房地产开发项目可行性研究报告案例.docx
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房地产开发项目可行性研究报告案例
房地产开发项目可行性研究报告案例
总论
1.项目建设背景
南方A市B房地产开发公司开发的“’98佳园住宅小区”，以高品质的开发建设、优美的居住环境和一流的物业管理为A市住宅小区树立了良好的形象，受到市民的广泛好评。
为满足A市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该公司经过全面认真的市场调研，劝’项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近C民族园，与“’98佳园住宅小区”相连的现A市D厂区内，开发中高档“佳园二期”住宅，与“佳园一期”连成一片，建设继“’98佳园住宅小区”之后又一个高品质住宅小区。
佳园一期销售已基本结束，该公司和佳园小区良好的形象普遍得到A市市民和政府的认同，由于“佳园二期”与’98佳园仅一墙之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。
根据A市城市规划发展需要以及白龙路片区控制性规划要求，B房地产开发公司已同A市D厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂33333.5平方米生产用地。
开发建设用地及土地用途性质的变更手续由A市土地管理局和市规划局办理。
根据城巾规划和该市对产业结构调整的有关要求，A市D厂搬迁至高新技术开发区内。
该项目初步方案设计已经完成，“佳园二期”项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
2.项目概况
（1）项目名称：
“佳园二期”项目。
（2）建设地点：
A市白龙路。
（3）建设单位：
B房地产开发公司。
（4）企业性质：
国有。
（5）经营范围：
主营：
房地产开发经营。
兼营：
建筑材料、装饰材料、室内外装饰。
（6）公司类别：
专营企业。
（7）资质等级：
城市综合开发二级。
（8）企业概况：
B房地产开发公司是独资国有房地产开发企业，成立于1993年。
6年来，该公司成功开发了关上中心区“宏兴大厦”、钱局街职工宿舍项目、交林路职工宿舍、“’98佳园住宅小区”等项目，总开发面积24万平方米，形成一定的开发规模，积累了城市住宅小区开发经验，并创出了佳园小区品牌效应，在A市房地产行业站稳了脚根，给公司带来了良好的经济效益和社会效益，企业得到了较快的发展。
“佳园二期”是该公司开发的高标准精品住宅小区。
（9）工程概况：
“佳园二期”项目占地33333.5平方米，总建筑面积76100平方米，其中多层住宅50960平方米，联排低层住宅10140平方米，地下停车库15000平方米。
经估算，工程总投资17623万元，每平方米造价2316元。
（10）资金来源：
本项目建设资金完全由B房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。
根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为19.8%，财务净现值（Ic＝15%）517万元，投资回收期2.9年。
投资利润率17.8%，利税率26.2%，计算期内国家税收2629万元。
财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。
3.可行性研究报告编制依据
（1）省计委计投[2000]XX号文《关于“佳园二期”项目建议书的批复》；
（2）B房地产开发公司与A市D厂签定的《国有土地转让造成房屋拆迁、停产损失的补偿合同》以及《国有土地使用权转让合同》；
（3）A市规划设计院《白龙路沿线控制性详细规划》；
（4）A市理工大学建筑工程学院设计研究院《“佳园二期”项目初步规划方案》；
（5）白龙寺片区地质勘探资料；
（6）A市城市规划局《A市土地使用变更通知书》；
（7）省审计事务所验资证明；
（8）A市城市合作银行资金证明；
（9）国家计委《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》；
（10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》。
4.可行性研究报告研究范围
根据“佳园二期”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
5.研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。
针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和A市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对A市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。
财务分析结果表明，项目经济效益可行。
本项目开发土地利用A市D厂生产用地，对盘活国有资产，推进国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
6.主要经济技术指标
“佳园二期”项目主要经济技术指标见表3－1。
表3－1“佳园二期”项目主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
平方米
33333.5
2
总建筑面积
平方米
76100
3
建筑容积率
1.4
4
小区绿化率
%
40以上
5
户均面积多层住宅
平方米/户
A型100，B型160
联排低层住宅
平方米/户
260
6
地下停车库年位
30平方米/车位
500个，15000平方米
7
综合售价多层住宅
元/平方米
2950
联排低层住宅
元/平方米
3850
8
地下停车库
元/位
75000
9
建设投资
万元
17623
10
每平方米建设投资
元
2316
11
投资利润率
%
17.7
12
全部投资财务内部收益率（税前）
%
18.7
14
全部投资财务净现值（税前）
万元
379
15
全部投资投资回收期（税前）
年
2.9
二、住宅市场分析与营销战略
1.当前住宅市场现状
进入2000年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展
（1）商品房开发投资稳步回升。
1992年房地产业超速发展，1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。
1997年以后，商品房投资逐步增加，1998年，在国民生产总值增长的7.8%中，住宅建设的贡献率达1个百分点以上。
（2）在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。
（3）住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。
近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民买房，成为启动房地产市场的一大亮点。
（4）房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。
房地产二、三级市场联动，从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。
2．A市商品房现状与市场需求
A市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米，位居全国大中城市前列。
但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户的建筑面积还比较小。
从A市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大
的需求潜力。
根据有关市场调查资料，A市目前有26%的市民住房是“单位借房”，约39%属“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。
从以上现象可以看出，目前商品房在A市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。
随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。
再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米（指建筑面积，下同）以下的占38．96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。
随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收入人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房户数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。
3.“精品住宅”的市场需求及发展
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。
随着A市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。
根据A市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。
“精晶住宅”的表现
为：
3.1住宅市场趋向细分化
随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。
在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。
前两年，A市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉60%以上，销售火爆。
从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。
对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。
市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。
3．2商品房市场进入品牌角逐时代
随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。
在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。
同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。
在去年A市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。
“佳园一期”住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。
商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：
（1）先富者的市场潜力。
A市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3%左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。
这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。
沿白龙路向前是新迎小区和大树营、曙光、东华小区一带，是A市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。
（2）商业消费潜力。
A市是面向东亚的国际性商贸旅游城市，发展商贸一直是A市经济发展的重点之一。
由于几次博览会的成功举办，提高了A市在国际国内的知名度，为A市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像’98佳园这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。
（3）项目区位市场潜力。
“佳园二期”项目位于C民族园以南，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市
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