完整版控制性详细规划必须包含哪些内容呢Word文件下载.docx

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另外，我们必须研究的就是控规的编制单元确定，如何能在能在管理中进行弹性调整。

因为我国没有类似美国的开发权转让制度，而国土管理部门片面强调土地节约原则及鼓励向空中要地的做法加剧了对控规的侵害，因此如何科学地公平公正的做好弹性管理变得尤为重要，如何才能对编制单元内的建筑容量、环境容量、人口容量、公建设施配套等做好平衡，是我们必须认真对待的问题。

控制性详细规划（以下简称“控规”）是以总体规划（或分区规划）为依据，以规划的综合性研究为基础，以数据控制和图纸控制为手段，以规划设计与管理相结合的法规为形式，对城市用地建设和设施建设实施控制性的管理，把规划研究、规划设计与规划管理结合在一起的规划方法。

控规成果包括规划文本、图件和附件。

图件由图纸和图则两部分组成，规划说明、基础资料和研究报告收入附件。

2008年《城乡规划法》实施，将控规纳入法定规划，城市和镇都必须编制控规，经

依法批准的控规具有法定效力，国有土地使用权的划拨和出让均应该符合控规要求；

未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

依法批准的控规既是城乡规划主管部门作出规划许可、实施规划管理的依据，也是修建性详细规划编制的依据。

控规既能控制市场开发行为，避免市场失效，也能控制行政行为，规范自由裁量权的行使。

但是，控规理论自身还不够完善，编制水平各地差距较大，编制方式也不尽相同。

《城乡规划法》要求控规全覆盖，实际操作中有一次全覆盖、分区分期编制、根据出让情况临时编制小地块控规等多种。

一次性全覆盖统观全局、整体性好，各项配套设施能够全盘考虑，但也有研究不足、针对性不强、编制粗疏、科学性和可操作性不强等缺点。

根据项目情况编制小地块控规优缺点正好相反，针对性强但缺乏全局观念，三大设施难以配套到位。

以上两种方法对大城市弊端尤为突出。

分区分期编制控规综合了上述方法的优点，既能纵观全局，也加强了各区域的针对性研究，采取自上而下和自下而上相结合的方法，理论联系实际，既考虑控规的普适性，也考虑针对性，强调科学性和可操作性。

全国编制控规较好的城市均采用分区分期编制方法，如北京市中心城共1088平方公里，划分成33个片区（平均约30平方公里）、300个街区（平均约3平方公里）、3万多个地块（3公顷左右）。

各分区一次编制，逐步深化，分期审批，定期评估并进行动态维护，不断将新技术、新成果应用到城市规划及建设上来。

就合肥市而言，控规编制大概经历了三个阶段：

第一阶段（1990-2004年）以《城市规划法》实施为标志。

《城市规划法》自1990年实施后，合肥市即启动了控规的编制工作。

初期，主要结合道路改造和建设，编制道路两侧地区的控规，如马鞍山路地区控规等。

中期，结合城市改造成片地区编制控规，如南七地区控规等。

后期，即2000年以后，主要针对新区建设编制控规，如政务文化新区控规、望湖城地区控规等。

第二阶段（2005-2007年）以安徽省颁布的《城市控制性详细规划编制规范》为标志。

2004年底，安徽省颁布了《城市控制性详细规划编制规范》，更加规范了控规的组织编制、审批和实施。

这个阶段合肥市控规编制的主要特点是：

对编制区域进行层次划分和分层控制；

根据编制区域特征及分区特征确定控制要素和分区施控；

进一步强调了强制性内容的刚性，加强了城市规划的引导性，实施强制和引导两性并举。

第三阶段（2008年至今）以《城乡规划法》实施为标志。

《城乡规划法》实施后，合肥市的控规编制又出台了新规定：

依据《城乡规划法》，2009年5月12日经市政府常务会审议通过了《合肥市控制性详细规划管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）《暂行办法》结合合肥建设发展的实际情况，并借鉴了当时北京、上海等城市的经验，成为合肥市阶段性规划管理的依据。

其主要内容包括：

一是从完善规划管理体系出发，提出了单元规划概念，明确了单元规划和控制性详细规划的编制、审批要求；

二是明确了单元规划和控制性详细规划的编制组织、编制经费；

三是提出了规划的公众参与和规划的修改、维护；

四是规定了相关法律责任。

2009年以来，合肥市编制完成的控规成果规模共计230多平方公里，有效地指导了城市建设与管理。

自《城乡规划法》实施后，对控规赋予了更严格的法律意义；

尤其是自2011年1月1日实施的《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，对控规的地位、作用、编制、审批以及批后的维护、管理和修改等，从控规的基本技术理论出发，提出了具有普遍适用性的规定。

反观我市过去的控规编制，虽然在城市的建设管理中发生过重要作用，但仍存在一定的局限性。

首先是缺乏系统性。

控规成果的系统性研究不足。

合肥市为确保上市土地规划的合法性，编制了大量小地块控规，确实解决了现阶段的规划管理问题。

但由于规划不是成系统的编制，规划的范围有大有小，控制的要素有多有少，控制的区域与城市的行政管理区域相差较大，缺乏系统性，造成规划实施难度较大；

规划在区域范围内的系统性研究不能及时跟进，而是就事论事，哪里要改造开发了，急急忙忙的编制控规，缺乏区域统筹，从城市的长远发展考虑，不利于今后城市的管理和可持续发展。

其次是没有分区规划。

合肥作为特大城市，由于没有分区规划，总规直接指导控规编制造成控规的编制难度大，不可避免存在配套设施漏项问题。

因此，从健全城乡规划管理体系的角度出发，分区控规的编制就显得非常重要和急迫。

第三是缺乏动态性。

控规的调整必须经过合法的程序重新审批，这往往影响规划的实施进度。

控规编制没有期限，一旦审批，长期有效，而城市的快速发展，往往引起其它相关方面的变化。

随着城市的扩张，土地使用指标越来越紧张，节约集约用地已是规划编制的重要内容，这显然就要提高容积率，提高土地使用强度。

过去拆迁安置一般都是多层建筑，容积率控制在1.5以下，而合肥市大建设拉开序幕后，拆迁安置量大，如按原先编制控规的容积率建设，用地将大大增加。

为了节约用地必须提高容积率。

如原先的控规对居住用地的容积率控制在2.0以下，建成的小区都是多层建筑。

而现在的小区开发，要求以高层建筑为主，容积率达到3.5。

显然原规划控制指标缺乏弹性，体现不了规划的动态性。

第四是趋向功利性。

如控制指标一再突破、公共利益难以得到有效保障、利益的天平总是向市场倾斜等；

可以说，控制性详细规划面临应对市场方面的迷失，在一定程度上受市场所牵制。

第五是控规编制经费不足，编制周期较长。

目前合肥市没有控制编制的专项资金，一个普通小控规项目的编制工作从规划部门申请T政府立项T财政经费审核T招投标T开始编制成果，时间较长，不能适应高速发展的城市建设。

综上所述，特提出如下建议：

一、尽快开展分区控规的研究编制工作。

合肥未来作为千万人口的区域性特大城市，编制控规必须统观全局，系统研究，分区编制，分期审批。

建议按三年全覆盖的原则，由市政府考虑按年度安排专项资金，作为指令性任务，委托市规划设计研究院系统性的完成全市四个行政区的分区控规的研究和编制工作。

二、修订出台《合肥市控制性详细规划编制审批实施细则》。

依据国家《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，结合我市实际，在原《暂行办法》的基础上，修订出台《合肥市控制性详细规划编制审批实施细则》。

其重点内容包括：

1、控规的编制主

体和经费要求。

2、控规的审批和审定要求。

3、控规的编制内容。

三、科学规范控规的动态维护、审批及修改的程序要求。

依据国家相关法规、规定要求，科学规范我市控规的动态维护、审批及修改的程序要求；

提高控规的科学性，维护控规的权威性，确保控规的可实施性，让控规为今后的城市建设和可持续发展起到真正的指导作用。

南京市控制性详细规划的实践与探索

近年来南京城市发展的内外部条件都发生了巨大变迁，为了更好地应对城市发展条件的一系列变迁，引导城市有序建设发展，自2004年开始，在国家有关规定和规范基础上，南京进行了大胆的改革和创新，探索建立了具有地方特色的控制性详细规划（以下简称“控规”）组织、编制、执行的制度框架，有效指导了随后的控规编制和审批管理。

在不到五年的时间内，南京完成了“总体规划的战略——次区域规划的分解和专项规划的深化——控制性详细规划的全覆盖”的一轮循环，为城市建设提供了强有力的技术支撑。

2008年开始实施的《城乡规划法）对控规工作提出了新的工作要求，在新的发展条件下，南京控规工作仍然存在着一些有待解决的问题，也面临着新的挑战。

为此，南京对既有的控规工作进行了系统的回顾和检讨，在对宏观政策形势及行业发展动态进行全面分析的基础上，明确了“在既有控规制度框架下推进控规法定化、建立动态维护机制”的新一轮控规工作思路。

12004年以来南京控规工作的改革与创新

自2004年以来南京探索建立的控规工作方法，较好地适应了城市“快+变”的发展

特征，较好地引导了南京城市经济社会的快速发展。

概括而言，南京控规改革的创新举

措主要体现于工作组织、工作制度和技术方法三个方面（周岚等，2007）。

1.1工作组织的创新

”调整为“分局”。

改变以往由规划处组织编制控规的做法，明确以分局为主来组织编制控规。

这一转变，从责任、人员、工作制度上保证规划管理人员能够较为深入地参与规划编制，不仅加快了规划编制进度，提高了规划的可操作性，而且也提升了规划管理人员的规划意识、理解水平和执行力度。

采取市场化的办法组织编制规划项目，全面开放规划设计市场，在全国范围内引入十余家编制单位参与南京控规编制工作。

这一做法解决了时间紧张、南京地方规划设计力量不足的限制，有效推动了控规编制工作，同时促进了控规编制质量的提高。

在南京控规制定过程中，贯彻落实“开门规划”的工作方法，一方面向专家敞开规划大门，另一方面向社会敞开规划大门，建立了”专业单位编制、部门参与、专家评审、市民公示、集体决策”的控规制定程序，在很大程度上增强了规划的科学性和实用性。

1.2工作制度的创新

自2004年以来，南京从工作规定、技术规定、技术标准三个方面先后出台了一系列工作守则，建立了指导控规从“编制组织”到”执行维护”的一整套工作制度框架。

为了规范控规工作层面的相关事项，南京先后出台了《规划编制项目设计单位征集操作规程》、〈控制性详细规划编制工作规定》、《规划编制成果验收归档操作规程）、《控制性详细规划执行和调整规定》，明确了控规编制组织的责任部门、编制组织的方式与方法、控规编制各阶段的工作要求及相应的职责分工、控规成果验收入库的工作流程、控规修改的类别及相应的审批主体与审批程序。

在《江苏省控制性详细规划编制导则》的框架下，南京制定了＜南京市控制性详细

规划编制技术规定），对现状调查、编制内容、编制方法、技术深度、成果表达，以及

公示材料制作等多方面都提出了较为明确的要求。

从总体上来看，较好地规范了南京控规编制的技术工作。

在国家相关技术标准的基础上，根据实际需要，南京就相关内容进行优化调整，形成了一套指导控规编制的地方技术标准。