新项目发展管理制度docdocWord下载.docx
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指集团企划部
决策委员会:
指XX企业股份有限公司投资决策委员会
小组:
指项目发展工作小组,是决策委员会下属工作机构
二、操作规范
第一条新项目发展信息通报
一线公司定期或不定期向企划部通报新项目概况和进展程度,企划部及时汇总整理并通报。
具体格式参见《新项目发展信息通报》表格。
第二条项目发展工作小组
1、小组负责项目进展过程中,各种信息的上传下达,保证信息通畅。
2、小组成员—人,由集团企划部、财务部、法律室委派的人员共同组成,组长由企划部第一负责人担任或委派,负责领导具体工作。
3、原则上,小组一经成立,小组成员不得随意变动,不同项目小组成员可以不同。
4、小组对“决策委员会”负责。
一线公司与合作方(土地方)签约后,小组自行解散。
5、工作内容和流程:
(1)对重点介入的项目,一线公司向企划部提交《成立项目发展工作小组》的申请和项目资料。
(2)企划部根据一线公司上报资料对项目进行初步评估,并征询集团财务部、法律室意见后,决定是否成立小组,同时知会“决策委员会”主任或集团主管领导。
(3)决定成立小组后,企划部、财务部、法律室应及时委派本部室专业人员成立工作小组,组长制定具体工作时间。
(4)小组成立一周内(视项目紧迫性可适当延长),完成实地调查和评估工作,提出项目发展意见和建议(小组各成员的专业意见事先应经其所在职能部门通过),向“决策委员会”委员、集团主管领导汇报,同时抄送一线公司和集团办公室、财务部、企划部、法律室部门第一负责人。
(5)一线公司应根据小组提出的意见和建议跟进和完善相关工作,并及时通报小组。
(6)一线公司应于听证会召开两周前向小组报送《项目可行性报告》初稿或《XX企业股份有限公司上会项目概况》。
具体格式参见《上会项目概况》表格。
(7)小组完成实地调查和评估工作后,一线公司方可提交《召开项目听证会申请》。
(8)一线公司应提前一周向小组报送《召开项目听证会申请》和《项目可行性报告》。
(9)小组根据《项目可行性报告》和项目进展情况,评估是否召开项目听证会。
召开与否的动议报“决策委员会”主任或集团主管领导审批,并自收到《召开项目听证会申请》个工作日内向一线公司回复意见,意见应包括会议召开的时间、地点、方式或不同意的理由及后续跟进工作要求。
(10)决定召开项目听证会,小组应向“决策委员会”委员、项目所在一线公司、其他与会人员发出会议通知和《项目可行性报告》、小组专业意见等资料,同时抄送集团总经理层和集团各职能部门负责人。
(11)项目通过论证后,一线公司对各评委意见应予以高度重视并跟进相关工作,并及时通报小组,小组继续跟踪项目进展情况,直至正式签约。
(12)小组对正式签约合同文本负有审核责任,对合同文本与听证会通过内容有较大差异,应提请一线公司给予合理解释,同时评估是否签约,抄送各评委。
第三条论证报告
进入XX市开发,在完成实地考察和调研工作后,必须编写《城市发展和住宅市场调研报告》。
项目立项,必须编写《项目可行性报告》,具体内容可参照《XX企业股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引》。
第四条项目听证会
1、除本制度第八条规定外,集团公司所有新项目立项都要通过项目听证会论证。
2、会务组织:
集团总经理办公室、企划部负责听证会会务工作,收集整理各委员意见,交由会议主持人宣布表决结果。
3、会议主持人:
“决策委员会”指定。
4、评委成员:
集团决策层(董事长、总经理、副总经理、总监),集团直属二级公司第一负责人,集团财务部、资金结算中心、企划部、规划设计部、工程管理部、法律室第一负责人。
5、与会人员:
评委、项目所在一线公司相关人员、小组成员、其他人员。
6、会议形式:
现场、远程会议。
7、相关工作内容:
(1)实际到会评委达到应到会评委三分之二以上,听证会才能召开。
(2)评委应于项目听证会召开之前到项目宗地现场考察。
具体时间可根据评委实际情况和需要自行或XX安排。
(3)小组负责在听证会召开个工作日前将《项目可行性报告》报送各位评委。
(4)评委应认真研究分析《项目可行性报告》和相关资料,在会议召开前形成书面意见。
必要时可先行讨论或征求相关职能部门意见。
(5)听证会召开前,小组可就专项问题向集团职能部门征求意见,并在听证会会上陈述。
(6)会议召开时,项目所在公司可摘要介绍《项目可行性报告》内容,主要工作是回答评委疑问和意见。
(7)评委应认真分析讨论项目的可行性,并于会议结束前填写《XX集团新项目投资听证会评审意见表》,详细写明项目评估意见、开发建议和评估结论。
(8)企划部应于听证会结束后个工作日内完成听证会会议纪要,并报送“决策委员会”委员、集团领导、项目所在一线公司和集团职能部门第一负责人。
会议纪要应包含各评审委员意见和建议,听证会表决结果。
8、评委表决:
表决形式分三种:
()同意立项;
()反对立项;
()推迟立项。
对表决结果要详细阐述理由。
9、听证会结论:
与会评委三分之二及以上表决同意立项,则该项目通过。
当同意立项未达到三分之二时,若表决形式()的比例大于等于(),以()作为最终论证结果,反之则以()作为最终论证结果。
10、会议费用:
评审委员、小组成员因项目事宜发生的住宿费用、餐费以及会务费用,由项目所在公司承担。
交通往返费用由评委、小组成员所在公司(部门)自行承担。
第五条签署合作意向
已召开项目听证会并通过,一线公司可与合作方(土地方)签署合作意向;
若在项目听证会前签署合作意向,需完成以下工作:
1、于签署意向两周前向企划部报送项目资料。
2、小组完成赴实地考察,审核相关资料的工作;
必要时,法律室可介入前期谈判、意向书起草工作。
3、小组对合作意向文本提出专业意见和是否同意签署动议,报“决策委员会”主任和集团主管领导。
4、“决策委员会”主任或集团领导审批并同意后,一线公司方可签署合作意向。
第六条签署正式协议
项目合作意向书签定后,一线公司及时向小组通报协议谈判等项目进展情况,必要时,法律室可介入项目谈判和协议起草工作。
一线公司与合作方(土地方)签署正式协议前必须完成以下工作:
1、召开项目听证会,并通过。
2、报送集团董事会,并通过。
集团总经理办公室负责起草董事会议案。
3、合同文本与听证会通过条件一致;
若不一致,小组要重新论证,并将论证意见报“决策委员会”主任和集团主管领导审批,必要的话可提请原听证会评委通过通讯方式重新表决。
第七条向合作方(土地方)付款审批程序
1、支付定金(或诚意金):
(1)合作意向书中关于支付定金(或诚意金)有约定条款的,可按相关条款支付。
(2)合作意向书中关于支付定金(或诚意金)没有约定条款或签署合作意向书之前支付:
金额超过人民币万元(不含万元),一线公司必须向小组提出付款申请,付款申请要有一线公司第一负责人签字和详细付款理由,小组在收到付款申请后及时报送集团总经理审批,审批意见同时抄送集团董事长和“决策委员会”主任;
金额不超过人民币万元,一线公司需将付款情况报小组备案。
2、支付地价款:
一线公司在签署正式协议后,方可按照签约合同条款支付地价款。
第八条简化项目论证程序
简化项目论证程序即可选择不召开项目听证会,而改为“决策委员会”委员通过通讯方式表决。
项目资料报送、项目发展工作小组、签约、付款等其他工作程序同上。
通讯表决工作由小组和企划部共同组织。
对符合下列条件之一,可执行简化项目论证程序:
(1)新项目规模在万平方米以下且总投资亿元以下;
(2)新项目位置与原有项目接壤,是原项目自然延伸,规模在万平方米以下,土地价格、合作条件和市场情况与原项目基本类似。
(3)新项目已召开过听证会,但因某些方面的条件未达到要求而推迟立项的,在听证会之后这些条件已得到改善和解决的。
(4)集团相关管理制度规定的其他情形。
三、附则
1、本制度是集团公司房地产新项目发展的根本管理制度,对于通过投标、竞拍、合作参股等方式取得土地的,可另行制定具体管理办法。
2、项目发展过程中,出现本制度不适应情形,可视具体情况由集团相关职能部门商议执行。
3、本制度可根据集团公司发展和行业环境变化需要适时修改。
4、本制度自发布之日起执行。
二零零一年三月
附件:
1、《新项目发展信息通报》表格
2、《提交听证会项目概况》表格
3、《房地产项目可行性报告内容指引》
新项目发展信息通报
说明:
、填写范围:
考虑重点介入和发展的项目,从开始接触到正式签约(或自然终止)时为止都要求填列,若签约后合作条件发生变动也要求在此快报中反映;
、上报时间:
每月日、日(遇节假日应以离此最近工作日为上报时间)以电子邮件形式传到集团企划部,在此时间外可视项目重要性和项目进展变化及时上报,项目发展小组邮箱:
;
、遇到下列表格没有涉及但对项目发展有重大影响的事件发生,可另附报告随信息通报一起及时上报。
、无论有否新项目,均需填列项目发展环境变化内容。
填报单位:
填报日期:
一、新项目基本情况概要
项目名称
位置
区域位置
所在区
四至范围
东
南
西
北
地段
与市中心、主要建筑物、商圈等的距离。
土地所有权归属
土地使用权归属
合作方
土地规划用途
占地面积
建筑
面积
其中:
住宅
容积率
公建
土地现状
包括使用现状,地形地貌,待动拆迁情况。
合作方式及条件
合作方式
土地价格
付款条件
交地标准
其他要求
市场
周边参照市场、具体楼盘,可能的售价估计。
备注
二、项目进展状况及工作计划
详细内容
项目进展状况
接触
程度
说明与土地方接触程度,初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约。
谈判
情况
谈判进展情况,谈判条件等发生重大变化。
法律
手续
法律手续办理程度,如:
已取得的政府、法律文件依据等。
焦点
难点
项目进展的主要难点和焦点。
项目发展环境变化
竞争
对手
竞争对手加入或退出,对手提出条件发生变化等,以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。
楼盘
对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。
政府
政策
主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响,政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。
城市
规划
城市规划发生重大变动或(即将)实施,重大城市规划调整。
市政
配套
整个城市重大市政XX(如交通捷运系统规划和建立,主要道路的开工或通车),以及项目周边市政配套的改变。
其他
因素
如:
房地产热点发展区域的形成和改变等。
下一步计划
说明该项目下一步工作计划(继续跟进还是暂缓、终止)、工作重点、