棚户区住房改造项目可行性研究报告.docx
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棚户区住房改造项目可行性研究报告
棚户区住房改造项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目背景与概况
1.1.1项目名称
﹡﹡﹡棚户区改造项目
1.1.2项目申报单位概况
本项目由﹡﹡﹡公司承建。
﹡﹡﹡公司成立于﹡年﹡月，公司地处﹡﹡﹡，法人代表﹡﹡﹡，注册资金人民币﹡﹡﹡万元整，房地产开发二级资质。
内设办公室、工程部、财务部、项目部、营销部、后勤保障部等，现有员工﹡﹡﹡人，其中高、中级专业技术人员﹡﹡﹡人。
资金实力和技术力量雄厚，且遵循现代企业的科学管理机制，建立有完善规范的工程质量管理和安全管理体系。
1.1.3可行性研究报告的编制依据
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；
《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）；
《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（财综[2010]8号）；
《住房和城乡建设部关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保[2010]58号）；
《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）；
《﹡﹡﹡省人民政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》；
《﹡﹡﹡省人民政府关于加强保障性安居工程建设的意见》；
《﹡﹡﹡省人民政府关于加快全省棚户区改造工作的实施意见》；
《城市居住区规划设计规范》GB50180-1993（2002年版）；
《民用建筑设计通则》；
《投资项目可行性研究指南》；
《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
与项目有关的国家现行其他法律、法规、政策、规范、定额；
项目单位提供的其它有关文件和资料。
1.1.4项目提出的理由
住房问题是涉及民生的重要问题，直接关系老百姓生活水平提高和生活质量改善，构建多层次的住房保障体系是社会主义和谐社会的重要内容。
棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，关系人民群众切身利益，是实现“住有所居”的重要组成部分。
2008年以来，我国各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。
棚户区改造作为重大民生工程，也是重大发展工程，可以有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。
随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展，我国城镇住房建设规模不断扩大，多数家庭住房条件有了较大改善。
特别是近几年，中央和地方政府加大保障性安居工程投入，在解决居民住房困难方面取得了初步成效。
但部分低收入和中等偏下收入家庭特别是居住在棚户区的这类家庭住房仍然十分困难。
目前，全国还有1000多万户家庭居住在各类棚户区。
城市棚户区的房屋多数结构简陋，功能不全，年久失修，危房比例高，安全隐患大；供电、供水、排污、道路、供热等基础设施不完善，居住环境恶劣；建筑密度高，中低收入家庭集聚，缺乏市场开发价值。
这些棚户区难以通过市场开发实施改造，需由政府主导，给予一定的政策和资金支持。
﹡﹡﹡棚户区改造项目位于﹡﹡﹡地段，是老城区的中心，该地段城市建设的设施完备，人口密集，有着丰富的历史文化积淀。
该区域是典型的老城区和棚户区，居住环境差，土地利用率低，大多房屋由于使用年限久，建设标准低，年久失修，基本上已成为危旧房，存在严重居住安全隐患；房屋基础设施十分落后，户均面积狭小，排水设施不完善，生活条件简陋；环境阴暗潮湿、乱堆垃圾，蚊虫肆虐，条件恶劣；且居住人员成份复杂，生活水平低，社会治安管理和房产部分房屋管理十分困难。
为落实国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）文件精神，推动﹡﹡﹡市新型城市化建设，促进旧城改造的实施，改善棚户区居民消费环境和居住条件，﹡﹡﹡市委、市政府对本改造项目高度重视和大力支持，审时度势，及时抓住发展机遇，将改造该区域列入市区的重点项目，摆上了重要议事议程，投资兴建一个融商贸、居住于一体的富有现代化气息的商住集散区。
通过棚户区改造，进一步改善老城区居民的住房条件和生活环境，完善城市基础设施，提高城市综合承载能力，不断把改革发展的成果惠及到广大人民群众。
1.1.5建设地点
本项目建设位于﹡﹡﹡地段，改造地段从﹡﹡﹡至﹡﹡﹡，是老城区的中心，属典型的老城区和棚户区。
1.1.6项目建设规模及内容
﹡﹡﹡棚户区改造项目总用地面积132159.32平方米，净用地面积113724.47平方米，建筑占地面积44079.6平方米，总建筑面积870322.12平方米（棚户区改造面积197235.5平方米，房地产开发面积673086.62），其中计容建筑面积790432.91平方米（住宅面积341098.18平方米，商业面积120295.55平方米，综合面积134322.32平方米，写字楼面积193329.86平方米，幼儿园面积1387.00平方米），不计容面积79889.21平方米（地下车库）。
停车位2795个，绿地率31.25%，建筑密度38.76%，容积率6.95。
项目主要建设内容包括：
住宅、商业用房和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。
1.1.7投资估算及资金筹措
投资估算：
本项目建设投资226828万元，其中工程费用142826万元，工程建设其它费40820万元，预备费9182万元，建设期利息34000万元。
资金筹措：
本项目拟贷款100000万元，其余资金由项目建设单位自筹解决（含预售收入）。
1.1.8项目实施进度安排
本项目总建设期为6年，即2015年3月-2021年3月，2015年9月底前完成立项、设计、征收补偿、招标等前期工作。
从2015年10月－2021年3月完成项目施工及竣工验收。
1.2主要技术经济指标
经研究分析，本项目主要技术经济指标见下表：
主要技术经济指标
序号
名称
单位
指标
备注
1
棚户区改造
1.1
用地面积
㎡
113724.47
1.2
总建筑面积
㎡
870322.12
其中：
住宅面积
㎡
341098.18
商业面积
㎡
120295.55
综合面积
㎡
134322.32
写字楼面积
㎡
193329.86
幼儿园
㎡
1387.0
地下车库面积
㎡
79889.21
不计容
1.3
建筑密度
%
38.76
1.4
容积率
6.95
1.5
绿化率
%
31.25
1.6
停车位
个
2795
地面停车位
个
134
地下停车位
个
2661
2
总投资
万元
226828
2.1
其中：
工程费用
万元
142826
2.2
工程建设其他费
万元
40820
2.3
预备费
万元
9182
2.4
建设期利息
万元
34000
3
项目总收入
万元
327090
4
销售税金及附加
万元
28109
5
项目投资总成本
万元
284562
6
项目投资总利润
万元
42528
7
投资利润率
%
18.7
8
投资利税率
%
31.1
9
所得税
万元
10632
10
税后净利润
万元
31896
11
财务内部收益率
%
10.6
12
财务净现值（I=8%）
万元
7199.9
13
静态投资回收期
年
6.38
1.3结论与建议
1.3.1结论
本项目符合﹡﹡﹡市中长期社会发展战略，符合﹡﹡﹡市老城区控制性规划。
项目功能定位准确，建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。
项目建成后，将为周边棚户区居民提供居住保障，大幅度改善和提高老城区棚户居民生活、居住条件；有利于﹡﹡﹡市城市统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升﹡﹡﹡市的城市形象做出一定贡献；有利于促进老城区棚户区风貌协调，美化周边形象。
因此，本项目具有较好的社会效益。
随着城市的发展、基础设施的建设及其它配套服务的加强，本区开发的增值潜力巨大，市场前景广阔。
投资收益的角度看，项目盈利能力也较强，经济上完全可行。
同时，棚户区改造项目在改变原有城区旧貌的同时，也使区域内的经济发展得到提高，人们生活水平上升，城市建设步伐加快，城市品位提高。
本项目的经济效益、社会效益和环境效益十分显著，具有良好的开发前景。
1.3.2建议
本区周边交通条件优越，生活配套设施齐全，具备舒适宜人的居住环境。
项目建设过程注重与环境的协调，达到合理统一。
项目的拆迁量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以保证安定团结的政治局面，维护社会的和谐。
项目主办方应积极做好各项前期工作，抓紧落实相关配套资源，认真开展施工前的设计、招标等工作。
引入竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业、监理单位等，以保证工程项目的质量和进度，使投资按预期计划进行，并满足可研报告中预期的目标。
拓展融资渠道，保障资金供应及时、充足，确保项目的顺利实施。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1发展背景
棚户区是指建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套的住房较为集中的区域。
目前，我国把棚户区分为城市及国有工矿、林区、垦区和中央下放地方煤矿棚户区五大类。
随着我国经济的迅速发展以及城镇化体系的迅速推进，日益攀升的房价和人民的基本居住需求形成了严重的矛盾冲突，解决低收入人群的住房问题也成为了政府以及社会关注的焦点。
棚户区居民多为低收入群体，很多还是企业老职工，曾为国家建设作出很大贡献。
加快实施棚户区改造，能够帮助困难群众改善住房条件，圆上他们的“住房梦”，使他们感受到了党和政府的温暖。
同时，棚户区改造还能够拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，破解城市二元结构，提高城镇化质量，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位。
改革开放后，我国部分城市对棚户区进行过一些改造。
2004年，辽宁省在全国率先启动了全省范围内的棚户区改造。
之后，全国不少地区也陆续加大了棚户区改造力度。
2005年，国家启动了对中央下放东北三省煤矿棚户区的改造。
2008年四季度起，党中央、国务院决定将各类棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，拉开了全国大规模推进实施城市和国有工矿、国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造的大幕。
2008-2012年五年内，全国开工改造各类棚户区1260万户，占同期城镇保障性安居工程3100万套（户）开工量的40%；基本建成各类棚户区改造安置住房750万套。
通过改造，几千万群众圆了“住房梦”，生活质量提高了，财产也增多了，一步跨越几十年。
通过改造，不少城市面貌、人居环境、功能都有了很大改善。
2013年6月，李克强总理主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。
其后，为进一步加大棚户区改造力度，国务院又发布了《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号），《意见》提出，2013年至2017年改造各类棚户区1000万户（其中城市棚户区800万户，国有工矿含煤矿棚户区90万户，国有林区棚户区和国有林场危旧房30万户，国有垦区危房80万户），使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。
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