税前）FIRR=33.6%，税后FIRR=27.7%；

财务净现值（i=12%）（税前）FNPV=1050.88万元，税后FNPV=700.09万元，从各项财务指标看，各项指标较理想，且项目抗风险能力较强，所以从经济角度分析是可行的。

1.8主要技术经济指标

序号

项目

单位

数值

占（%）

备注

1

规划总用地

m2

2952.7

2

规划总建筑面积

26951

100

2.1

住宅

23401

86.8

2.2

商业铺面

3550

13.2

3

地下车库

5736

4

建筑密度

%

55.7

5

容积率

/

9.15

6

绿地率

20

7

项目总投资

万元

4794

7.1

建设单位自筹

3794

含预售及滚动开发资金

7.2

申请银行贷款

1000

8

全部投资内部收益率

33.6

税前

9

27.7

税后

10

全部投资财务净现值

（i=12%）

1050.88

11

700.09

12

全部投资回收期

年

3.91

13

3.93

14

项目建设工期

2.42

2、项目建设的必要性

2.1本建设项目将加快桂阳城镇化建设。

加快城镇化，全面奔小康，是我国新世纪经济发展的三大热点之一。

桂阳华逸锦轩建设工程将新增建筑面积2.7万多m2，这将给桂阳县带来更多的商业就业机会，增加城区的商业流动人口。

很明显，本项目对于桂阳城镇化进程将发挥促进作用，进而推动桂阳县其它老城区的改造。

“十一五”期间，桂阳县先后启动了投资近10亿元的春陵大道系列工程、欧阳海大道延伸段、环城西路、三水厂、管道燃气、蒙泉学校、污水处理厂、生活垃圾填埋场等30多个重点工程项目，芙蓉东路、翡翠南路、园艺东路相继竣工，芙蓉新区8平方公里建设框架全面拉开，县城基本上形成了“五纵五横加两环”的道路骨架。

本项目的开工建设可以说在此基础上对桂阳县城镇化的发展产生积极影响。

2.2项目的建设，有利于促进和完善桂阳县城芙蓉中路地段的配套设施建设，促使土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域商品经济的发展。

同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。

2.3项目建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促进桂阳县住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。

另外，该项目的建设，可以带动第三产业的发展，扩大内需，刺激消费，促进桂阳经济的发展。

同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。

2.4项目的建设，有利于建设单位郴州市宏兴房地产开发有限公司提高自己的知名度和社会信誉度，有利于提升企业形象，获取房产开发经验，壮大企业实力。

3、桂阳县总体概况

3.1项目所在地概况

桂阳县地处湘南，位于郴州市西面，骑田岭北麓。

桂阳历史悠久，素有“汉初古郡，楚南名区”之美誉。

至今是郴州市的版图大县，人口大县和文化资源大县。

其土地、矿藏、森林、人文风景等资源丰富，且交通方便，气温四季分明，地理区位得天独厚，优势明显，既是郴州的次中心，又是未来湘南重要的商贸物流中心，在郴州的“两城”建设中将起到重要作用。

桂阳素有“八宝之地”、“有色金属之乡”、“烤烟王国”的美誉，在郴资桂一体化建设中，郴州市委、市政府把桂阳县作为一个重要增长极纳入了全市国民经济和社会发展总体规划。

全县现辖25个乡、14个镇，全县现有土地总面积2953.67平方公里，耕地面积39.32公顷，2008年年末总人口82.85万，其中非农业人口17.64万人，农业人口64.84万人。

全县人口出生率为1.082%，自然增长率0.697%。

年内最高气温35℃，最低气温2.8℃，年降水量1421.2毫米，内有两家省属大型企业（黄沙坪铅锌矿、宝山铅锌银矿）。

3.2社会经济概况

2008年全年实现GDP107.14亿元，比上年增长9.2%，一、二、三产业比为29:

36.4:

34.6。

完成财政总收入64849万元，同口径增长7.03%。

农林牧渔服务业总产值34.31亿元，同比增长9.4%。

粮食总产量31.78万吨，烟叶36043吨，油料6080吨，水果87512吨，蔬菜31.98万吨。

农业结构进一步优化。

全县农、林、牧、渔、服务业增加值比例为55:

6.1:

34:

3.5：

1.4。

工业生产发展加快。

2008年桂阳县全部工业增加值44.54亿元，比上年增长5.8%，对经济增长的贡献率为33.5%。

其中规模工业增加值30.46亿元，增长6.5%。

重点工程建设稳步推进。

当年,全县43个重点工程项目投资11.8亿元,完成年计划投资的61.8%，其中，产业项目、基础设施项目、社会事业项目和房地产开发项目分别完成投资5.65亿元、2.64亿元、0.72亿元和2.8亿元。

投资5000余万元，启动8条共21.1公里园区连接道路、1.5万平方米标准厂房、“四通一平”及管网建设等基础设施项目，拉开了22平方公里大工业园区发展框架。

启动实施投资近10亿元的舂陵大道系列工程、欧阳海大道延伸工程、环城西渠综合治理、三水厂、管道燃气、污水处理厂、生活垃圾填埋场等30多个城市建设项目，8平方公里芙蓉新区框架基本形成。

投入8000万元改造通乡通村及联网公路308公里，86个行政村新通水泥路，所有乡镇都通上了水泥（柏油）路。

S214线改造顺利启动，厦蓉、衡武高速公路和武广铁路桂阳段建设进展顺利。

投入2.7亿元全面恢复了冰灾受损电网；

投资3000余万元新建余田、青兰35千伏变电站2座，新建、改造线路200公里。

工业园厂房及基础设施建设、铅锌矿业深部开发、超细氧化锌等有效促进全县工业经济的发展；

环城西渠综合治理、污水处理厂、欧阳海大道延伸工程等项目建设大大改善了人居环境；

城市管道天然气项目、二三水厂扩建、广播电视网络建设和村村通工程以及腊树下住宅小区的建成有效提升了居民生活质量。

全县实现社会消费品零售总额33.5亿元。

其中，农村消费品零售额16.3亿元，城市消费零售额17.2亿元。

实际利用外资3982万美元，外贸进出口总额3082万美元,其中出口总额3052万美元。

开发文化旅游资源，旅游产业发展有新突破。

全县旅游人数达82.13万人次，增长38.1%，实现旅游总收入6.11亿元，增长32.8%。

全县完成全社会固定资产投资38.24亿元。

增长25.2%。

社会各项事业协调发展。

全年财政投入科技三项费用999万元，培植和推广科技成果项目30项,申报科技计划项目10项,完成技术合同登记125份,实现技术合同成交额902万元。

教育事业成绩显著。

年末全县拥有普通中学27所，在校学生32420人。

文化事业欣欣向荣。

年末全县拥有艺术表演团体机构1个、文化馆1个、图书馆1个、有线电视用户3.7万户，综合人口覆盖率100%。

卫生医疗事业稳步发展。

年末全县医疗卫生机构52个，卫生工作人员2246人，其中卫生技术人员1805人，全县卫生机构床位数1620张。

年末全县参加新型农村合作医疗的农民53.26万人，参合率82.14%，个人筹资532.16万元，参加合作医疗的农民住院就医43592人次，累计补助金额4355.36万元。

体育事业成绩显著。

积极开展各类群众体育比赛活动。

成功举办了全县中国象棋围棋赛，“蓉信世家杯”全县五一职工篮球赛、首届“中国平安杯”少儿围棋大赛和“庆奥运”全县首届少儿轮滑比赛。

竞技赛场成绩喜人。

全年全县运动员共获省级以上金牌23枚、银牌11枚、铜牌4枚。

其中参加全省青少年举重比赛获金牌12枚、银牌9枚、铜牌4枚；

全省青少年游泳比赛获金牌1枚、银牌1枚；

全省青少年田径比赛获金牌6枚、铜牌1枚。

在“百年牛栏山”全国举重冠军赛中，李萍获得2项冠军，黄丽获2