商务楼写字楼商铺及其投资Word文档格式.docx

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我们也发觉．市场里出现了专门多专门从事在商务楼、写字楼商铺经营的运营商．比如．精品川味餐厅俏江南集团专门在高档写字楼开店，在北京的国贸中心、万泰北海大厦、恒基中心、嘉里中心、盈科中心、亚运村阳关广场、融科中心及上海的大上海时代广场开设其餐饮连锁店．消费者要紧是这些写字楼里面的白领消费者。

商务楼、写字楼里面白领阶层良好的消费能力意味着商务楼、写字楼商铺的投资价值。

2．商务楼、写字楼商铺的类型及特点

商务楼、写字楼商铺能够按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两大类：

底层商铺项目和零散商铺。

前者，开发商是将底层个不楼层或多个楼层整体作为商业用途：

而后者．开发商只是将底层各楼层中部分建筑面积做商业用途。

商务楼、写字楼底层商铺和住宅底层商铺有明显的共同点．即差不多上以上面住户、租户为目标客户群；

不同点在于，商务楼、写字楼底层商铺的定位差不多上都高于住宅底商的定位。

比如北京王府饭店世界精品街荟萃世界一线品牌．北京丰联广场上面是写字楼．下面四层是商业．以高档专卖店、知名特色餐饮设施和银行为要紧租户等。

下面分不就底层商铺项目和规模较小的零散商铺的特点予以介绍。

1.商务楼．写字楼底层商铺项目

（1）建筑形式特点。

商务楼、写字楼底层商铺项目指开发商将酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底层（可能包括一层、二层、三层和／或地下层）部分大规模用作底层商铺项目的进展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题．所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。

北京的王府饭店、北京丰联广场、北京时代广场、北京嘉里中心底层商业都属于大规模商务楼、写字楼底层商铺项目．面积规模比较大．项目本身具有专门强的市场吸引力．其要紧客户范围差不多超越了上面住户、租户，而是通过其市场运作将周边、甚至所住都市的某个消费阶层覆盖进来。

北京国贸商城实际上确实是一个典型的商务楼、写字楼底层商铺项目．只是规模宏大．人们更多把它当作是一个都市中心购物中心项目．其建筑形式．以及后面要谈到的经营形态、投资回收形态都体现出一个彻头彻尾的商务楼、写字楼底层商铺项目的特点。

（2）铺面、铺位类型。

商务楼、写字楼底层商铺项目一会有许多属于铺面形式．其他楼层差不多上差不多上铺位形式。

（3）经营业态特点。

商务楼、写字楼底层商铺项目经营业态要紧包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等．其定位通常为中高档消费者．而且国际品牌在当中占专门大的比重。

（4）投资回收形态。

商务楼、写字楼底层商铺的投资回收形态有出租和出售两种。

关于规模超过2万平方米以上的该类项目．只要丌发商实力足够．为了确保对整个底层商铺项目整体运营的有效引导．建议开发商只要采取出租的方式．即使出售．也应该要紧以投资机构为销售对象。

2．商务楼．写字楼零散商铺

该类商铺所属的商务楼、写字楼，商业功能不是其要紧功能．里面的商铺仅仅是为了满足住户、租户等的需要．鉴于上述缘故．这些零散商铺要紧集中在这些建筑的一层，数量少，规模也不大。

商务楼、写字楼零散商铺要紧属于铺位形式．但鉴于这些建筑客户的特定光顾方式．不管是写字楼、饭店．其住户、租户都会从这些商铺的门前走过．因此这些零散商铺具有一定的铺面价值。

商务楼、写字楼零散商铺的要紧经营业态和底商商铺差不多相似．只是其中规模较大的经营业态出现的较少．而且只有个不经营业态同时出现在一个商务楼或写字楼的零散商铺里。

零散商铺规模较小的特点，实际上比较适合商铺的功能调整．换言之．零散商铺的经营不需要有专门的运营机构特不强调统一定位、统一的经营理念．而是由商家自己通过市场去调整．这些特点讲明零散商铺比较适合商铺出售的投资回收方式。

3．商务楼、写字楼商销投资策略

1．商务楼．写字楼底层商铺项目

（1）投资分析。

1）商情因子（E）。

按照第4章相关内容，商务楼、写字楼底层商铺的商情因子最初差不多上E级．然而商情因子会随着商铺项目的市场运作逐渐扩展．提升到B级的可能性专门大。

从以上商情因子．尚不能推断哪些底层商铺的投资价值值得确信，但能够判定的是：

商铺投资者需要推断拟投资的商务楼、写字楼底层商铺的商情因子的成长空间到底有多大．商情因子的成长空间将一定程度上决定住宅底层商铺价值的升值空间，

需要指出的是．不同的商务楼、写字楼的档次是不同的．尽管商情因子相同．但因为租户、住户档次不同．消费能力会有天地之不．底层商铺的价值会出现显著价差。

有些开发商依靠强大的投资实力．在底层商铺项目周边、上面开发建设大规模写字楼、酒店的同时，还开进展览中心、商务公寓、娱乐设施等．这些房地产内容将大大提升整个项目的市场吸引力．具有巨大的市场合力．对底层商铺项目的价值推动极大。

以北京国贸商场为例，开发商就将这一切做到了极点，国贸一期、二期和今后立即建设的国贸三期将强势打造国贸商业项目的价值。

2）客流量（Po）。

商务楼、写字楼底层商铺项目的初始客流量要紧是周边消费者及租户、住户等．目标客流量将有可能覆盖项目所在都市的某个消费阶层。

项目能否顺利实现这一目标．将成为投资者推断项目能否成功的一个标志。

在对整个项目的客流量预期做出推断的同时．商铺投资者还面临商铺选择的问题．同一个底层商铺项目的所有商铺因位置等的区不．价值显著不同。

3）“可视性”因子（Vi）。

商务楼、写字楼底层商铺项目的“可视性”关于开发商来讲大概不是专门大的问题．通常消费者是通过对其主体房地产项目的了解而知晓其底层商铺项目的。

但商铺的“可视性”问题是必定的．开发商无法回避．商铺投资者也不能够回避。

4）交通条件（T）。

不管是商务楼，依旧写字楼本身，在选择位置的时候就特不关注项目的交通条件．专门大程度上讲．交通条件的好坏关于商务楼、写字楼的价值阻碍专门大．假如交通条件不行，会抑制住户、租户光临。

鉴于上述缘故，商务楼、写字楼的交通条件．开发商在项目初期就差不多做过深入选择．但凡条件容许．开发商都会选择公共交通条件好的位置作为开发地段。

不管是北京东方广场．依旧北京国贸中心．其交通条件都具有专门相似的地点．即紧邻长安街．有多路公共汽车．并有地铁通过．这些对东方新大地和国贸商城的商业经营有促进作用。

5）停车条件（P）。

商务楼、写字楼的停车问题是开发商通常要全力解决的问题：

一方面．项目运营本身对停车有差不多的要求．比如写字楼租户势必要长期租用专用车位等：

另一方面．要考虑以后经济进展带来的私家车增长对停车位的需求．否则会在以后经营过程中碰到难题。

在开发商将底层商铺项目放进项目组合内容中以后．开发商需要考虑新的问题．那确实是底层商铺项目对停车的需求。

有一点需要指出．那确实是写字楼对停车的需求和底层商铺项目的停车需求有相互补充的特点．底层商铺项目在周末的停车需求大．平常小．这恰好与写字楼相反。

开发商在进行底层商铺停车需求的考虑上，必须把握如此的原则：

有足够的商铺专用停车空间。

开发商能够采纳写字楼、商务楼访客临时停车区和底层商铺项目停车区合而为一的方式。

6）整个项目规划设计的科学性（D-Design）。

商务楼、写字楼底层商铺项目也存在对规划设计科学性的要求。

我们在前文曾经提出．规模大于2万平方米的商业房地产项目都属于中大型商业房地产项目．因此都存在合理规划、科学设计的问题．从规模、各部分建筑关系、消防方案、交通方案、技术指标的选择、内部空间靠置、功能分区、动线布置、物流系统等，差不多上设计过程中需要考虑的内容。

直截了当地讲．规划设计的问题专门容易阻碍商务楼、写字楼底层商铺项目的功能和价值．假如读者对此有深度的需求．能够查阅赛睿顾问丛书之《中国超级购物中心SHOPPINGMALL投资开发指南》一书。

7）硬件条件（C）。

商务楼、写字楼底层商铺的硬件条件要紧涉及到商铺面宽、进深、层高等设计参数，其他诸如水、电、煤气、污水排放等技术性设施通常牵涉到，一般都容易解决。

容易发生问题的情况是，有些项目在商铺面宽、进深、层高数据的选择上出现问题．我们建议底层有效商铺面宽为7～8米．层高为至少3.5米。

选择时．必须考虑此因素的重要角色。

10）商铺初始售价（Pc）。

商铺投资者在进行商务楼、写字楼底商项目商铺投资时．必须清晰．初始售价是否反映了商铺现状客观价值．而不是通过开发商、销售先生／小姐等对商铺项目包装后、偏离了商铺真正价值的价格。

那个问题，在现时期商铺投资市场是一个极为敏感的问题．因为开发商深谙市场火暴将为它们打开宽敞的操作空间．这恰恰是商铺投资者要绝对清醒的．能否将商务楼、写字楼底层商铺包装的因素合理剔除．幸免以热炒过的价格成交．将是商铺投资者最需要警惕的内容。

商铺价值一旦被开发商所透支．商铺投资者的投资会遭受损失．恶劣情况下．这类商铺投资者签约付款之时确实是被高位“套牢”之日。

另外．投资者需要对商务楼、写字楼底商项目里面不同的商铺做出价值推断．这是另一个重要的问题。

11）商铺周边房地产进展趋势（Re）。

商务楼、写字楼底层商铺项目周边各类房地产的进展趋势对其价值的阻碍是直接的．也会专门大。

我们讲的商务楼、写字楼底层商铺并非某一个商务楼或某一个写字楼的商铺．随着经营商经营活动的连续．极有可能成为超越区域概念的商铺。

事实上，商务楼、写字楼底层商铺价值随着周边房地产市场的进展．价值升值收益专门具有想像力。

商铺投资者在进行商铺投资时．要注意挖掘周边各类房地产进展落后的商务楼、写字楼底层商铺．以后周边大型的房地产开发将会推动其价值的上涨。

以北京CBD为例．国贸商城的商铺价值随着CBD区域的建设．将呈现增长的态势．这种增值有可能首先表现在商铺价值升值收益上．而不是租金收益上．租金收益的提升是必定的．但制约因素比较多．因此不行武断做出推断。

（2）投资策略。

依照对以上决策因素的分析，按照赛睿商铺投资原理的内容．以最大化商铺价值为目标．能够初步就商务楼、写字楼底商项目商铺的投资得出以下投资结论。

商务楼、写字楼底商项目商铺的投资过程包括两个步骤

1）项目选择。

赛睿商铺投资原理中的各项因素对商铺投资决策的阻碍力度是不同的．各因素对最终项目选择决策的阻碍力按照重要程度降低顺序排列如下：

商情因子（E）、隶属项目的运营特点（M）、交通条件（T）、客流量（Po）、商铺周边房地产进展趋势（Re）、商铺初始售价（Pc）、停车条件（P）、整个项目规划的科学性（D）等。

商铺投资者应该选择如此的商务楼、写字楼底商项目进行投资：

尽可能选择商情因子能够达到B级．公共交通条件一流．隶属项目定位在较高端客户、规模较大的商务区为目标项目．以后客流量大、现状商业较少．而周边房地产进展空间专门大．同时底层商铺的单位售价尚有效操纵在周边公寓售价的2倍．那么该商务楼、写字楼底商项目能够初步选定。

2）商铺选择。

商务楼、写字楼底层商铺最终选择过程中，需要按照以下从重到轻的顺序对下述因素进行考虑“可视性”因子（Vi）、楼层（F）、客流量（Po）、商铺初始售价（Pc）、硬件条件（C）等。

商铺投资者选择商务楼、写字楼底层商铺的原则是首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的“可视性”：

选择较好的楼层：

以客流量为考虑参数．进行深入选择：

最后结合拟选