开放转型创新济南楼宇经济白皮书精修订Word文档格式.docx
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向北融入京津冀都市圈，向南对接长三角经济
区，向东引领山东半岛城市群，向西辐射中原经济区，战略地位显着，是重要的交通枢纽和物流中心。
以济南市为中
心的省会城市群经济圈是山东省未来经济发展的重要目标。
图表1：
环渤海经济区南翼中心城市图表2：
山东半岛城市群“双中心”之一图表3：
省会城市群经济圈核心城市
东营
烟台
威海
淄博
济南
潍坊
青岛
日照
济南以占全省%的人口创造了占全省近10%的生产总项经济指标发展均衡，无明显的短板因素，有利于积蓄力
值，2016年地区生产总值达6,亿元，经济发展稳定，量集中发力。
国内生产总值的实际增长率维持在%以上。
与其他中
北部省会城市相比，第三产业的占比较高，服务业蓬勃发
展。
作为山东省的政治、经济和文化中心，济南的综合经
济实力在中北部省会城市中虽然并未处于领先地位，但各
教育资源突出，拥有普通高等院校43所，普通本专科在
校生万人。
截至2015年R&
D*专业人才超过万人，
占全省%，居全省首位。
图表4：
中北部主要城市经济结构（2016）图表5：
中北部主要城市经济实力（2016）
亿元
12,
10,
8,
6,
4,
%
140,000
120,000
100,000
80,000
60,000
40,000
济南人口
万人
沈阳人口
青岛人口
郑州人口
石家庄人口
1,万人
2,
%20,000
--%
-2,0004,0006,0008,00010,00012,000
青岛郑州沈阳济南石家庄
GDP（亿元）第一产业增加值第二产业增加值
数据来源：
各城市统计公报
第三产业增加值三产占比
注：
*R&
D，即科学研究与试验发展，指在科学技术领域，为增加知识总量、以及运用这些知识去创造新的应用而进行的系统的、创造性的活动，包括基础研究、应用研究、试验发展三类活动。
4|仲量联行
产业结构优化，资源优势集中
济南是传统的工业城市，以高新技术产业和制造业为优势
的快速发展将有力拉动区域消费及文化休闲类需求。
其中
产业。
2016年，高新技术产值占规模以上工业总产值的比
以零售、信息技术和金融业为优势产业。
重达到%，列全省首位。
汽车制造业、电子设备制造
济南优势服务行业
业、金属制品业等支柱产业增长较快。
图表6：
济南服务业从业人员行业分布（2015，万人）
批发和零售业
教育
零售
社会消费品零售额近十年始终保持在10%以上
的年同比涨幅，2016年达到3,亿元，全国
排名第15位。
公共管理和社会组织
信息技术
软件和信息技术服务业济南是由国家工信部授予的中国软件名城
金融业之一，与南京、成都、广州、深圳、北京、
上海、杭州齐名。
卫生和社会工作
运输和邮政业
房地产业
金融
济南是山东省金融机构数量和从业人员租赁和商务服务业
科学研究和技术服务业
住宿和餐饮业
文化、体育和娱乐业
最多、业务种类最全、服务功能最强的
城市。
拥有金融类全国总部和区域总部20
多家。
水利、环境和公共设施管理业
居民服务、修理和其他服务业
作为济南市的核心区，历下区集中了全市多数行政机构、
02468101214
济南青岛
总部企业、教育医疗和文化设施等经济和社会资源，
是济南的发展中枢和经济中心，其经济实力在济南七区
山东统计年鉴
三县中排名第一，在山东各行政区中排名第二。
优质资源
随着新旧动能转换，济南市第三产业逐渐成为城市经济的集中有利于形成产业优势和经济优势，提高经济运行
发展的主要支撑，自2008年起第三产业占比连续8年超过效率，降低成本，集中力量完成既定目标，从而带动全市
50%，三产占比在中北部省会城市中排名第一，第三产业经济快速发展。
历下区资源集中度情况
全市80%的
省市级
全市35%的
省市级企业总
行政机构部
全市70%的
优质办公
全市40%的
优质零售
全市50%的
高端住宅
物业物业社区
开放转型创新——济南楼宇经济白皮书|5
串联京沪铁路，受益地铁发展
铁路高速公路济南是京沪、胶济两大铁路干线的交汇所在，是连接北济南是全国45个公路主枢纽城市之一，拥有京沪、京台、
京、上海两大中心城市的重要节点。
济南至京津冀地区的青银、青兰、济广、济聊和绕城高速7条高速路网，60分
高铁运行时间约为小时，至长三角地区的高铁运行时钟内覆盖山东省会城市群经济圈。
间约为小时。
济南因其在中部地区的铁路影响力跻身
轨道交通
全国路网性铁路枢纽城市。
未来，国家高铁网“八纵八横”
根据规划，济南市的城市轨道交通网络将主要包括一条环
的规划格局将使济南成为贯穿东西南北的十字路口核心城
线，三条都市核心区快线和四条中心城普线，形成“环线+
市，为城市发展注入更多活力。
放射，地下+地上”式轨道交通网络构架。
随着R1、R2、R3
机场三条城轨地铁的全面开建，济南将在2019年前正式进入地
作为4E级国际机场，济南国际机场执行航线120余条，每铁时代。
地铁系统的发展将使得劳动力从城郊向中央商务
周进出港航班1,700余架次。
在“十三五”期间，济南国际区的转移更为便捷，有利于缓解中心城区的交通和人口压
机场航站楼还将扩建北指廊，进一步提升整体运输能力。
力，并且带动城郊的土地升值，将极大地推动城市经济发
展和能级提升。
图表7：
济南经由高铁到达的主要城市
6|仲量联行
迎来发展新机遇
城市定位：
四个中心，现代泉城开放程度：
创建开放型经济新体制试验实施城市
十三五规划中，济南市将“打造四个中心，建设现代泉2016年济南被确定为全国12个构建开放型经济新体制综合
城”作为城市发展总目标，即打造区域性经济中心、金融试点试验城市，是东部沿海地区唯一的省会城市，将在市
中心、物流中心和科技创新中心，建立全方位的开放新格场配置资源新机制、经济运行管理新模式、全方位开放新
局并实现生产总值翻番。
格局、国际合作竞争新优势等方面进行先行先试。
发展动因：
融合与创新驱动产业变革基础设施：
打通国际物流通道，扩大对外开放度
新一轮产业革命与济南打造四个中心的战略部署形成历史为响应“一带一路”战略规划，济南正在积极推进至哈萨克
性交汇。
济南在制造业、信息技术和金融业的优势有利于斯坦的中亚货运专列和至德国的中欧货运专列，将因此跻
三者实现深度融合和创新实践，形成智能制造、互联网+、身国际物流中心发展格局，并将增强与沿线国家的投资经
金融+等新的经济增长点，有利于济南在全球产业竞争格贸合作，挖掘区域贸易新增长点，扩大市场开放度。
局中占有一席之地。
开放转型创新——济南楼宇经济白皮书|7
东西扩容的楼宇版图
济南作为山东省省会，具备较强的资源优势和雄厚的产业甲级与乙级办公楼市场不仅在存量上相差较大，租金水平基础，第三产业的表现尤为突出，为楼宇经济的发展奠定也相差近一倍。
由于近几年大量的新增供应以新兴商务区
了坚实基础。
的乙级办公楼为主，对乙级办公市场租金表现持续施压。
甲级办公市场虽然规模较小，但租户稳定且承租力强，
市场概况
有利于保持市场租金发展趋势的平稳。
参考成熟市场的发
济南办公楼市场规模发展迅速，从2006年的不足40万平
展规律，办公楼市场在完成量的积累以后，需要通过质的
米发展到2016年400多万平米，短短十年间市场容量扩大
提升来加速市场成熟，未来甲乙级市场租金的差距将有望
了十倍，市场整体存量在北方区二线城市中排名第一。
但
缩小。
是高品质的甲级办公楼数量较少，仅为17万平米。
未来三
年，济南市场上仍有近300万平方米的新增供应，主要集图表9：
济南甲级/乙级办公楼市场指标比较（2016Q4）
中于新兴商务区。
图表8：
北方主要办公楼市场存量比较（2016Q4）
空置率
35%
办公楼市场存量
17
439
36
336
300%
82
天津
185
大连
沈阳
74
92
200
甲级
乙级
办公楼存量
万平米
办公楼存量
万平米
仲量联行研究部
办公楼租金
118元/平方米/月
办公楼租金
65元/平方米/月
150
郑州
258
图表10：
济南办公楼市场指标（2016Q4）
100200300400500
万平方米
甲级乙级
主要指标整体市场
总体量（平方米）4560000
空置率
济南活跃的总部经济使得其办公物业市场上近一半的需求
平均租金*（元/平方米/月）68
来自于大型国有企业和民营企业的总部办公，以整栋持有
未来供应（2017Q2-2019，平方米）2850000
并自用的形式为主。
该类型需求对办公楼品质的敏感性低
于区位和配套,表现为济南市场上乙级办公物业居多，占
*租金为基于建筑面积的有效租金。
总存量的96%。
8|仲量联行
发展格局
济南办公物业市场格局主要沿经十路形成了主城区、东部城区和西部城区三大商务板块，并以经十路为主干道串联起
各个板块。
其中主城区是最成熟和核心的商务区，东部城区是发展最快也是未来着力建设的商务新区。
图表11：
济南办公楼市场发展布局
经?
路
西部城区主城区东部城区
图表12：
济南各细分市场指标
2016第4季度
市场存量占比
5%35%0%
平均租金（元/平方米/月）
40800
31%1%4%
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