上海上半年房地产估价师理论与方法确定最终的评估价值考试题.docx
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上海上半年房地产估价师理论与方法确定最终的评估价值考试题
上海2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：
确定最终的评估价值考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元．目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于．【2005年考题】
A：
536万元
B：
549万元
C：
557万元
D：
816万元
E：
工业用地的监测点评估价格
2、房地产估价师续期注册的有效期为__年。
A．一
B．二
C．三
D．四
3、所谓__，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。
A．投资机会选择
B．决策分析
C．前期准备工作
D．建设阶段
4、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象__的方法。
A．利润
B．价格
C．价值
D．收益价格
5、商业标准宗地的位置应是__。
A．街角地
B．二面临街地
C．一面临街地
D．畸零地
6、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是__。
A．交通拥挤
B．建筑技术减少
C．城市规划改变
D．自然环境恶化
7、在某商业街深度30.48%（即100英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。
根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%（即150英尺）、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。
A．1504
B．1404
C．1304
D．1204
8、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起__日内，做出是否准予续期注册的决定。
A．15
B．30
C．60
D．90
9、某商场先向甲银行贷款30万元。
后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。
抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由__。
A．两家银行按债权比例受偿
B．两家银行均等受偿
C．甲银行优先全额受偿
D．乙银行优先全额受偿
10、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0．8y，则该国此时的引致消费是（公式中C表示消费，Y表示收入）。
（2006年试题）
A：
0．8
B：
0．8y
C：
1000
D：
1000+0．8y
E：
执行层的组织协调
11、在买方报价拍卖中，只有__才是要约表示。
A．拍卖人宣布的起拍价
B．拍卖师的报价
C．拍卖的保留价
D．竞买人的报价
12、__要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。
评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。
A．合法原则
B．公平原则
C．替代原则
D．估价时点原则
13、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。
A．物权
B．知识产权
C．人身权
D．撤销权
14、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有__。
A．甲等于乙
B．甲大于乙
C．甲小于乙
D．难以判断
15、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。
A：
在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨
B：
增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨
C：
在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降
D：
严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
E：
工业用地的监测点评估价格
16、某房地产在2006年3月的价格为2009元／㎡，现要调整为2006年9月的价格。
已知该类房地产2006年3～9月的价格指数分别为：
99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为元／㎡。
A：
2700.8
B：
2800.1
C：
2800.8
D：
2817.7
E：
工业用地的监测点评估价格
17、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于。
A：
房地产开发投资
B：
房地产置业投资
C：
房地产间接投资
D：
投资于房地产投资信托基金
E：
借款合同
18、征收基本农田，须经批准。
A：
国务院
B：
省级人民政府
C：
市级人民政府
D：
县级人民政府
E：
执行层的组织协调
19、一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求。
A：
越富有弹性
B：
需求弹性越小
C：
越缺乏弹性
D：
完全无弹性
E：
执行层的组织协调
20、当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时，可以采用更简便的，进行预测。
A：
平均增减量法
B：
平均发展速度法
C：
移动平均法
D：
指数修匀法
E：
工业用地的监测点评估价格
21、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元／㎡，安装工程直接费为450元／㎡（其中人工费为50元／㎡），装饰装修工程直接费为900元／㎡（其中人工费为45元／㎡），又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3.5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为元／㎡。
A：
2204.55
B：
2397.99
C：
3237.60
D：
3345.64
E：
工业用地的监测点评估价格
22、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（）分析的目的。
A．盈亏平衡
B．敏感性
C．风险
D．概率
23、某人用这样的方式获取购买一处房产所需的资金：
先向银行抵押，得到大部分所需的款项，余下的资金向亲友借。
这个人没有花自己的一分钱却购得一处房产用于出租。
这个人的行为属于__。
A．投机行为
B．房地产开发投资
C．房地产置业投资
D．固定资产投资
24、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经__的业主同意。
A．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上
B．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数
C．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上
D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数
25、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是。
A：
最高最佳使用原则
B：
合法原则
C：
替代原则
D：
谨慎原则
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列金融工具中，银行汇票属于。
A：
直接金融工具
B：
短期信用工具
C：
商业信用工具
D：
消费信用工具
E：
执行层的组织协调
2、B县W房地产开发公司取得A市B县县城一住宅土地使用权，按照规定，建设用地使用权出让合同由__与W房地产开发公司签订。
A．A市人民政府
B．A市人民政府土地管理部门
C．B县人民政府
D．B县人民政府土地管理部门
3、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。
如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。
A．2277.4
B．2281.9
C．2728.8
D．2741.9
4、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，__。
A．由国家无偿收回
B．自动续期
C．应于届满前6个月申请续期
D．应于届满前1年申请续期
5、业主应履行的义务有。
A：
遵守业主公约、业主大会议事规则
B：
遵守物业管理区域內物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度
C：
按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况
D：
按时交纳物业服务费用
E：
法律法规规定的其他义务
6、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为年。
A：
4
B：
3
C：
2
D：
1
E：
执行层的组织协调
7、自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就__出台了部门规章。
A．红线
B．绿线
C．紫线
D．蓝线
E．黄线
8、将代理分为委托代理、法定代理和指定代理是根据的不同来划分的。
A：
代理方式
B：
代理权限
C：
代理责任
D：
代理权的发生依据
E：
执行层的组织协调
9、甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟通过竞标取得一项目土地使用权进行住宅和商业房地产开发，为此与乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）达成协议，由乙公司为甲公司提供市场分析、项目融资、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告，同时甲公司委托乙公司代理销售其开发的住宅和商业用房。
双方协定，根据利益分享和风险共担的原则，甲公司在签订协议时向乙公司支付部分款项，余款和代理佣金根据乙公司提供的咨询服务和代理销售的进度支付。
（2007年试题）下列关于双方达成协议的表述中，正确的是。
A：
双方达成的是一种单务合同
B：
双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C：
甲公司是乙公司的被代理人
D：
甲公司开始支付的款项是一种定金
E：
停止侵害
10、按照最新政策，房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过年。
A：
1
B：
2
C：
3
D：
5
E：
执行层的组织协调
11、下列关于股票与股单的表述正确的是。
A：
股票和股单都是在股份制企业中运用的概念
B：
二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别
C：
股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证
D：
股票有普通股与优先股、记名股与不记名股
E：
股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分
12、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。
该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。
A．2600.00
B．2386.30
C．2832.84
D．3003.45
13、职工可以提取住房公积金用于消费的事项有。
A：
购买上班用的电动车
B：
购买自用二手商铺
C：
自建自住住房
D：
装修自住住房
E：
偿还购买自住经济适用住房的贷款本息
14、股票。
A：
是由有限责任公司公开发行
B：
可作为买卖对象和抵押品，成为金融市场上主要的、长期的信用工具
C：
只是代表股份资本所有权的证书
D：
它自身没有任何价值，是真实的资本，也是一种独立于实际资本之外的虚拟资本
E：
一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股，但可以通过证券市场进行转让
15、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》确定，对招标出让中，应当确定为中标人。
A：
能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人
B：
能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准之一的投标人
C：
能够满足招标文件的形式性要求且价格最高的投标人
D：
能够满足招标文件的实质性要求且价格最低的投标人
E：
能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人
16、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括__。
A．定期收取的物业管理服务费
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