物业管理采购项目需求范本文档格式.docx

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确定壹家中标供应商，为采购人提供物业管理服务。

政策要求

★中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；

★中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。

3

服务期

合同签订后3年。

第二部分　用户需求书

“★”号条款

《用户需求书》中标注有“★”号的条款必须实质性响应

项目概况

（一）物业建筑情况

广州市白云区人民检察院位于广州市白云区政民路49号，主体建筑面积约13000平方米，包括一层地下室面积1300平方米，设停车位49个。

楼高12层，建筑高度44米左右，主要功能为办案、接访、侦察技术、办公、会议等用房，其中大会议室、多功能会议室、党组会议室、楼层会议室等大小会议室6间，约1420平方米，案件管理中心约135平方米左右，院史室约70平方米，图书室、文体室等约60平方米。

大楼首层外围及四楼平台有绿化面积150余平方米，外墙立面积约5500平方米；

驻人和镇检察室，地址：

广州市白云区江人路222号；

驻钟落潭镇检察室，地址：

广州市白云区竹料大街116号。

（二）物业主要设备情况

1.变、配电设备（地点：

地下室）：

变压器（容量：

1250KVA）1台；

高压开关柜2个；

直流操作屏1个；

高压计量柜1个；

低压开关柜10个；

低压电容柜2个。

2.自备电源（地点：

雅图300KVA发电机组和自带配电柜一套。

3.消防系统（地点：

地下室、一楼监控室）：

120立方消防水池；

15千瓦立式消防栓水泵2台；

30千瓦立式喷淋水泵2台；

1.5千瓦喷淋恒压水泵2台；

喷淋头约450个；

海湾消防烟、温感主机2台和380个探头组成。

4.电梯：

（机房地点：

12楼）：

2台广州日立VF型电梯，载重量：

1.5吨。

5.空调（机房地点：

2台上海合众生产共300冷吨的开利30HR280型活塞式压缩机组，45千瓦冷却水泵3台，55千瓦离心式冷冻水泵3台，2*5千瓦横流式冷却塔1台，房间盘管风机193台和相关控制设备组成，；

办案区有美的变频商用空调（1拖17，约100KW）1套；

另有57台分体或柜式空调。

6.污水井4个，排污泵4台（地点：

地下室）。

7.化粪池2个（约40立方米）。

8.变频恒压供水系统（地点：

天面、地下室各一个40立方水池，日立7.5千瓦变频器1台、7.5千瓦立式水泵2台和相关控制设备。

9.电话通讯系统：

现有容量：

282门，最大399门（此项须维护到电话机）。

10.厨房（地点：

二楼）：

冰箱5台；

烤炉1台；

煎炉1台；

天然气灶3台（6头）；

搅拌机1台；

碎肉机1台。

11.大型会议室（地点：

一楼、十二楼）、中型会议室（（地点：

三楼）。

12.安全监控系统：

监控中心设在首层。

二、政策要求

★中标供应商应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用），投标人提供承诺书，格式自拟。

★中标供应商应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金，投标人提供承诺书，格式自拟。

三、服务要求

（一）本项目委托管理的物业是机关办公重地，对安全性、保密性、规范性要求严格，物业服务要求高标准、高档次。

采购人的机关服务中心对中标供应商组建的物业管理机构进行业务归口管理。

（二）中标供应商按采购人需求和场地实际情况，组建物业服务机构对该场地实施管理服务，制订该场地的物业服务方案，建立各项规章制度，确定组织架构、人员安排等，相关管理服务规章制度实施前需征得采购人同意。

（三）采购人重要岗位的设置、人员录用与管理，重要的管理决策有直接参与权与审批权，如采购人认为有必要可查阅中标供应商就本项目的财务状况。

（四）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对物业服务人员有直接指挥权；

中标供应商应根据采购人物业类型及业务特点，制定特殊事件和紧急、突发事故的工作配合方案。

（五）中标供应商对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有劳动教养和刑事犯罪记录，并具有相应的上岗资格证（如物管证、电工证、保安证、《建构筑物消防员证》等）。

（六）采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由中标供应商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。

（七）若采购人加班期间要求提供相关物业管理服务的，中标供应商应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。

（八）中标供应商的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由中标供应商负责，与采购人无涉；

若造成公私财物损失，由中标供应商等价赔偿并负连带责任。

（九）采购人需求的人员岗位不得缺岗。

中标供应商的保安聘用期不少于一年，其他管理和工作人员的聘用期不少于半年（特殊情况除外），且聘用时须将被聘用人员个人信息同日内报采购人备案。

中标供应商如确需更换保安、管理人员或其他工作人员，须书面报告采购人，并取得采购人的同意后，方可进行。

否则，视为中标供应商违约，采购人可以以书面形式终止合同或要求赔偿相当于三个月的服务费的违约金。

（一十）中标供应商要依法纳税，按规定为录用人员缴纳社保，并将相关购买保险的资料送采购人备案；

人员薪金待遇请投标人充分考虑服务期内人员薪金的调整因素，如因用工引起的劳动纠纷问题由中标供应商负责解决。

（一十一）中标供应商各类管理、服务人员要配套统一服装，专业工种配有专业装备，如电工的工作服、绝缘鞋等，服装装备均由中标供应商提供。

岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容、仪表及形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。

（一十二）中标供应商管理经验丰富，诚信守法经营，公司经营实力雄厚，信用度高，履约能力强，截止2018年6月30日公司在管的物业服务面积不少于1000万平方米（含在管商业、住宅小区物业面积）。

（一十三）中标供应商要具备利用自身资源满足临时应急抽调含安全保卫、清洁服务、工程技工等人员的能力，在45分钟内一次性不少于120人的调遣能力，确保应急处理。

为避免影响采购人工作，抽调人员必须为中标供应商的正式员工；

中标供应商在公共安全防范方面业绩突出（需提供2016年以来区级以上公安部门颁发的证书材料）。

★投标人需承诺，保证在《中标通知书》发出之日起10个工作日内签订合同，合同签订后一周内即有能力根据采购人的要求派出足够的服务人员接管本项目的物业服务工作，否则视为放弃中标资格。

（一十四）为保证中标供应商充分了解采购项目的情况，因地制宜的制定适合采购项目的物业管理方案，保证服务质量，投标单位必须由拟派驻本项目任职项目经理的公司员工参与物业现场勘察，未出席现场勘察的投标单位将被拒绝参与本次投标。

四、服务内容

（一）安全防范

1.中标供应商实行24小时安全值勤值班，包括安全防范、巡查及协助采购人办公秩序维护，疏导来访办事群众，并配合做好停车场管理及该场地整体安全工作。

2.配置思想素质高、业务能力强的保安人员，执行严格的岗位纪律和岗位责任制,以确保该场地的安全、有序。

3.中标供应商按采购人要求安排值勤岗位，明确值勤时间、岗位职责等。

节假日期间，制定详细值班安排，经采购人同意后实施执行。

4.对该场地的出入口进行监控，对一般外来的访问、办事人员，进行询问、登记和指引，对节假日期间进出场地人员进行严格把关。

5.建立该场地的日常巡查制度，保持办公场所安静环境，制止闲杂人员随意流动。

6.加强对领导办公区、档案室、机房等重要区域的安全防范。

未经批准，不允许人员在上述区域内照相、录音、录像及以各种形式窃取单位资料信息。

按该场地保密工作要求做好相关工作。

7.加强该场地内安全监管，做好各项预防工作，避免重大火灾、刑事和安全事故的发生。

对各项突发事件制定应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头立即报告采购人对口管理部门，防止事态进一步恶化，并协助保护现场。

8.根据广州市消防管理部门的有关要求和规定，采购人是白云区消防安全重点单位，中标供应商具体负责采购人物业的消防安全管理工作，须制定详细的消防管理制度、培训计划、实施方案，并组织每年二次演练。

9.每月检查一次消防灭火器材，确保100%完好率。

10.协助采购人妥善处理群众来大楼上访事件。

对一般外来的访问、办事人员，建立询问登记制度。

11.全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。

办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意走动。

12.中标供应商应当自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。

13.交通、车辆、停车场管理

（1）各种车辆停放有序，有专人指引按规定存放地下车库或指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全，车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生，采购人所有车辆停放一律不收费。

（2）大型会议期间，协助采购人安排参会车辆停放。

（3）协助采购人对本单位车辆回场情况进行检查，做好记录。

14.其它与安全保卫有关事项。

（未尽事宜见附件一）

（二）清洁管理

1.采购人办公大楼除办公室外还包括整个大楼所有的公共区域：

大堂、通道、楼梯、电梯及电梯厅、设备间、停车场、卫生间、茶水间、首层花园和天台花园等，大楼的出入口及外围，礼堂、会议室、文体室和各种接访室等，所有办公室的室内清洁卫生（领导办公室固定2人保洁），餐厅每周一次大清洁。

2.保洁范围包括采购人办公大楼内的办公室、会议室（含地毯清洁）、通道、卫生间、大堂、门窗、天花板、露台等。

日常保洁工作可安排在办公时间内进行，天花板、地毯、门窗等影响办公的清洁项目，按采购人要求安排在非办公时间进行。

3.中标供应商根据采购人需求，制订详细保洁工作制度和标准，经采购人确认后执行，作为工作质量考核标准。

基本要求为日常清洁工作人员在办公时间段内对该场地进行巡查卫生保洁，在工作日8：

00—18：

00之间场地在岗人员不少于7人，负责该场地卫生清洁，确保楼层及办公区域的清洁。

并对该场地进行全面保洁，包括对所有门窗进行擦拭，对地板进行清洗，对当天垃圾进行清运，对该场地及通道进行冲洗，对卫生间进行全面消毒及清洁，100%保证卫生间没有异味，内部瓷片光洁，对大会议室进行清洁，将桌椅按照第二天会议用途摆放整齐。

部分地面需要进行每月一次的打蜡。

在每周六日，安排一次全面清洁工作，确保有7名清洁人员到场对该场地（含地下室停车场）内部及园地进行一次清洁，确保沟渠无积水，排水口通畅。

4.中标供应商按核定的工作制度与标准，对相关区域进行日常清洁及专门项目清洁。

保证范围内的大堂、公共通道、楼梯等地面定时清洁、无堆放杂物现象。

各楼层卫生间保持整洁，做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督，并定期进行消毒。

5.中标供应商按核定的工作制度与标准，对保洁范围内的室内场所（办公室、会议室）进行日常保洁与专门项目保洁，要求如下：