房地产项目投资决策理论分析Word文件下载.docx
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45%
6
绿化率
30%
7
其中：
住宅
50,289
其他
2,645
二、案例分析
1.项目开发建设及进度实施计划
根据项目的开发规模、片区房地产市场的发展情况、市场承受力，我们假设确定本项目开发进度计划如下：
项目总工期为2年：
从2008年1月至2009年12月
2009年元月开始预售，2009年12月销售完毕。
表2项目实施进度计划表
序
号
项目名称
进度计划（按季）
2008年
2009年
1季度
2季度
3季度
4季度
前期工程
基础工程
主体结构工程
设备安装工程
室内外装修工程
红线内外工程
公共配套工程
8
竣工验收
9
销售
2.项目投资估算
（1）土地费用
土地费用主要包括两部分：
土地使用权出让金和拆迁补偿安置费。
①土地使用权出让金。
根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该块土地使用权出让金为21,089.70万元。
②拆迁补偿安置费。
根据补偿拆迁协议，该地块拆迁补偿费为843.59万元。
土地费用为以上两项之和：
21,933.29万元
（2）前期工程费
前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费指出。
项目前期工程费用为851.64万元，见表3：
表3前期工程费估算表单位：
万元
金额
估算说明
1
水文地质勘察费
58.61
建筑安装工程×
0.5%
规划设计费
351.66
3%
3
可行性研究费
175.83
1.5%
4
三通一平
293.05
2.5%
5
合计
879.15
（3）建安工程费
建安工程费包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费、设备采购费和安装工程费。
参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费为11,722.37万元，见表4：
表4建安工程费估算表单位：
建筑面积
单价
结构工程费用
50,289.00
1100
5,531.79
1020
5,129.48
装修工程费
211
1,061.10
11,722.37
（4）基础设施费。
估算过程见表5
表5基础设施费估算表单位：
单价（万元/公顷）
计价数量
给排水工程
25.00
7.96
199.00
供配电工程
68.00
541.28
供暖工程
45.00
5.85
263.44
供气工程
146.36
道路工程
2.46
110.70
绿化工程
7.50
18.45
1279.23
（5）公共配套设施建设费。
估算过程见表6
表6公共配套设施费估算表单位：
居委会
24
面积×
托儿所
60
公共厕所
40
停车场
425
合计
549
（6）其他工程费。
根据当地有关部门规定采用前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费之和的4%，该项目的其他工程费共计576.09万元
（7）开发期间税费。
见表7
表7开发期税费估算表单位：
计算依据
分散建设市政公共设施建设费
建安工程费×
10%
1,172.24
市政支管线分摊费
0.2%
23.44
电话初装费
供电贴费
1%
117.22
用电权费
人防工程费
2%
234.44
1,688.00
（8）管理费用
管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。
按某市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，由于项目规模大，故项目管理费按前述5项之和的3%计取。
项目管理费用=（21933.29+851.64+11722.37+1279.23+549.00）×
3%=1090.07
（9）财务费用
指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。
本项目共向银行融资12150万元贷款1年，自2008年7月至2009年7月，贷款利率为7.47%，2009年7月年还清。
建设期借款利息计算如下：
财务费用合计为：
13107.9×
7.47%=907.61（万元）
（10）销售费用
包括广告及代理费等，参考目前该市一般房地产开发项目的标准结合本项目的具体情况，销售费用为销售收入的5%。
项目销售费用为2967.05万元。
（11）不可预见费
由于项目地块地势平坦，同时开发商控制项目成本能力较强，不可预见费按前述8项之和的3%计取较为合理。
项目不可预见费为1,252.39万元。
综上，项目总投资估算见表8：
表8项目总投资估算表单位：
总投资
土地费用
21,933.29
前期工程费
851.64
建安工程
基础设施费
1,279.23
公共配套设施建设费
549.00
其他工程费
576.09
（2～5）×
4%
开发期税费
1,688.00
管理费
1090.07
（1～5）×
销售费
2967.05
销售收入×
5%
10
不可预见费
1,279.70
（1～9）×
11
财务费
907.61
12
44,844.05
3.项目投资计划与资金筹措
项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、销售回款。
结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划资金投入量测算，项目总投资为44,844.05万元，其中自有资金21000万元，银行融资13107.9万元，销售回款10736.6万元，具体见附表1：
《项目投资计划与资金筹措表》。
根据项目的预计开发情况，项目资金具体应用见附表2：
《项目资金来源与运用表》。
4.销售及经营收入测定
（1）项目销售收入测算
根据前面的区域房地产发展前景分析，至2009年初项目开盘时，区域同类项目售价可达10500-12000元/平方米，考虑招商地产的项目操作能力，预计可使项目实现10％的溢价，即销售均价12000-13000元/平方米。
由此我们确定项目以稳健售价11800元/平方米，乐观售价12800元/平方米分别进行测算。
稳健方案可实现销售收入59341.02万元，乐观方案可实现销售收入64369.92万元。
（2）销售税金及附加测算
2008年1季度年正式进入项目的销售期，销售期至2008年4季度结束。
根据某市住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计销售进度，计算各时期的销售回款金额项目各期的销售收入、销售税金测算本项目销售税金及附加合计为3281.56万元。
具体见《项目销售收入与经营税金附加估算表》（附表3）。
（3）土地增值税估算（见表9）
本项目销售收入59341.02万元，开发成本35948.42万元，开发费用3704.23万元，销售税金及附加3278.89万元，其它扣除项目7189.68万元，土地增值额9377.47万元，增值率18.77%。
根据纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过《土地增值税实施细则》第七条
（一）、
（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额20%的，免征土地增值税，因此，本项目免征土地增值税。
表9土地增值税估算表单位：
计算结果
销售收入
59341.02
扣除项目金额
以下4项之和
49768.17
2.1
开发成本
35948.42
2.2
开发费用
3704.23
2.3
销售税金及附加
3278.59
2.4
其他扣除项目
土地费用和房屋及配套设施的成本两项规定计算的20%
6836.93
增值额
（1）-
（2）
9572.85
增值率
（3）/
（2）
19.23%
增值税税率
（4）≦50%
土地增值税
（3）×
（5）
注：
其他扣除项目=（21,933.29+529.00+11,722.37）×
20%=6836.93
5.财务评价
依据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，由损益表（见
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