某项目可行性研究报告及整体开发建议可行性研究报告Word文档格式.docx

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城市功能布局对开发的影响17

房地产发展趋势预测18

房地产市场需求分析20

项目规划建设和进度安排24

规划建议和说明24

建设方式和进度安排30

项目投资和财务分析33

成本分析33

收益分析46

风险分析62

物业服务和人员安置74

投资收益汇总表75

附件81

前言

某某集团收购某项目后，我司和某某集团某项目项目部在对收购企业的资源和状况进行研究后，立即成立项目经营和开发研究小组。

本着认真务实的原则，双方人员细致调研后，对平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目的初步命名）进行可行性研究，在研究的基础上，提出以下初步的构想。

1、以房地产开发为核心，整和收购企业的土地资源，通过有计划、循序渐进的开发，充分利用土地资源，获得相应利润，实现企业收购后的资源盘活和价值提升。

2、以资源整和为目标，通过对收购企业资产的分析，对可产生利润的行业进行新的资源配置，对没有价值的资产变现处理。

重点发展公路运输、公路建设和配套产业，在盘活现有优势资源的同时，为企业长远发展和持续盈利奠定基础。

3、以三产服务为突破，充分利用房地产开发和公路运输带来的机会，积极发展三产服务和相关配套产业，包括物业管理、租赁经营、仓储物流、货物配载、新型建材等，在获取利润的同时，解决大量职工安置问题。

4、解决人员安置问题，保障企业健康发展，采用零利润集资的形式，为将来开发的三个项目的居住职工提供相应面积的安置住宅，其中平顶山项目按75平左右米/户安置，九家湾项目按90平米左右/户安置，地窝堡项目按80平米左右/户安置。

5、发展小区物业管理，三个项目完全建成后，总建筑面积1145636平米，按0.5元/平米/月的物业收费计算，每年可实现产值687万。

其中可以安置收购企业职工177人，实现税前利润295万元。

6、房地产开发从2006年至2010年，预计可以为企业创造95139.96税前毛利（其中包括69601.4万元的税前利润和25538.56万元的土地资产），成为企业未来的核心产业和主要利润来源。

其中平顶山项目的开发总成本是46197.64万元，可以实现20309.44万元的税前利润。

九家湾项目的开发总成本是69611.71万元，可以实现36562.93万元的税前利润（商业含商务开发成本42237.94万元，可实现31382.27万元的税前利润；

住宅的开发成本27373.77万元，可实现5180.65万元的税前利润）。

地窝堡项目的开发总成本是42196.27万元，可以实现12729.03万元的税前利润。

7、通过综合分析，我们认为：

平顶山项目具有良好的盈利能力，并具有较强的抗风险能力；

九家湾商业项目具有比较高的盈利能力，但抗风险能力一般；

住宅项目的盈利和抗风险能力都一般；

地窝堡项目从长远考虑具有良好的盈利能力和一定的抗风险能力。

根据以上分析，我们认为平顶山项目完全具备开发条件，可尽快开发；

九家湾项目应做更进一步的调研和分析工作，最终决定项目规划和开发日程，尤其对商业开发要进行深层次的论证；

地窝堡项目应做中长线考虑，整体规划、循序开发。

8、通过以上一系列资源整和和产业布局，不但盘活的企业资产、安置了企业职工，而且为企业创造了丰厚的利润，同时为企业长远和可持续发展奠定了基础。

一、项目概况

1.1项目背景

新疆第一汽车运输公司是以货物运输、公路工程施工、仓储物流集散服务为主营业务的国有运输二级资质企业。

下属生产经营单位有：

运输分公司、工程公司和运输配载物流中心、子女学校、驾训学校、汽车修理厂、物资供销公司、劳动服务公司、物业管理公司、医疗诊所等。

公司现有在职职工1138人，其中：

在岗职工983人、下岗职工（在再就业中心）260人、协保内退人员148人、离退休职工1349人。

截止2003年底，公司总资产22902万元（流动资产4847万元，固定资产3955万元，土地资产12050万元）；

负债总额35684万元，其中欠付职工各项费用3700万元，职工集资建房办证所需款项13502万元。

某项目现有土地79万平米，其中生产用地29万平米（10万平米已开发），剩余为生活用地，主要分布在平顶山、九家湾、地窝堡，另有一个800亩的农场。

某项目按公司《破产法》规定的程序向乌鲁木齐市中级人民法院申请破产后，新疆某某实业开发有限公司采用“破产重组资产变现、全额退还”的方式收购某项目依法拍卖的原有资产，按照《破产法》的要求，通过拍卖，以出让形式获得某项目全部土地的使用权。

平顶山项目：

该项目是某某集团通过收购区某项目后获得的土地，该地块位于乌鲁木齐市克拉玛依路和金沙江路交会处，是乌鲁木齐传统的农副产品集散交易场地，周边市政设施完善，有大量成熟的居住区，适合商贸和居住。

九家湾项目：

该项目是某某集团通过收购区某项目后获得的土地，该地块位于乌鲁木齐市西过境公路路和苏州路立交会处。

是乌鲁木齐传统的物资仓储物流基地，交通便利，通达主要口岸和大型市场，为外贸和周边市场服务。

地窝堡项目：

该项目是某某集团通过收购某项目后获得的土地，该地块位于乌鲁木齐市迎宾一路。

是乌鲁木齐国际机场和石油地调处所在地，周边有大量大型国有企业，该片区用地以企业生产、物流配载和企业社区为主。

1.2区位及现状

该地块位于乌鲁木齐市克拉玛依路和金沙江路交会处，南与克拉玛依西路相连，东与金沙江路及宏大锦福苑相接，西、北与广汇汇嘉园相连。

该片区是乌鲁木齐最大的农副产品交易集散地，同时有北园春社区、广汇汇嘉园、宏大锦福苑等大型居住社区，市政配套设施完善，适合商贸和居住。

该地块由三个相对独立的地块组成，西区与广汇汇嘉园相连的平房区、东区与原有建筑相连的空地和库房、北区和宏大锦福苑相接的某项目供应科库房，地势呈南低北高、东低西高的态势，适合梯式住宅规划，形成整体围合又相对独立的三个组团。

社区西区主要沿街面和社区大道可建设商业用房，作为社区商业配套，完善社区配套功能，提升项目销售价值。

九家湾项目：

该地块位于乌鲁木齐市西过境公路路和苏州路立交交会处。

是乌鲁木齐物资仓储物流基地，交通便利，通达主要口岸和大型建材、陶瓷、木材和机械市场，适合建设大规模的仓储、物流和配送中心，为外贸和周边市场服务。

该片区大型市场有国际建材批发市场、信中陶瓷批发市场、九家湾陶瓷市场、木材场、美居物流园、亚中机电市场、百商物流园、苏州路钢材市场、百万庄机械市场等。

该地块位于乌鲁木齐市迎宾一路。

是乌鲁木齐国际机场和石油地调处所在地，周边有中国石油地调处、乌鲁木齐国际机场、南方航空公司、新疆航空公司、某某省九运司等大型单位。

该片区属城郊结合部，市政配套设施相对完善，但购物、教育等配套相对缺乏，受地理位置和车程过远影响，对市区居民的居住吸引力有限，但依托周边大型单位，从配套社区建设方面而言，潜力巨大。

其次，该项目交通便利，可以为周边市场和企业提供综合服务，适合发展物流配载服务。

1.3市政配套设施情况

——主要道路：

克拉玛依西路、金沙江路、阿勒泰路；

——公交：

34路、912路、905路、23路、29路、153路、823路、45路、907路、51路、7路、66路；

——购物：

友好商场、太平洋百货、世纪金花、富成百货、新华图书城；

——市场：

北园春市场、明珠花卉市场、名都家具城；

——医疗：

军区总院、武警医院、煤矿医院；

——教育：

41中、农大附中、附小、16小、农业大学；

——休闲：

儿童公园、科技馆；

——娱乐：

北园春、友好大酒店、金阳酒店、科利华酒店、独山子酒店、翼龙酒店；

西过境公路、苏州路立交、阿勒泰路；

54路、23路；

五一商场、西单商场、西部国际超市、好家乡超市；

九家湾农贸市场、国际建材批发市场、信中陶瓷批发市场、九家湾陶瓷市场、木材场、美居物流园、百商物流园、苏州路钢材市场、百万庄机械市场、亚中机电市场等；

铁路医院、武警黄金医院、冶建医院；

铁三中、铁二小、林子校；

蜘蛛山、新城公园、植物园、体育馆；

冶建俱乐部、红楼、诺亚方舟；

迎宾路、迎宾1路、乌昌公路；

51路、27路、37路；

购物设施缺乏，主要到铁路局购物；

石油医院；

15中、铁四小、南航航天学校；

——社区：

地调处家属院、机场家属院、九运司家属院、大修厂家属院；

二、主要经济技术指标预测

2.1项目建设内容和建设规模

平顶山项目：

该项目所在地是乌鲁木齐成熟的居住区，区域生活配套设施完善，据统计，该片区的住宅消费年消费规模在30万平米以上，消费潜力巨大，适合大型社区项目开发。

该片区现阶段多层住宅平均价格在1750元——1850元/平米，从2001年以来，上涨幅度高达30%以上，年增幅在10%以上。

该地块由三个相对独立的地块组成，西区与广汇汇嘉园相连的平房区、东区与原有建筑相连的空地和库房、北区是和宏大锦福苑相接的某项目供应科库房，地势呈南低北高、东低西高的态势，适合梯式住宅规划，形成整体围合又相对独立的三个组团。

社区西区沿街面和社区大道可建设商业用房，作为社区商业配套，完善社区配套功能，提升项目销售价值。

九家湾项目：

该项目所在地是乌鲁木齐传统的物流集散区，交通便利，据统计，该区域3公里路程内的大型市场在10家以上，总建筑规模在200万平米以上。

该项目1公里路程以内的大型市场有九家湾农贸市场、国际建材批发市场、信中陶瓷批发市场、九家湾陶瓷市场，总建筑规模在10万平米以上。

受高速路和区域位置影响，该片区住宅销售价格较低（均价1300元—1400元/平米），销售规模十分有限（5万平米以内/年），因此现阶段不适合住宅。

该地块十分平整，西边沿街面主要为沿街门店和大型停车场，中间区域为厂区和办公区，东面为居住区。

西区与过境公路相接，利用便利的交通网络和周边逐步形成的规模市场优势，建议建设批发市场和仓储物流中心。

沿街进深1000米内建设大型市场和办公、酒店等配套设施，中区和地下建设与市场配套的大型仓储中心，东区待市场成熟后进行配套住宅的开发。

该片区近年来发展迅速，在乌鲁木齐提出大商贸概念和大型物流中心快速发展的利好下，尤其是乌鲁木齐政府在十五计划中加大对九家湾区域的房地产开发和以北站区仓储运输业中心的定位，使该项目发展仓储物流的潜力更加不可估量。

该项目所在属城郊结合部，市政配套设施相对完善，但购物、教育等配套相对缺乏，受地理位置和车程过远影响，对市区居民的居住吸引力有限，住宅消费量十分有限。

但该片区拥有大量大型单位，依托周边单位居民，借助乌昌一体化和郊区卫星城市建设战略的实施，从单位配套社区建设和长远开发方面而言，潜力巨大。

该地块十分平整，与迎宾路约一公里距离，东与地调处家属院、石油医院相连，西与武警支队相连，地块中心有一水渠穿过。

根据该地块特点，建议做长线开发准备，先期可作为九家湾地块开发后运输、建筑和物流配载等项目的转移场地，同时进行整体规划，与周边主要单位协调，以销定产，落实销售后展开开发，实现项目的长期、可持续运做。

2.2项目主要经济技术指标

占地面积：

250465平米

已开发面积（现有建筑）：

基地