优质文档街道小区物业管理工作的调研报告word范文 11页Word格式.docx

优质文档街道小区物业管理工作的调研报告word范文 11页Word格式.docx

《优质文档街道小区物业管理工作的调研报告word范文 11页Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《优质文档街道小区物业管理工作的调研报告word范文 11页Word格式.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

　　江宁街道现有住宅小区25个，总建筑面积179964平方米，住宅2058套，已入住人口约5900人，住宅性质共分为以下两类：

一是街道建设的小产权房，简称小产权房小区，由街道承建，定价出售，住户没有完整的产权。

这类小区有8个。

江宁集镇6个，分别是盛世嘉苑ab区、玫瑰园、牡丹园、府前小区、梅府小区、皮鞋厂小区，共1215户，建筑面积121895平方米；

铜井集镇2个，分别是步行街小区、金桂苑，共298户，建筑面积32312平方米。

二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，住户有的取得产权证，有的没有取得产权证，简称老旧小区，目前大部分经2次转卖，这类小区有17个。

江宁集镇6个，铜井集镇5个，陆郎集镇6个，共282户，建筑面积25757平方米，这类小区数占到街道小区总数的72%，但规模都比较小，多在10户左右。

即将投入使用和正在施工的安置房小区有3个，主要是街道代建的长江干堤防洪能力提升工程安置房项目和宁安高铁安置房项目，简称安置房小区。

长江干堤防洪能力提升工程安置房工程即将于8月份交付，宁安高铁安置房工程截止7月份主体建筑全部封顶，进入后期附属工程阶段，还未竣工交付。

3个小区全部交付使用后，总建筑面积141531平方米，住房近1450套，将入住人口约4050人。

　　二、存在的主要问题

　　1.规模小且配套设施建设不完善。

街道现有的25个小区中，大的小区有48套，小的小区仅6套，大多数配套设施建设不齐。

无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍，下水道不规范，有的小区甚至无下水道，房屋大多建设标准较低，加上年久失修，房屋屋顶渗漏和东西侧墙过阴现象普遍现象严重。

　　2.旧住宅多且分散。

街道现有的住宅小区，201X年以前建成的小区占到17个，大约占到68%，大多为单位建设的职工住宅楼，多随单位办公地址而建，比较分散，给管理工作增加了难度，同时增加了管理成本，按物业管理相关要求每个小区要配备一定数量不同岗位的工作人员，由于小区分散，组团比较困难，导致工作人员较多，物业管理成本支出增加。

　　3.无收费批文且收支严重不平衡。

小产权房前期由开发单位聘请物业公司管理，最后都因为严重亏损直接退出，最终都由街道物管办接管，一个3万平方米的小产权房按照规范物业管理要求，最少需要6-7名物业工作人员，一年的物业成本最低不少于18万元。

小产权房物业费收费标准物价局不给予定价批文，建议只能按照老旧小区标准0.3元/月·

平方米收费，按照100%收缴率，一年物业费10.8万元，可由于小区居民上交物业费意识淡薄，物业费收缴率不高，每年平均物业费收缴率在70%左右。

对于不交物业费的业主，物管办还没有办法，因为小产权房没有物价局收费批文，法院不受理此类案件。

正因如此，业主一家跟一家学，走向一个恶性循环的局面，每年收取的物管费远远低于物业成本费。

最终导致小区管理不够规范，常处于应付状态。

　　4.维修基金无下家且业主投诉增多。

老旧小区产权单位不管，街道有17个老旧小区，有的小区只一栋楼6户人家，大多数在16户左右，根据区政府下发的文件精神，要求产权单位组织牵头抓好本单位职工福利房的物业管理，当此文件下发给各产权单位负责人且街道物管办跟踪调查落实后，相关单位都不愿承担此责任，究其原因，房子已转让给了个人，并且有的已二次转让，与单位无关，由于产权单位不管，无维修基金，业主缴纳物业费也只能杯水车薪，导致各小区长期无人管理，脏乱差，绿地改成自留地，业主对这些老小区基础维修方面的投诉越来越多。

　　5.物管人员年龄偏大且自身素质有待提升。

目前各小区保安、保洁人员都是之前物业公司留下来的物业人员，年龄基本上在60—70岁，大多数都有高血压等老年慢性病，在值班室只能做做样子，对业主的要求以及遇到突发情况的处置很难做到应付自如。

这些物管人员一旦在岗出现意外情况，街道面临的压力就很大。

　　三、意见和建议

　　1.转变业主观念。

通过宣传和引导，帮助业主更多地了解《江苏省物业管理条例》，正确认识物业管理，并在小区显著位置进行收费公示，按照XX区物价局批复的收费标准进行上门收费，帮助业主树立“花钱买服务”意识，消除对物业的误解，认同物业管理收费的合理、合法性。

避免进入收费标准低与收缴率低的“两低”恶性循环，通过建立健全公开透明的财务收支制度，促进物管费的收缴和业主对物业工作的理解和支持。

　　2.着力提升从业人员素质。

加强物业管理队伍组织建设，配备专职人员，明确职责分工，用优质的物业服务，与业主建立互相理解，互相支持，和谐协调的关系。

加强人才培养，积极开展各类培训,通过管理知识培训、礼仪培训、服务技能培训,促进员工服务意识、服务技能的提高。

采取考核和激励双促进的措施引导物业企业加强人才队伍建设，提高从业人员素质，培养一批职业道德和专业技能兼备的物业管理人才。

　　3.加强属地管理。

针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其是小区楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，把物业管理作为创新社会治理的重要内容，纳入社区建设，融入社区管理，实行小区物业“属地管理、延伸覆盖”，推进社区对小区物业管理的协调和监管，力求用比较低的成本解决物业管理的基本需要问题。

如铜井集镇由叶村社区托管辖区内的住宅小区，江宁集镇交由盛江社区进行管理，利用社区居委会的优势，及时处理和调解业主之间的矛盾和纠纷，及时做好基础设施设备维修，配套功能完善。

特别是窨井盖损坏、下水道不通、绿地损毁、路面损坏、单元门、监控设备，要做到第一时间维修、维护好。

　　4.实行市场化运作。

对于难以成立业主大会的小产权区和即将交付使用的安置房小区，引入市场化、专业化的管理模式，做到双赢即业主得实惠、街道减少财政负担。

街道测算出小区正常运作的运行成本，公开招聘有资质的物业公司进行托管，解决目前小产权区和安置房小区物业管理的难题，确保物业管理的可持续性，充分发挥物业公司在物业管理中的作用，同时，街道物管办应切实承担起对物业服务企业的日常管理工作的监督和指导作用，推进建立细化明确、权责统一的物业管理服务体系，最终走上规范化管理轨道。

　　近年来，市政府十分重视养老服务事业的发展，出台了《XX市加快推进社会养老服务体系建设的实施办法》等一系列政策、措施，加大资金支持力度，不断优化养老设施建设，积极创新养老服务形式，逐步完善养老服务体系，养老服务工作取得明显成效，初步形成了政府主导、民政牵头、社会参与、市场运作，以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑的具有北流特色的社会化养老服务体系。

现就我市社会化养老服务工作的调查情况及有关建议报告如下：

　　一、XX市养老服务机构的现状

　　XX市人口147.167万人，辖22个镇3个街道278个村27个社区居民委员会。

到201X年末，60岁及以上老年人口为16.53万人，占总人口的11.24%,80岁及以上高龄老人2.62万人，占老年人口的15.85%,百岁老人达163位，占老年人口的0.1%。

全市养老机构有171家，床位1321张，入住老人1087人，有护理人员179人，持证上岗率达60%。

全市养老服务机构主要有社会养老服务机构和居家养老服务机构。

（一）社会养老服务机构具体分为二类：

（1）XX市光荣院、福利院（两块牌子，一套人马），公办性质，政府投资，差额拨款事业单位，有床位120张，编制人员11人，外聘工作人员29人；

现有各类社会孤残儿童、弃婴64人，“三无”老人3人，自费寄养人员76人，福利院入住率120%，光荣院入住老复员军人23人，入住率80%；

有护理人员32人，持证上岗率达100%。

201X年投资900万建设XX市中心养老院康复楼，该楼占地面积1032.3平方米，建筑面积6085.3平方米，设置床位200张。

（2）全市有22家镇敬老院,床位236个，入住率达80%以上；

148个五保村，床位965个，入住率达80%以上。

公办性质，政府投资，主要接受辖区内五保老人和“三无”对象集中供养。

目前入住老人985人，入住率82%；

有护理人员147人，持证上岗率达60%。

（二）居家养老服务机构

　　XX市目前已建立健全了桂塘、永顺、永丰、新松4所社区居家养老服务站，44个村建设了农村老人幸福院44所。

　　二、养老服务工作开展情况

（一）XX市福利院始建于1981年，1989年被定为正科级事业单位，占地面积16亩，建筑面积5500平方米，固定资产300万元，共有床位120张，编制人员11人，外聘工作人员29人；

现有各类社会孤残儿童、弃婴64人，“三无”老人3人，自费寄养人员76人，福利院入住率120%；

1998年先后获上级项目资金180万元、社会赞助35万元、市财政支持35万元，共250万元的建设资金。

经重新设计规划后，建成了美观大方、舒适整洁总面积达3200平方米的康复楼，还兴建了老人门球场、全民健身路径、休憩凉亭、娱乐长廊等休闲娱乐设施；

设置了康乐室、电视室、阅览室、健身房、会议室等休闲娱乐场所。

201X年，市政府又投入专项资金30多万元进行院容院貌改造，铺设了道路草坪，建成了绿化带，栽种了大王椰、大苏铁、穆斯兰、无花芙蓉等观赏性树木；

201X年市政府再次投资10万元安装了采光面达100平方米的大型太阳能热水器，实现了冷热水24小时供应，同时添置了新式床、床头柜、衣柜、储物柜等。

201X年市委、市政府又投入18万元对颐养老楼进行翻修，使之焕然一新。

201X年在上级支持下，投入900万建设XX市中心养老院康复楼，该楼占地面积1032.3平方米，建筑面积6085.3平方米，设置床位200张，预计到201X年10月正式投入使用。

（二）全市22个敬老院，床位236个；

148个五保村，床位965个。

22个敬老院入住率达80%以上，有72个五保村入住率达80%以上，入住敬老院、五保村的五保老人有花名册台帐，同时敬老院、五保村都落实“七有”（有管理小组、有入院协议、有管理制度、有基本生活设施、有活动场所、有花圃菜地、有流动资金），各五保服务机构配备有专职管理人员，管理人员由各镇自行聘请，并以镇政府文件下文上报民政局、财政局。

敬老院管理人员每人每月服务费780元，五保村管理人员每人每月服务费600元，由市财政支付。

实现让老年人进得来、住得下、过得好目标。

　　（三）加强农村幸福院建设。

农村幸福院是为农村老年人提供一个白天相聚交流、共同娱乐消遣、互相帮助照料、可以就餐临休、随时回家自便、提供精神慰籍的场所。

201X年以来，我局根据自治区民政厅、财政厅《关于推进农村幸福院建设的意见》精神，积极申报项目，认真组织试点，投资264万元建起了44所农村幸福院，深受农村广大老人和干部群众的一致好评。

解决了农村子女在外工作，老人“空巢”生活现象；

弥补养老体系的不足。

　　XX市对养老服务机构实行目标责任制管理，建立健全了《工作人员岗位责任制》、《财务管理制度》、《住院老人守则》等23项制度；

修订完善了《护理操作技术规范》等8项具体工作细则；

如光荣院、福利院针对工作中出现的拖拉、推诿、责任不明等现象，出台了《个人百分考核实施办法》、《个人百分考核实施细则》，各项工作实现量化和标准化，实现了从以人管人、以人管事到以制度管人、以制度管事的转变，进一步规范了行政和服务行为。

　　三、当前存在的