金辉广场项目可行性报告Word文件下载.docx

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税后利润：

14747万元

全部投资净现值：

1430万元自有资金净现值：

3172万元

全部投资内部收益率：

10.86%自有资金内部收益率：

17.05%

总投资利润率：

25.1%自有资金投资利润率：

58.5%

二、项目投资环境与市场研究（略）

三、项目开发条件及技术设计方案的分析

（一）项目现状概括

1、自然条件

规划区内土地大部分已被平整，地势平坦，东北角部分土地地势较低洼。

地块北面为郭尾村涌，流向由东向西，南面为横窖河，流向由西向东，东面有条小河涌连接郭尾村涌和横窖河，流向由北向南。

整个用地未发生雨季积水现象。

本地区常年主导风向为北风及东南风，夏季主导风向为东南风、东风及南风，平均相对湿度83%，为多雨潮湿区。

2、地物情况

规划区内以东的夏利大道红线宽60M，北接高速公路，是该地区的进出口干道。

东面地铁专用线一条至新沙港，一条至黄海新港，新沙港是该市总体规划确定的重点建设项目之一，将有较多的铁路运输，而至黄海新港的铁路交通量不会太大。

占地3.26公顷的变电站是对本区规划影响最大的地物。

其目前已基本建成，担负着对该地区的供电，现有两条高压线由东向西横穿本区，北边一条是110KVA碧开线，南边是220KVA黄开线，另有一条110KVA高压线至该区，在用地红线内边缘由北向南穿过。

该市总体规划确定的该变电站的进出线路还不止这些，已有一些线路在规划设计之中，经过有关各方的协商之后确定所有进出高压线尽量集中设置，使得占地最少，确定的该变电站的进出线有四组。

本规划区内以南开发区内已建有自来水、污水处理厂等市政基础设施。

（二）项目发展条件

1、优势分析

（1）区位优势。

本规划区位于该市东南部，符合该市总体规划确定的城市建设用地向东南、东北两个方向发展为主的发展方向。

该市经济技术开发区经过十几年的建设，已形成具有一定规模、较高档次的集居地、工业、港口、仓储为一体的综合区，本规划区与经济技术开发区紧邻，将成为开发区的有机组成部分，开发区内的水、电、污水等基础设施为本区的建设提供了保障，并为本区居民提供就业和购物、医疗等公共服务。

本区东北面的云海工业区、西北面的大沙地综合城市副中心区都将与其发生相互促进，共同发展的关系。

（2）自然条件优势。

本规划区内原有较好的果园现以被平整，周围仍有不少果园，植被条大，水质较好，便于营造良好优美的滨河居住环境。

2、劣势及对策分析

（1）变电站和高压线

已建成的220KVA变电站对本规划区的环境和景观造成一定影响，现有及规划的高压线既占去不少用地又对本规划区的居住环境和景观形成较大影响。

为了减低变电站和高压走廊的不良外观和对人们威胁感的影响。

应在变电站周围设置防护绿化带，而高压走廊穿过的地方更应有宽阔的防护绿地，且建筑物距变电站或高压线的距离都应在18M以上。

（2）铁路。

规划区东面的至新沙港铁路专用线对居住环境也有一些影响，但铁路专用线运输量不太大，可在规划中采取一些防护措施，如：

在靠近铁路处设置隔声墙和防护绿化带以及沿过境道路设防护绿化带等方法，使铁路对本区的噪音干扰减低到最低限度。

（三）地块征用情况

因金辉广场建设用地需要，根据有关文件规定由市经济技术开发区管委会出面征用了位于夏利大道以西、横窖河以北、夏园新河东南面的果基地345.066亩、河滩地151.2亩。

在该征地红线范围的496.266亩地以内，实际征地面积为491.266亩，其中已填土面积312.04亩，未填土面积179.226亩，划给原土地所在村自留地面积为5亩。

本地块的征地总费用初步估算为15821万元。

目前征地情况进展顺利。

（四）项目规划设计构思方案

根据本市城市勘测设计研究院对本项目的规划方案，其设计构思要点说明如下：

1、规划目标

（1）以具有21世纪初叶居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性、舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区。

（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。

（3）合理组织绿化、交通体系，完善公建布局和高、多层住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局形态。

（4）吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的环境功能。

2、规划结构和空间布局

（1）规划结构

本规划区的规划结构可概括为“三片、两中心、两轴、两带”。

①“三片”。

整个规划区被横贯东西的高压线及其控制走廊分为南北两片，北片又被规划河涌分为东西两片。

②“两中心”。

北片设小区公建中心，南片设小区公建次中心。

③“两轴”。

由南至北规划一条绿化步行系统轴，东西向沿高压线规划一条防护绿化轴，两条绿化轴交叉呈“十”字形。

④“两带”。

沿郭尾村涌和横窖河都规划了沿河游览休息绿带，以改善居住环境。

（2）空间布局形态。

①北面的高层住宅是整个小区的至高点，起到本小区和北面自然村视觉上的隔离作用，往南接近水体和绿带的住宅层数和密度降低，起到逐步接近自然的空间效果。

②小区公建中心基本位于小区用地的几何中心，结合小区公园布局且位于绿化轴两侧，加强了轴线感，形成严谨向心的空间布局。

③三条相对独立的曲折形小区道路呈发散状布局，分别为小区的三片服务。

④“十”字形的两条绿化轴位于小区中央，使小区空间变得疏密有致，并把水体、滨河绿化的自然气息渗入居住空间；

两条滨河绿化带把水景、绿化、居住空间融为一体，创造了优美的空间景观。

3、公共服务设施规划

规划配置的公共服务设施见表4—2—1。

公共服务设施表（4—2—1）

编号

项目

建筑面积/㎡

用地面积/㎡

数量

1

幼儿园

1500+1800

1800+2000

2

小学

4500

8500

3

中学

9000

14000

4

卫生站

450

5

文化活动中心

400

6

球类场地

2550

7

粮油店

300

8

肉菜市场

2000

9

副食品店

10

饮食店

500

11

饭店

12

小吃店

13

综合百货店

14

日用杂品店

260

15

五金交电建材店

120

16

理发店

100

17

废品收购店

18

书报销售店

60

19

公共电话亭

40

20

中西药店

80

21

水果店

90

22

综合修理店

23

储蓄所

200

24

邮政所

25

电讯营业所

26

汽车停车场（库）

54000（1800个车位）

27

自行车（摩托车）停车场（库）

14790（9860个车位）

39

28

变电房

29

路灯配电室

30

700

净化石油气站

31

公共厕所

150

32

垃圾集散点

33

小区综合管理处

34

居民委员会

420

4、道路交通

规划道路红线和断面见表4—2—2

道路红线和断面表（4—2—2）

序号

道路红线/M

道路断面/M

备注

38

5—（8）—20—5

城市道路，括号内为高压线下绿化隔离带

36

5—10—（6）—10—5

5—20—5

城市道路

5—10—5

3—9—3

小区道路

4—7—4

2.5—7—2.5

3～4

3—4

组团道路

2.5

宅间小道

5、主要技术经济指标

（1）土地使用指标。

本区的土地使用情况见表4—2—3，其中高压线控制用地内包括防护绿化地、道路停车场。

用地平衡表（4—2—3）

用地面积/公顷

所占比重/%

人均面积/（㎡/人）

居住区规划总用地

33.08

—

其中

居住用地

24.77

19.38

住宅用地

12.32

49.74

9.64

公建用地

4.46

18.01

3.49

道路用地

3.72

15.02

2.91

公共绿地

4.27

17.24

3.34

河涌用地

0.71

高压线控制用地

4.18

城市道路用地

3.42

（2）密度指标。

本区的密度指标详见表4—2—4。

主要经济技术指标表4—2—4

居住套数

3652套

居住人口

12782人

总建筑面积

住宅建筑面积

公共建筑面积

住宅平均层数

8.47层

人口毛密度

516人/公顷

住宅面积毛密度

14190㎡/公顷

住宅面积净密度

28529㎡/公顷

容积率

1.61

总建筑密度

20.76%

绿地率

43.26%

四、项目开发建设及经营的组织与实施计划

（一）建设方式

建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地控制项目的工期、成本、质量。

（二）开发方案设想与分析

考虑到市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将整个项目分为四期开发。

第一期首先完成样板楼展示工程、修建跨横窖河1号桥（含引道）一座，主干道东西向、南北向各一条，并配备管网。

同时开发南片多层住宅66609㎡。

这样可以在小区内部配套尚未完成的情况下使首期买家享受到对面开发区已成熟的公建配