森望滟澜湖前期营销推广计划Word文件下载.doc

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7）供求矛盾进一步扩大，竞争更趋白热化，住宅价格将继续保持上扬态势

据统计，未来几年每年预售商品房的供应量将突破100万平方米，主要集中在开发区。

加上2006年前未消化商品房的存在，未来市场竞争更趋激烈。

一方面永川房地产高层持续大量供应，二是楼盘品质不断提高，三是地价的上涨；

四是2007年1月1日起，商品房实行一价清等多种作用下，我区未来几年房价将有一个明显上升态势。

8）普通多层住宅逐渐淡出市场，花园洋房将成为市场和消费热点，高层必将成为市场的主力产品

永川房地产市场产品供应将出现多样化的特征，市场供应的产品类型将不断得到丰富；

普通多层住宅产品由于品质较差、耗用地资源较多等劣势将会逐渐淡出商品房市场，而高层产品将会逐步成为住宅供应的主力产品；

花园洋房成为未来几年的开发和消费热点。

9）永川向东，新区必将成为置业首选

新城区将是我区近几年发展的重点，永川向东的趋势已经形成，随着新城市区建设的推进，各房地产项目的纷纷推出，必将使越来越多的消费者倾向选择在新区置业。

10）产品差异化更加明显，价格范围进一步加大

各项目之间的独特性和差异性将会更加鲜明，同时将出现较为明显的供应结构，供应项目的档次之分将会更加明显，市场同期供应产品的价格范围将会进一步加大。

11）卖房子朝卖生活进行转化

开发商的开发理念将会逐步提升，将由现阶段注重对建筑物本身的打造逐步丰富园林景观、增加配套设施、提高公共部分装修标准，倡导独特生活方式等方向发展。

3、永川房地产前景展望

永川区住房建设规划（2008-2012）》

（以下简称《规划》）已正式出炉，至2012年，永川规划新建住房771万平方米，其中城区新建住房667万平方米。

中户型、中低价位房527.66万平方米，占新建住房建设总量68.43%，廉租房、经济适用房19.75万平方米，占新建住房建设总量2.57%。

1）城区规划新建住房667万平方米

据《规划》中分析，截至2007年底，永川城区人均住房面积28.7平方米。

近年，销售商品房住宅面积265万平方米，年平均销售44万平方米。

在城区住房667万平方米中，主城区新建住房建筑面积615万平方米，双竹组团和大安组团分别为26万平方米。

2）中小户型中低价位普通商品住房527.66万平方米

2008至2012年，永川区规划新建单套建筑面积在90平方米以下的住房547.41万平方米，占新建住房建设总量的71%。

其中政府调控的中小型中低价位普通商品住房527.66万平方米，占新建住房建设总量的68.43%。

3）廉租房经济适用房19.75万平方米

在住房结构方面，除保证充足的普通商品住房供应量外，《规划》按“均衡供应经济适用住房，保证必需的廉租住房供应量”原则，规划2008至2012年建设政府保障性住房19.75万平方米，占新建住房建设总量的2.57%。

其中城区拟建廉租住房4.75万平方米，拟建经济适用住房15万平方米。

二、目标市场分析

1、项目潜在目标市场来源及组成分析

1）购房者来源情况

本季度购买新建商品房人群中按其身份证地址分类统计结果是永川城区占39.09%、乡镇占41.94%、永川以外占18.97%。

2）购房者年龄结构

25岁以下，占购房比例10.52%，25-35岁，占购房比例30.09%，35-45岁，占购房比例42.92%，45岁以上，占购房比例17.34%。

3）分析

永川城市化进程中，乡镇购房比重一直维持较高比例，成为房地产市场购房的主要动力，城区购房人群主要为改善需求和自住需求为主，外来人口有所增加，但不明显。

在购房者年龄结构来看，35-45岁依然是购房的主力军，该年龄阶段的购房者以改善需求和投资需求为主，其次是25-35岁年龄阶段的购房者主要为自住需求。

2、消费群体特征分析

1）区域特征

以永川居民新区、老城为主，部分区县市民为辅，少量在主城工作的永川原住民。

2）职位特征

事业单位职工及中高层管理人员，私营企业业主，个体企业老板，在永川市打工的区县置业者。

3）行业特征

涵盖建材、餐饮、运输等个体经济发达产业；

教育、医疗等企事业单位；

政府公务员等。

4）年龄层面

大多在25～45岁之间，这部分客户在本项目目标区域内具有一定的比例，约占65-75%。

5）家庭构成

多数为三口之家，至少有一个小孩；

或未婚，与父母同住但渴望有自己的独立空间。

6）收入及消费能力水平

均属于中等或稍偏高水平；

购买习惯偏向于紧凑二房，舒适型三房、及少量多代居住的四房单位。

三、竞争项目分析

竞争楼盘汇总

项目名称

位置

规模

业态

建面

均价

现状

推广主题

永奥·

奥蘭半岛

开发区体育中心旁

35万㎡

高层

80-117㎡

3200元/㎡

1-5号售罄6、7号楼预计4月开盘

400亩运动公园国际社区

巴塞罗那

17万㎡

花园洋房

70-200㎡

4200元/㎡

二组团在售中

滨河电梯洋房

桓大·

郦晶城

开发区汇龙大道人民南路

7万㎡

78-121㎡

3550元/㎡

1期已进入尾盘

绿荫下，慢生活

昌龙·

阳光尚城

开发区人民大道中段

20万㎡

46-125㎡

待定

预计5月开盘

20万方·

托斯卡纳风情人文社区

宏方·

水木年华

开发区卧龙路

108-130㎡

3000元/㎡

三期入市

空中私院设计，最大赠送19㎡

金域蓝湾·

兰格斯顿

开发区人民大道568号

14万㎡

81-129㎡

2期预计6月开盘

暂无户外广告，对外宣传在办理VIP

青年根据地

开发区红河中路77号

2.5万㎡

43-58㎡

3500元/㎡

预计4月开盘

年轻就是“资本”

和拓·

五米阳光

新城区汇龙大道三转盘

4.3万㎡

58-104㎡

3350元/㎡

1号楼售罄，2号楼去化70%

智慧型跃层院馆，创想居住空间

朝野·

水晶城

新城区人民大道669号

12万㎡

35-128㎡

3600元/㎡

2期预计5月中旬开盘

3.8万㎡美式园林+可变空间

鸿翔康桥生活公园·

孔雀台

开发区人民大道333号

花园洋房+高层

92-128㎡

4期已逐渐进入尾盘

欧式英伦风格

泰晤士清晨

新城区红河大道1号

80-120㎡

3300元/㎡

2期已售罄

经典英伦风情，城市水景洋房

重点楼盘去化汇总

户型

面积

套数

去化率

二室二厅

80㎡

32

待售

三室三厅

99-117㎡

190

78-89㎡

161

90%

95-121㎡

216

一室一厅

46㎡、49㎡

108

73㎡、80㎡

170

100-125㎡

200

416

58-75㎡

160

70%

102-104㎡

80

35㎡

/

70-80㎡

105-128㎡

*黄色表示重点关注楼盘

小结

如上表所示，永川房地产市场主要是以中小户型为主力户型。

销售面积在50-100㎡的户型为畅销户型，其原因在于，面积偏小、总价低、赠送空间大；

适合于普通居民购买。

据永川区房交所统计，2010年3月住宅销售前10名销售总面积约82971㎡，销售套数813套，建面均价约3400元/㎡。

四、项目SWOT分析

优势（S）：

劣势（W）：

l项目占地102亩，在当地属于中大型项目，规模较大，具一定优势；

l项目内部地势平坦，噪音污染小，视野较好；

l项目远离主干道，周边居住环境较幽静；

l项目离文理学院较近，看利用的高等教育配套较好，人文气息较好；

l项目所在片区不是开发热点，成熟度、知名度低；

l客户对项目地块心理距离较远，购买心理存在一定抗性；

l近期的交通、生活配套匮乏；

机会（O）：

威胁（T）：

l竞争项目建筑类型与风格过于单一，留下一定市场空间；

l客户总价的承受力有限，迫使需求面积及房屋使用功能发生变化，出现了新的市场机遇；

l二次置业客户对居住环境的关注度较高；

l国内外经济复苏不确定，中国经济走势不明确；

l房市进入上涨通道，造成新一轮不确定因素，未来市场震荡因素不能排除；

五、项目定位

综合前面市场分析、核心竞争力、目标客户群等方面分析，我司对项目市场定位建议为：

新城*托斯卡纳-中坚社区

定位诠释：

新城——区域优势直接诉求

尽管现在区域配套建设较少，但随时间的推移将逐步到位，项目周边环境清幽，居住环境良好。

托斯卡纳——风格诉求

在市场上如“泰晤士清晨”“巴塞罗那”都对风格进行了诉求，在市场上都都有不错的口碑传播。

进行风格诉求也能在市场中实现差异化营销。

中坚社区——购房群体诉求

他们是永川居民新区、老城为主，部分区县市民为辅，少量在主城工作的永川原住民，他们多生活在社会的中层，……

什么是托斯卡纳？

？

听到托斯卡纳，就开始幻想一种生活

宁静的草地上，聆听鸟叫，细数繁星，和家人一起聆听名曲，

一同感受四季变化，捕捉大自然的美丽景象。

这是一种自然美和建筑美的交融，领悟到了