房地产估价案例分析Word下载.docx

房地产估价案例分析Word下载.docx

《房地产估价案例分析Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价案例分析Word下载.docx（27页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。

4.评定估算

（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

A.比较实例选择：

通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表

实例

项目名称

地址

标价

A

新上海国际大厦

浦东南路360号

$2,800

B

华能联合大厦

银城东路139号

C

证券大厦

浦东南路528号

$3,000

B.比较因素条件表

比较因素条件表

物业名称

待估对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

因素情况

名称

＊＊银行大厦

坐落位置

＊＊＊路＊＊号

所处地区

浦东新区陆家嘴金融区

建筑用途

办公楼

单价

待估

22,480

24,090

交易日期

2004年6月30日

2004年8月

2004年7月

区域因素

商业繁华度

繁华,金融业聚集区

交通条件

有地铁和多条公交线路

公共服务设施

陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。

自然条件

优

社会环境

地区性不动产销售状况

环境卫生及景观

好

市政设施

七通一平

个

别因素

建筑结构

钢混

部位

整幢

装饰装修情况

外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。

办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断。

外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。

办公房内为毛坯

办公房内为毛坯。

办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断

设施状况

进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。

平面布局

临路状况

一面临主干道。

物业管理

C.交易情况修正

评估比较对象表

价格修正后

￥22,480

￥24,090

因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.27元人民币换算。

因可比实例都是中介开价，根据上海市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。

D.交易时间修正

因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。

E.因素修正（详见下表）

比较因素修正表

物业名称

待估物业

实例一

实例二

实例三

比较因素

交通银行大厦

状况描述

分值

交易单价（元/平米）

　待估

22480

24090

座落位置

银城中路188号

交易日期

2004.6.30

100

2004.8

2004.7

区域繁华程度

繁华

距城市主要商服中心距离

近

道路状况

交通便捷度

交通受制情况

无

距车站港口的距离

城市基础设施

社会公共服务设施

齐全

社会人文环境条件

环境质量

自然环境条件

景观

城市规划限制

相似

不动产销售状况

区域因素小计

1　

1

个别因素

临街状况

优

建筑面积

大

层高

3.8m

内部结构的合理性

一般

物业朝向、层数

较好

102

钢

101

日照、通风程度

装修状况

高档装修

外装修高档，内装修毛坯

96

设备标准及状况

高

高

新旧程度

新

绿化环保程度

一般

特别因素

个别因素小计

1.0204

1.0417

0.9901

比准价格（单价）

23400（取整）

22939

23417

23852

评估价格（总价）

1,444,286,755.00

经过上述各种修正后，评估比准价格如下：

A＝22939（元/平方米）

B＝23417（元/平方米）

C＝23852（元/平方米）

取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：

地上建筑物评估单价＝（22939+23417+23852）/3

＝23400（元/平方米）（取整）

二、成本法案例――＊＊办公楼

办公楼产权属武汉***有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。

房屋基本状况如下：

外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。

1．综合造价

办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件（武建造预字[2001]28号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。

以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：

依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字[2001]28号）并参考“资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：

经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：

602.32×

100/101×

100/96×

100/100×

100/105×

100/101=557.8（元/平方米）

综合造价=557.8×

551.88=307,838.66（元）

2．前期及其他费用（5.16％）

（1）按工程比例收取：

勘察设计费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字375号文，按建安工程造价的2.55%计算）；

城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字[1992]232号文，按建安工程造价的0.04%计算）；

标底审查费（依据鄂价费字[1992]232号文，按建安工程造价的0.1%计算）；

工程质量监督费（依据武政[1997]20号文，按建安工程造价的0.18%计算）；

工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字479号文，按建安工程造价的2.6%计算）。

安全监督费（鄂财综发【1997】269号文，按建安工程造价的0.08％计算）。

工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65号文，按建安工程造价的0.06％）。

小计：

557.8×

5.61％＝31.29元/平方米

（2）按建筑面