某湖高端商务政务休闲平台项目可行性研究报告Word文件下载.docx

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第八章投资估算及资金筹措

第九章租售收入和财务效益

第十章风险分析

第十一章结论

附件

1.项目概况

1.1.项目名称：

1.2.建设单位：

青岛某某投资（集团）有限公司

1.3.项目内容：

碧水丹山高尔夫球度假俱乐部、地中海会议休闲中心、翡翠谷温泉养生中心、风情人居游艇别墅等

1.4.项目地址：

广东清远市狮子湖山庄1号

1.5.项目建设规模：

项目占地3047亩（已经扣除水体和高尔夫球场面积）。

规划总建筑面积614600平方米，其中：

地中海会议休闲中心建筑面积136800平方米；

碧水丹山高尔夫版块建筑面积111000平方米；

翡翠谷温泉养生版块建筑面积150300平方米；

游艇风情人居版块建筑面积113700平方米；

别墅区建筑面积102800平方米。

1.6.项目二总投资：

374217万元

1.7.项目资金来源：

企业自筹，部分银行贷款。

2.编制指导思想

根据清远市十一五发展纲要的建设规划，通过本项目的建设，促进清远市现代服务业和房地产业的发展，改善清远市投资环境。

同时，配合清远市的建设与完善，带动当地的经济发展，提高群众的生活水平。

青岛某某投资集团有限公司2001年在青岛注册成立，注册资本贰亿柒仟万元人民币,涉足电源产业、房地产行业、生态旅游、高科技产业、国际国内贸易、工程技术咨询、大型机械租赁和机电设备制造、国际物流等多个领域。

集团公司依托深厚的电力产业背景,在上海、江西、青岛、潍坊等地控股经营了上海南山生态林有限公司、青岛众望置业有限公司、青岛颐杰鸿利科技工程有限公司、青岛颐杰鸿运国际物流有限公司、江西颐杰鸿方实业发展有限公司、山东电建铁军电力工程有限公司等10家子公司，参股鲁能集团等4家公司。

企业秉承“诚信立企、创新发展”的理念和“立足社会、服务社会”的宗旨，经过5年运营发展，公司规模不断壮大，经济效益稳步增长。

2005年资产总额达到13.7亿元,年收入1.6亿元。

集团现有员工500余人，各类专业技术人员412人，其中386人具有中高级专业技术职称，70%以上员工拥有大专以上学历。

集团坚持“人本管理”，崇尚团队精神，积极推行科学合理的激励分配机制，营造了开放灵活的用人环境。

并力求将员工职业生涯规划发展与企业发展目标有机结合，通过为员工创造发展空间，激发员工成功欲望，实现个人价值与企业目标的高度和谐统一。

目前，随着集团公司在上海、青岛等地业务的拓展和国外项目的推进，各项事业正蓬勃发展，在富有创造和机遇、充满挑战和希望的征途上，公司求贤若渴，诚邀各类英才加盟，燃烧激情，成就未来，携手打造一流国际集团，谱写二十一世纪辉煌的篇章。

3.1地理位置

本项目建设基地位于广东清远市狮子湖山庄1号。

3.2清远市国民经济与社会发展概况

2005年全市生产总值达到315.7亿元，“十五”期间年均增长14.5%，第一产业年均增长3.7%，第二产业年均增长23.1%，第三产业年均增长17.2%。

产业结构得到调整优化，农业产业化经营水平不断提高，工业化步伐大大加快，旅游、商贸、物流等服务业加快发展，各具特色的经济区域初步形成，非公经济比重提高，经济活力进一步增强，三次产业结构比例由2000年的39：

26：

35演变为23∶37∶40。

地方财政一般预算收入达到13.2亿元，比2000年增长1.93倍。

3.3项目的背景

3.3.1政策背景

清远市是一座年轻而充满魅力的城市。

1988年1月7日经国务院批准设立清远地级市，同年2月28日正式挂牌成立。

现辖清新县、佛冈县、阳山县、连南瑶族自治县、连山壮族瑶族自治县和清城区5县1区，并代管英德、连州两个县级市。

总面积1.9万平方公里，总人口387万人，是广东省地域最大的地级市和广东省少数民族主要聚居地。

建市以来，清远市委、市政府在广东省委、省政府的正确领导和兄弟地区、海内外社会各界的热诚关心支持下，顺利实现了新市各阶段战略发展目标，一座现代化滨江新城在北江两岸巍然耸立。

面对世纪之交的新形势新挑战，清远市又旗帜鲜明地提出实施工业化、城市化、市场化和后花园四大发展战略，掀起了“二次创业”高潮。

今日“珠三角后花园”——清远的良好地区形象已日益深入人心，招商引资势头迅猛，经济社会发展加快。

2002年2月28日，清远市成功举办了48个重点项目奠基剪彩仪式，总投资额达128.7亿元。

可以说清远招商引资的“羊群效应”正在形成和扩大。

在新世纪新一轮发展浪潮中清远市正以其崭新的形象、独特的魄力、美好的前景充分展现其巨大的发展新优势。

3.3.2社会背景

随着时代的变化，休闲也是生产力，并成为巨大的产业。

美国的休闲产业已占GDP的首位，约占全部消费支出的三分之一。

统计显示，在靠休闲消费驱动经济模式中，休闲产业成为美国第一位的经济活动。

世界经济发展经验证明：

人均GDP达到1000美元时就会产生巨大休闲需求，去年中国人均GDP已达到1700美元，这意味着中国已经踏入休闲经济“井喷式”发展的门槛。

中国“十一五”规划纲要指出：

“要立足扩大国内需求推动发展，把扩大国内需求特别是消费需求作为促进经济增长的基本立足点，促使经济增长由主要依靠投资和出口拉动转向消费与投资、内需与外需协调拉动转变。

”

珠江三角洲是我国经济实力最强、发展最快的增长极之一，服务业高度发展，2005年广东省第三产业增加值达9579.44亿元，比2000年的4755.42亿元增长74.2%，年均增速达11.7%，比"

九五"

时期提高0.3个百分点，继续居各省市首位，比第二、三位的江苏、山东多出3000多亿元。

休闲经济，正成为以消费拉动国民经济增长的生力军。

对于如广东这样的中国发达地区而言，尤其需要在“休闲消费拉动”方面率先做出榜样。

珠江三角洲众多经济发达的城市群体的密集存在，在造就了数量庞大的财富群体及其巨大高端需求的同时，也付出了生态环境普遍恶化的代价，使本区域内普遍缺乏生态优美天人合一的高端休闲设施建设平台。

本项目的开发建设，正是填补了这一空缺。

3.3.3高尔夫产业发展现状

高尔夫作为高端休闲时尚的体育运动在中国发展已有20个春秋，并且取得了不俗的成就。

目前国内的高尔夫消费人群也已突破100万人，潜在的高尔夫消费者已达2000万，同时海外每年有30-50万人次来华进行高尔夫旅游，且逐年在增加。

广东高尔夫球场已达70家，但特色鲜明的球场却凤毛麟角，因而多半只是休闲运动的场所，而难以形成复合化休闲交际的魅力平台。

观澜湖高尔夫是广东这片神奇土地孕育出来的一大胜景，但即使经过多年的巨大投入和苦心经营，也依旧存在若干功能性缺陷而不能成为一个名副其实的高端交际平台。

从1992年开始，香港骏豪集团先后投入巨资，在深圳观澜湖兴建了世界最大规模和惟一汇聚五大洲球场风格的180洞高尔夫球会。

此外，还兴建了拥有51片网球场的亚洲最大网球中心，五星级度假酒店，引入了世界最著名的大卫利百特高尔夫学院。

从单一的高尔夫项目发展到今天拥有网球、壁球、桌球、排球、羽毛球、健身中心、中西美食、SPA、儿童游乐场、度假物业等综合体育休闲设施的大型产业园区，观澜湖被评为“鹏城十景”之一，并成为国家AAAA旅游度假区。

但由于规模宏大，众多球场之间的休闲生活纽带难以紧密，使其更多的呈现为一种高球大卖场的状态，而生活的温馨氛围与便利性都难以体现。

故其虽然足以号称世界第一大球会，却距离第一魅力球会的目标相当距离

高尔夫运动作为一项高尚的体育休闲运动，经过在中国的二十多年发展历程，已经成为对社会经济与文化的发展具有重要影响作用的新兴的社会产业。

现今广东省拥有观澜湖高尔夫球会、中山长江高尔夫球会、佛山市南海桃园枫丹高尔夫俱乐部等较为大型的高尔夫俱乐部，并且各具特色。

其中，观澜湖高尔夫球会，是目前中国规模最大，档次最高，配套最齐全，影响力最大的高尔夫球会,是中国第一个获职业高尔夫球员巡回赛事会（PGATOUR）认可的球场。

中山长江高尔夫球会位于中山长江旅游风景区，座拥四通八达交通之便利，同时强调五星级的服务意识，以“向客人提供至高至上的最佳服务，创建国际一流球会”为宗旨。

3.4.项目的独特位置和发展前景

广州作为珠三角中心城市，其经济辐射带动能量之巨大不容置疑。

中共中央政治局委员、广东省委书记张德江给广州的定位：

把广州建成“带动全省、辐射华南、影响东南亚”的现代化大都市。

在广州城市发展最新的战略部署中，“北优”战略是关键的一环。

其“北优”虽在官方文件里主要划定为从化和花都，但事实上清远在休闲经济领域却占据极重要的地位。

从化温泉一向有名，但作为广东传统的官方疗养基地，无论是设施还是服务，都已呈现老化，再造工程非一日之功。

花都则由于新白云机场的存在，临空经济流成为其核心特色。

根据临空经济的辐射圈层划分，在距离机场30-50公里的区域才是最佳的辐射发展区，而清远正好处于这一最佳区域，可谓天造地设，物华天宝。

事实上，新机场不仅拉近了清远与广州的距离，也拉近了清远与全国和全世界的距离。

使清远在大众化休闲经济领域可以更上一层楼，更足以在高端休闲领域大展宏图。

清远作为广东重要的产粮区，地处珠三角与粤北山区的结合部，在地理上属于珠江三角洲北端。

南靠广州、佛山，西连肇庆，东邻韶关，北接湖南、广西，历来有粤、湘、桂“三省通衢”之称，是经济强省广东与内地广大市场连接的重要经济走廊。

具备强大的后发优势，青山绿水，生态美食，温泉、漂流等等已经形成规模和口碑效应，是近年来广东旅游休闲经济最活跃的地级市。

但是目前清远旅游休闲经济处于比较粗放的大众化消费阶段，高端设施严重缺乏，无论对于吸引客商还是提高经济素质和城市魅力都有不足，迫切需要加以改变。

以天赐的优美生态自然条件为基础，承接大广州的经济辐射，利用机场临空经济区位优势，清远有条件、有必要、也有能力打造一个特色鲜明的服务于珠三角的高端休闲交际平台，以拉动其城市形象与休闲经济的全面素质化提升与完善。

为了加强城市特色与魅力，清远市提出了宏大的湖城规划，将把北江与大燕河连通起来，造就壮观的平湖风貌，并使游艇足以通江达海。

而地处北江与大燕河之间的狮子湖高尔夫球场，恰好成为湖城景观中得天独厚的一块宝地，利用其自身碧水丹山的优美地貌特征与曲线和便捷通畅的水系，既可以形成自成一体的内部水世界，也能够与外部大湖城形成充分互动循环，打造一个充分展示亲水魅力的高端休闲交际平台。

因此，狮子湖场项目，将成为清远湖城蓝图中极其靓丽的一道风景，也是其画龙点睛之所在，在整个广东省范围内，都具备排他的唯一性吸引力，市场前景无可限量。

3.4.1高尔夫别墅

近年来，高尔夫别墅与绿色、自然、健康无限贴近的高尔夫运动，不仅是一种锻炼的方式，更成为许多人的生活方式、交友平台，甚至是选择生意伙伴的途径。

果岭上的青草绿水成为了上流阶层休闲娱乐、生意洽谈的主要场所。

高尔夫曾被人誉为是贵族的运动，而别墅也被看作是金字塔尖人物的专属之物，当这两种象征着顶级生活形态的奢华享受结合在一起时，便形成了令无数人艳羡的高尔夫别墅。

也正是因为高尔夫别墅的横空出世，才使得高尔夫与地产的梦幻组合，成为富豪们实现休闲娱乐和商务合作的理想所在。

如今，高尔夫别墅已经自成一派，成为别墅市场上的新贵。

在高尔夫球场进入国内以来，与高尔夫球场伴生的房地产开发特别是别墅项目进行得非常火爆，高尔夫球场成为这类房地产项目的主要卖点。

可以说，高尔夫别墅已经成了一种独自销售的别墅类型。

曾有业内人士说：

“最有价值的别墅不是在山水之间，而是在高尔夫球场之间。

”确如其言，两种稀缺性资源的结合将带来无以伦比的合力作