小商品批发市场一期工程可行性研究报告Word下载.docx

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编制单位：

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工程咨询资格证书编号：

工咨甲**********

资格等级：

甲级

发证机关：

中华人民共和国国家发展和改革委员会

公司地址：

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联系电话：

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第二节可行性研究报告编制依据

1、项目单位委托**黄河三角洲工程咨询有限责任公司编制可行性研究报告的委托书；

2、国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；

3、**县建设局关于**县**小商品批发市场用地的证明；

4、**省、**市以及**县对外来投资者的优惠政策；

5、中国****小商品批发市场一期工程总平面图；

6、房地产开发项目可行性研究与经济评价手册；

7、项目委托单位提供的其他相关资料。

第三节可行性研究的范围和内容

1、项目建设的背景和必要性；

2、市场分析及拟建规模；

3、项目建设条件及配套供应情况；

4、项目建设方案；

5、环保及节能；

6、企业组织与劳动定员；

7、劳动安全；

8、项目实施进度计划；

9、财务评价。

第四节承办单位概况

****小商品市场发展有限公司由**集团投资兴建，位于**县城东新区，毗邻济青高速、东青高速和胶济铁路，地理位置优越，交通便利。

**集团是一家涉及日用百货、五金电器、服装纺织、汽车配件、文化娱乐以及物流运输等多种行业、多项领域的大型综合性企业集团，曾成功运作并稳健经营杭州九莲综合批发市场和威海文登**小商品批发市场。

建成后的中国****小商品批发市场将发挥**县的区位优势，既能满足周边地区几千万人口的消费需求，还将成为连接国内南北物流业的纽带和桥梁。

第五节可行性研究报告的结论

本项目的建设，能够满足**县域经济辐射区内广大人民生活消费的需要，符合**、淄博、潍坊、滨州交界地带新兴市场布局的要求，促进**县域经济产业结构调整，使**小商品市场向更广阔地域开拓、繁荣区域大市场。

本项目总投资38000万元。

项目建成后，年均收入可达15487.5万元，年实现利润9951.87万元，全部投资所得税后财务收益率为116.21%，全部投资所得税后动态回收期1.62年，可按期收回投资。

本项目经济效益良好，社会效益显著。

因此，本项目是可行的。

第二章项目建设的背景和必要性

第一节**县概况

**县地处渤海之滨，是黄河三角洲与泰沂山麓冲积平原的结合部。

全县辖6镇4乡3个办事处，553个行政村，47.6万人，总面积1138平方公里。

**县历史悠久，是古乐安的故地，境内有傅家遗址、柏寝台、孙武故里等遗迹。

地理位置优越，投资环境良好。

该县位于环渤海经济圈与**半岛经济区交汇处，是**半岛城市群向内陆延伸的“桥头堡”。

交通条件便利，南靠胶济铁路、济青高速公路，北靠**海港、广利港、**机场，东青高速公路和即将开工的环渤海高速公路、铁路等8条省级交通干线贯穿县境。

石油、天然气和卤水资源丰富，已探明石油储量6628万吨、天然气储量2.5亿立方米。

拥有耕地74万亩、草场15万亩、滩涂7万亩、海岸线11.9公里。

公路密度97.1公里/百平方公里，居全省首位。

拥有220KV变电站1座，110KV变电站2座、35KV变电站15座。

每百户拥有固定电话81部，移动电话52部。

铁路专线、陆路口岸和物流配送中心正在筹建之中。

经济发展强劲，工业基础坚实。

1997年以来，全社会固定资产投资年均增长31.2%，特别是工业投资一直保持强劲增长，2003年工业固定资产投资突破40亿元。

到2007年可形成年加工机制纸150万吨、轮胎1200万套、纺织200万纱锭、印染布8亿米的生产能力，年可增加销售收入260亿元、利税38亿元。

今后全县经济和社会发展的总体目标是：

到2007年，国内生产总值超过170亿元，年均增长25%；

地方财政收入8亿元，年均增长28%。

2002年全县完成工业总产值115亿元，实现工业增加值26.2亿元，全县形成了石油化工、造纸印刷、橡胶制品、纺织印染、农副产品加工等主导产业，限额以上工业企业发展到85家，高新技术企业16家。

拥有年销售收入过30亿元的企业1家、过20亿元的企业1家、过10亿元的企业3家、过5亿元的企业9家、过亿元的企业7家。

非公有制经济增加值占国内生产总值的73.5%。

**县已成为“**省经济30强县”之一，被省政府确定为**省加工制造业基地。

招商引资成效显著，园区建设日新月异。

2000～2003年，共引进县外资金33亿元，****集团、****集团等一批国内外知名企业相继落户**。

外商及港澳台投资企业达66家，自营进出口企业达35家，其中综合性进出口贸易公司5家。

2002年，实现出口总值7129万美元，实际利用外资1225万美元。

**县高新技术开发区规划建设面积58平方公里。

“三纵三横”主干路网已建成基本框架。

铁路站、陆路口岸和给排水、供电、供气、通讯设施、东青高速公路稻庄入口及其他干道正在配套完善。

区内逐步达到“七通一平”的建设标准。

****小商品批发市场项目的选址在**县城南立交桥以东的工业园区与商贸区的结合部。

第二节项目提出的背景

黄河三角洲是我国的一个正在崛起的大河三角洲。

黄河三角洲的中心城市——**，正在以我国东部的新兴石油城市的形象和经济繁荣、环境优美的佳绩受到国内外的广泛关注。

2001年3月，“发展黄河三角洲高效生态经济”被九届全国人大四次会议列入《国家“十五”计划纲要》，同年4月，**市被联合国工业发展组织认证为“绿色产业示范区”。

2002年，**省将**市规划为**加工制造业基地。

从**市的整个地域结构来看，其北部大部分是近代黄河三角洲的范围，由于这一区域是黄河于近百年冲积形成的新陆地，开发时间晚，其前沿地区仍是一个广阔的原生生态区，有1530平方公里被国家划为以保护新生湿地和濒危鸟类为主体的自然保护区。

因此经济密度很低，三角洲腹地城区及各县城近十年来虽有了高速发展，但由于历史和地域条件的原因，**市域经济发展并不平衡，基本上处于南高北低的态势。

**县作为**市的“发达”地区，与中心城区共同发挥着带动整个近代黄河三角洲发展起飞的龙头作用。

**县经济的高速发展主要得益于“工业强县”战略的实施。

根据**县决策层的发展规划，今年仍将坚定不移地实施工业强县战略，快速膨胀工业，抓二产促三产带一产，实施经济结构的战略性调整。

从全县各相关产业及投资指标的增幅看，2003年工业总产值完成163.4亿元，比上年增长38%；

全社会固定资产投资完成41.9亿元，比上年增长74.8%。

在国有及其他经济类型的投资中，基本建设投资增幅186%，更新改造投资增幅15%，房地产开发投资下降30%。

从体现第三产业水平的社会消费品零售总额看，2003年完成14亿元，增幅13.1%，其中批发零售贸易业实现零售额11亿元，增幅21.1%。

从以上数据情况分析，全县工业发展速度达38%，确实起到了带动各产业发展的重要作用，而基本建设投资增长1.86倍，有发展过热趋势。

第二产业（工业）的迅速发展为其他产业留出了广阔空间，而第三产业发展却相对滞后，特别是以批发零售贸易为主体的商业，有着迅猛增长的市场容量。

但房地产开发的大幅度下降，说明以房地产开发业与批发零售贸易业相结合的产业有着巨大的发展潜力和经济效益，就全县经济发展总规模来看，需要有一个强力投资企业投资于大型商贸城的建设。

而恰在2002至2003年期间，驰名国内外市场的浙江**小商品经营业主携资北上，实力强大的**集团，在时隔一年的时间里，就在**威海的文登市建起了一座布局合理、规模宏大的**小商品批发市场。

2003年下半年，**集团以其敏锐的目光，发现了**县这一商贸和房地产业发展的“洼地”，开始踏上了这块经济密度高的沃土。

**集团投资决策的大手笔与**县小商品批零业的巨大潜力相结合，构成了这一大型商贸城建设的市场背景。

第三节项目建设的必要性

一、是县域经济辐射区广大人民生活消费的需要

**县人口47.6万人。

由于该县经济技术开发区的扩建，**镇、稻庄镇与县开发区相连接的高新技术产业园区的兴起，聚集了大量外来人口，形成了巨大的消费市场。

而****小商品批发市场座落在纵贯**市与淄博市的辛（店）河（口）路和横连潍坊、博兴、高青的潍高路交叉地带，有利于县域经济辐射区内的人民采购商品和发展批零业市场。

二、是**、淄博、潍坊、滨州交界地带新兴市场布局的需要

**县南部与淄博市的古齐国故都临淄相邻，东与全国著名蔬菜基地寿光市衔接，西与滨州市的博兴县相连，是四个地级市的边缘区域。

这一地带曾为古齐国的商贾云集地区，有着“通工商之业，便渔盐之利”的历史传统。

改革开放后，以上四市经济与社会均有了重大发展，但在这一边缘地区却没有形成具有幅射能力的商贸市场，在**县城东南建设一个具有相当规模的商贸城，是区域贸易布局的需要。

三、是县域经济产业结构调整的需要

**县在部署产业结构调整的规划中，提出了“工业调大调强、第三产业调高调活、农业调优调特”的思路。

其中第三产业将坚持以市场化、产业化和社会化为导向，积极推行连销经营、物流配送、代理制、多式联运等面向生产和消费的服务业。

按照“集散地、信息商、孵化器”的目标，规范和壮大市场规模。

****小商品批发市场的兴建，适应了这一产业结构调整的需求。

四、是**小商品市场向更广阔地域开拓、繁荣区域大市场的需要

文登**小商品批发市场的成功运作，证明了齐鲁大地对小商品消费需求的深厚潜力。

**县第三产业和民营经济现正处于起步发展的态势，而**集团具有独领时代潮流的气魄和胆识，并具有汇集大量人流、物流、资金流和信息流的经验和策略。

**与**的合作，将形成强强联手，从而将对区域经济的发展繁荣产生不可估量的影响。

第三章市场分析和拟建规模

****小商品批发市场建设，不仅是一个大型商贸流通项目，也是一个商铺业开发项目。

因为商铺业属于房地产项目，受国家宏观政策的影响较大，而小商品市场建设则重在考察项目所在地的发展条件和需求状况。

因此，本章将从全国的市场与政策环境分析商铺业的基本走向；

将以**县及其周边区域为重点，分析小商品批发市场建设的可行性。

第一节商铺业市场分析

2003年全国各地普遍出现商铺业热潮，黄金地段的商业用房再次成为关注的焦点。

如，多家外地、外籍大型商业已入驻北京市场；

天津商铺投资也开始启动，外来投资者逐步增加；

杭州商铺业投资市场走势依然活跃；

深圳有更多的中小投资者开始密切关注商铺市场的投资。

**市西城商铺业投资居高不下，在人们早已预测商铺已饱和的情况下，仍有投资者率性下注，西城商铺发展仍有潜力。

随着2003年开发量的增长，商铺供求关系正趋于缓和，商铺资源的稀缺性开始弱化。

但在未来几年，商铺市场的总体状况将是铺源充足，但仍然需求大于供给。

这种供求不平衡的状态可能会持续一段时间，主要来自三个方面的需求：

一是国内外商业企业的需求；

二是外资进入中国的需求；

三是国内其他投资者的需求。

目前上海商铺的平均回报率达到8%～10%。

由于平均回报率仍维持在较高水平，因而商铺的开发与供给将持续增长。

从整个房地产市场看，已经形成梯级消费市场。

商铺是一种好的投资工具，大部分商铺会越用越升值，因此商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅，商铺的投资仍是商家的重要抉择。

第二节项目区发展小商品市场的可行性分析

一、从**工业园区的产业布局看项目的可行性

近年来，**县以培植壮大县经济开发区和**工业园为重点，积极推进改革开放，加快调整经济结构。

2003年该县按照高起点规划、高标准