土地再划拨的处理Word文档下载推荐.doc
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那么，乙获得的货币对价的法律性质是补偿金，而非转让划拨用地房地产转让收入。
划拨土地使用权转让
【案例】上海金明房地产发展有限公司（以下简称“金明公司”）与上海某区绿化局（以下简称“绿化局”）于1999年10月8日签定一份《房地产转让协议书》。
协议约定：
1、绿化局将位于其单位内由其拥有的一幢4层职工宿舍楼转让给金明公司，建筑面积合计2000平方米，转让价格为1500元每平方米，合计价款300万元；
2、采用分期付款方式，金明公司应于合同订立后十日内向绿化局支付首期100万元购房款，付款后三日内由绿化局将宿舍楼交给金明公司使用，余款在合同订立之日起六个月内付清；
3、由绿化局负责办理与转让有关的一切法律手续。
如果绿化局未能成功办理致使转让无法顺利进行，则金明公司免去支付剩余款项的义务，并同时取得宿舍楼的永久使用权；
4、各项税收、费用由绿化局承担。
协议一开始履行顺利。
金明公司如期将100万元划至绿化局的银行账号，绿化局也将宿舍楼清空完毕，交给金明公司。
由于金明公司在另一地区参与开发的一项旧区改造过程急需安置一批动迁居民，遂将该幢宿舍楼作为动迁安置房使用。
两个月后，绿化局告知金明公司，在办理相关的转让手续时，房地产管理部门以“宿舍楼所占用的土地属于行政划拨性质，须补交土地出让金后方可转让”为由要求绿化局补交出让金180万元。
绿化局提出：
要么重新商定转让金额，要么解除合同恢复原状，金明公司以“旧区内房屋已拆，无法安置动迁居民”、“绿化局不得出尔反尔”等为由加以拒绝。
双方对应由谁承担此笔费用争执不下，诉至法院。
经查实，宿舍楼所占用的土地是1984年经区政府批准划拨给绿化局无偿使用的。
【几种观点】
关于是否应当支付土地出让金、由谁支付、案件该如何处理等一系列问题，有以下几种不同意见：
1、国家既然已经将土地划拨给绿化局无偿使用，绿化局即拥有了对该片土地的排他的、自主的使用权。
它可以留作自用，也可以转让给他人，无须缴纳任何额外费用；
2、虽然合同中未写明向政府缴纳出让金事宜及具体数额，但应当推定转让价值就应是房地产的整体价值。
因为土地与其上建筑物不可分割，转让地上房产的同时土地使用权也随之一同转让。
合同中也明确约定：
“各项税收、费用由绿化局承担。
”，所以出让金应由绿化局承担，法院应要求绿化局按约继续履行义务；
3、由于绿化局和金明公司在订立合同时不知道有关规定，所以可以认定为对合同内容存在重大误解。
何况180万元的出让金相当于双方原约定价格的60%，且根据当时房地产市场的通常行情，双方原先约定价格较之合理的房价和地价明显偏低，如果由绿化局支付出让金，双方的权利义务显然不对等，绿化局可要求撤销合同，退还已接受的100万元，收回对宿舍楼的所有权。
【评析意见】
首先可以肯定的是，转让由划拨途径取得的土地使用权，必须缴纳一定数额的出让金。
这是因为《城市房地产管理法》第三十九条明确规定：
“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
”法律之所以这样规定，也是为了使划拨土地能够切实按规划使用，防止利用土地使用权转让谋取不合法利益，确保国有资产保值增值。
所以，第一种观点中“对该片土地的排他的、自主的使用权”的主张，没有注意到土地使用权这一特殊标的的转让与其他物和权利的转让的不同之处和特殊性，忽略了划拨土地与出让土地在使用权转让方面的区别，以致得出了错误的结论。
既然已经明确应当缴纳土地出让金，那么这笔出让金应由买卖双方谁来承担呢？
第二种观点看似很有道理，也符合《城市房地产管理法》第30条：
“房地产转让抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让抵押。
”的规定，但由此判定出让金的承担方既于法无据又有失公允。
首先，《城市房地产管理法》第39条明确规定应由受让方缴纳土地使用权出让金。
当事人之间的约定不得对抗法律的规定，属无效约定。
其次，从权衡合同权利义务的角度讲，绿化局也不应承担此笔巨额出让金。
由于绿化局在订立合同时，不知道转让划拨土地须缴纳出让金的法律规定，所以在确定转让价格时，只考虑到房屋的造价、折旧等因素，未将土地使用权的成本列入其内，而事实上房屋所有权的转让价格一般由房屋的建造成本、取得土地使用权的成本加上合理的利润并参照地理位置等确定。
因此，如果附加考虑土地使用权成本因素并参考当时市场上一般的公平交易价格，双方约定的转让价格明显偏低
因为绿化局在订立合同时不了解有关规定，所以可以认定为对合同的主要内容存在重大误解。
如以合同价格来确定双方的权利义务，由绿化局承担土地出让金，则显然不符合《民法通则》第4条和《合同法》第5条所确立的公平原则和等价有偿原则。
绿化局可请求人民法院按照《民法通则》第59条第一款和《合同法》第54条第一款的规定，认定己方对合同内容有重大误解、合同显失公平。
此外，《最高人民法院关于贯彻执行<
中华人民共和国民法通则>
若干问题的意见》（以下简称《意见》）第71条：
“行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。
”和第72条“一方当事人利用优势或利用对方没有经验，以致双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。
”的规定为人民法院对个案事实的考察提供了具体的判断标准，法院则可依据《意见》第73条第一款“对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更
当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或撤销。
”的规定，支持绿化局的诉请，促成房产按公平、合理的价格转让，既保护合同双方的合法利益不受损失，也有利于社会稳定。
最后，本案的房产转让也不符合《城市房地产管理法》第40条：
“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
”的规定，对此有过错的一方也应承担相应的责任。
A:
划拨土地转让需要补办土地使用权出让手续，交付一定的土地出让金后方可出让B:
《城市房地产管理法》第三十九条明确规定：
有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
C:
划拨土地使用权管理的原则
（1）正面疏导的原则
（2）纳入出让轨道的原则（3）兼顾国家和转让、出租者利益的原则（4）合理分配土地出让金的原则D:
国有土地所有权归国家所有，而使用权采用划拨和出让两种方式交由土地使用者使用。
划拨土地就是无偿使用国有土地，出让就是在一定期限内有偿使用国有土地，在出让国有土地使用权时，土地使用者一次性交纳土地出让金，国家为了解决中低收入家庭住房问题，先后实施了安居工程和经济适用房工程（包括单位房改房），这些房屋所有使用的土地采用划拨方式取得，且目的是降低房价，解决中低收入家庭住房问题。
E:
划拨土地是指开发商在当初获得土地的时候是无偿获取的，没有向国家缴纳过土地出让金；
出让土地是指开发商以有偿的方式取得土地，并且根据评估地价的20％到50％支付了土地出让金，这样的土地具有使用年限。
划拨土地在你原来取得的时候你就是无偿无期限取得的在办理变更的时候你就是有偿有期限你就要补交（土地）出让金出让金是根据你交易价的1%进行缴纳由业主买卖双方来补交给土地管理部门F：
划拨土地使用权的管理：
土地使用者通过各种方式依法无偿取得土地使用权。
无偿无期限受限权利
【案例】开发商甲想高价竟买我处一宗国有土地搞房地产开发，谁知道另一家自称有背景的开发商乙宣称跟某领导有关系，威胁任何人都不要跟他竞争，并私下许诺会在另一宗土地转让交易中帮助甲一把。
使得愿意出高价竞买的开发商甲退出了竞买圈子。
国有土地出让是否必须要经过竟买程序？
以上出让国有土地的行为有效吗？
我国国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条明确指出：
“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
”
另外，根据该规定第25条，在竞争过程中，中标人、竞得人如有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；
造成损失的，中标人、竞得人应当依法承担赔偿责任：
（一）投标人、竞买人提供虚假文件隐瞒事实的；
（二）中标人、竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。
根据案例情况分析，甲乙双方的行为已经构成恶意串通投标的违法行为，损害了国家利益，其取得国有土地的行为无效
土地使用权出让从三个方面理解
法律关系的主体：
国家和土地使用者
法律关系的客体：
城镇国有土地
土地使用权的出让方式：
协议、招标、公开拍卖
B:
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定的年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
C:
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并同样是具有公开、公平、公正特点的国有土地使用权出让的重要方式，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：
一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；
二是操作简便，便于开展；
三是有利于土地有形市场的形成和运作。
挂牌出让是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。
【案例】
2003年2月28日，安徽省肥西县私自成立了长安科技工业园区（现已被撤销）。
该园区自成立以来，分批申请征用农民集体用地1831.71亩，实际圈占5000多亩土地，并在没有任何征地批文的情况下，非法拆迁桃花镇染坊村、张大郢村、田埠村近千余农户，目前被圈占的农田全部抛荒，有的已达两年半之久。
被拆迁农户补偿不到位、生产生活无着落，引发群众到有关部门多次上访。
村民说：
“村里都是老实巴交的农民，要技术没技术、卖苦力门路少，地没了就等于断了子孙的后路，我们都在担心今后的日子怎么过。
”还有村民说，土地归村民集体所有，征用我们的土地为啥不经过我们同意？
国家在这方面的政策法规有啥说法？
[讨论]目前我们国家土地征用中存在的问题，有何建议？
问题归纳:
第一，政府征用农民土地需要什么手续？
第二，征地后怎么补偿？
第三，征用村民集体所有土地，要不要村民集体同意?
1、政府征用农民土地需要什么手续？
首先，应该明确的是国家可以按照公共利益的需要，决定征用集体所有的土地，然后出让、划拨或者出租给相应的用地单位使用。
然而，这些规定并不意味着农村集体土地所有权可以随意征收和剥夺。
征收农民集体土地应当按照以下法定
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