图解地产开发流程Word文档下载推荐.doc
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到城市规划管理部门申请定点;
需向规划部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告;
企业的资质证明、营业执照、法人代表委托书等文件或证书;
申请定点
到土地管理部门办理土地出让或转让手续,签订土地使用权出让或转让合同,并缴纳土地使用权出让金;
申请购置土地、办理
土地产权手续
被申请建设用地现状地形图,根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围,外部限制条件;
提出规划设计要点,包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量红线等
申领规划红线图、规划设计
提交建设用地规划设计总图,供规划管理部门审核,然后由规划管理部门核定用地面积,报经政府批准,发给开发商《建设用地规划许可证》
条件通知等文件
申领《建设用地
规划许可证》
二、项目前期准备阶段
《建设工程许可证》是由规划管理部门审批颁发的;
《施工许可证》是由建设单位(即开发商)而不是有施工单位负责申领;
在开工前办理。
未经许可,不得擅自开工;
通过招标选择勘察队伍进行地质勘察和设计单位进行建筑设计
选择勘探队伍和设计单位
申领《工程规划许可证》和《施工许可证》
使土地(生地)在通过一级开发后,能达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件,使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
主要包括:
通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。
房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门经过审查后,为符合条件的折迁人颁发的据以实施拆迁的有关证书。
拆迁程序为:
拆迁调查
↓
制定拆迁安置计划
申领房屋拆迁许可证
发布拆迁公告
与被拆迁人签订协议
动迁验收
办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证
申领《房屋拆迁许可证》
通过招标选择承包商
招标一般流程:
拟定招标方式,准备文件
编制标底
向招标主管部门申请招标
发布招标通告
对承包企业的资格进行预审
发送招标文件
招标工程交底与解答
开标、评标、决标发出中标通知及签订合同
做好“七通一平”工作
选择承包单位
通过招标方式选择监理单位(接受建设单位的委托,承担其项目管理工作)
选择监理单位
三、项目建设阶段
1、组织监理单位进行监理
2、组织业主负责供应的材料、设备订货
1、配合承包商做好各项工作
2、按时提供施工现场,完成场地的“七通一平”
3、及时提供以约定数量的图纸,组织以约定的由开发商负责订购的材料设备及时进场。
4、协助承包商做好接受验查工作
5、对项目的投资、进度和施工质量进行监控。
6、进行合同管理
7、有效地协调参与项目单位的关系。
组织承包商进场
到房地产市场管理部门申请;
应具备条件:
1、建设项目各种批准手续齐备,且已确定竣工交付使用日期;
2、已完成建设项目投资的25%或已完成单体项目的主体结构(即结构封顶)
3、已确定预售的监管机构和监管方案
4、已制定房屋使用维修公约
应提交的材料:
1、开发商的营业执照,建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件。
2、工程施工进度计划。
3、投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料。
4、商品房的预售方案,方案应说明商品房位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积和交付使用后的物业管理等内容;
应附有商品房预售总平面图。
加强开发项目工程管理与监控
建设工程竣工验收应当具备下列条件:
1.完成建设工程全部设计和合同约定的各项内容,达到使用要求;
2.有完整的技术档案和施工管理资料;
3.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;
4.有勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件;
5.有施工单位签署的工程保修书。
不符合上述条件的工程,建设单位不得组织工程的竣工验收。
申领《商品房预售许可证》
项目的竣工验收
应提交材料:
项目开工报告、竣工报告、分部分项工程技术人员名单、图纸会审及交底记录、设计变更通知、技术变更核定单、工程质量事故调查处理资料、测量放线资料、材料构件设备合格证明、试验检验报告、隐蔽工程验收记录、施工日志、竣工图、质量检验评定资料、竣工验收资料等
四、项目销售及售后服务阶段
向主管部门交验主要的证明文件及相关资料(如:
项目批文、规划红线图、土地权属证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料及平面图、价格申请表等。
新房竣工后3个月内申请办理所有权登记;
登记时需提交建设许可证和建筑图纸等图件;
办理竣工后的产权登记手续
申领《商品房销售许可证》
物业管理服务是物业管理企业受物业产权人、使用人委托,以有偿方式对物业项目进行日常维护、修缮与整治等服务。
包括管理和服务两方面:
管理:
掌握物业的变动、使用状况、使房屋设备和配套设施及时得到修复、更新、保养;
服务:
以充分保障产权所有人、居住者和使用人的各种需求,及时提供各类服务,以方便用户;
物业管理范围:
1、治安消防服务
2、环境卫生服务
3、维修保养服务
4、绿化养护服务
5、家居服务
与物业公司签订物业委托管理合同
开发企业将新物业交付物业管理公司接管时,应提交以下资料:
房屋建设的各项批准文件、竣工总平面图、房屋及配套基础设施、设备的竣工图,地下管道网图及其他必要资料
提交相关材料
与用户签订商品房销售合同或租赁合同
购买人应当自销售合同签订日起90天内,办理土地使用权和房屋所有权登记手续。
做好物业管理工作