城建房地产开发有限公司战略发展规划报告Word文档格式.doc

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4.1行业未来发展趋势 14

4.2目前行业存在的机会与风险 15

三、与竞争企业的比较分析 16

1、竞争企业简介 16

1.1首创置业 16

1.2首开集团 17

1.3金隅嘉业房地产开发公司 18

1.4建工地产 19

2、企业特点对比 20

3、企业优劣势分析 21

四、分析建议 22

1、加强土地拓展措施 22

1.1增强投资分析能力，积极通过公开土地市场获取土地 22

1.2依托集团，积极利用集团自有土地 22

1.3加强维护和政府及主管委办的关系，争取开发保障性住房等政策性住房的机会 22

2、提高产品研发水平措施 23

2.1关注市场供应，了解当前产品发展趋势 23

2.2关注需求市场，加强对客户的研究 23

2.3在产品同质化的情况下，注重细节的创新 23

2.4善于利用企业外脑 23

3、加强成本控制措施 24

3.1在保证产品质量和品质的同时，统筹兼顾成本控制 24

3.2加强对整个价值链的规划控制 24

4、完善品牌建设措施 24

4.1品牌建设与企业文化建设相结合 24

4.2注重产品品质，赢得客户满意度 24

4.3强化、突出终端形象 25

4.4重视售后服务、为客户提供延伸服务 25

一、宏观经济形势分析

1、国际经济形势

自08年美国次贷危机爆发以来，以美国为首的全球经济步入下滑通道，各国纷纷推出各种调控措施来抑制经济的进一步走弱。

美联储为抑制通货紧缩大量发行货币，从而导致通胀开始显现。

近6个月，其银根平均增幅年率约23%，物价指数增幅年率约10%，增幅仍有上升趋势。

2009年一季度的经济数据表明各国宏观调控措施已经取得了一定成效，2季度的经济状况对于后续的经济形势将非常重要。

美国房贷两大巨头——房利美和房地美股价暴跌，持有“两房”债券的金融机构严重亏损

以经济适用房为主

2007.48.7.3

美国第二大次级房贷公司——新世纪金融公司破产

2007.8

美联储向金融体系注入流动性以增强市场信心，美国股市也得以在高位维持，形势似乎不是很坏

2008.9

拥有158年历史的美国第四大投资银行雷曼兄弟控股公司（LehmanBrothersHoldings）宣布申请破产

2008.98.7.3

美国银行正式宣布以500亿美元收购美林集团

2008.12

美国全国经济研究局12月1日宣布,美国经济自2007年12月开始已陷入衰退

2009.38.7.3

美国联邦储备局加大货币发行，防止通货紧缩

2、国内经济形势

中国经济对外的依存度相当高，外贸进出口占比已接近40%，由于受国际经济衰退形势的影响，我国对外出口额大幅降低。

若欧美等发达国家和地区的经济继续萎缩，那么我国的国民经济将继续受到影响。

2009年我国力图实现GDP增速保8，在当前出口严重受阻的情况下，加大投资和扩大消费成为推动经济发展的重要手段。

国家出台了一系列宽松的货币政策和积极的财政政策，并投入4万亿资金加大投资以撬动内需。

09年一季度出台的经济数据表明，各项调控政策已经逐步显现作用，实际经济形势与预期相比比较乐观。

数据来源：

国家统计局

数据来源：

3、北京经济形势

1998年以来，北京经济发展良好，GDP逐年稳步提高，年增幅均超过10%以上。

2008年，GDP增幅较07年有所下降。

今年一季度GDP增长率为6.1%，预计2季度起经济将企稳回升。

北京统计信息网

自1998年以来，北京人均可支配收入持续增长，2008年人均可支配收入约24725元，人均可支配收入实际增长率较往年有所降低。

二、房地产行业分析

1、行业概述

我国房地产企业众多，市场占有率较低，大多数企业管理水平不高、开发能力低、负债率高。

房地产投资在固定资产投资中占有相当大的比例，房地产业依然是我国国民经济发展的支柱性产业，

目前中国房地产企业数量较多，有五万多家开发企业，但单个企业的市场份额小，目前行业老大-----万科集团占市场份额不足3%。

今后，随着竞争的加剧，房地产企业将向规模化、集团化方向发展。

房地产企业开发能力低，规模经济差。

房地产企业是非常典型的资金密集型企业，具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。

而我国大多数房地产企业规模小、资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。

房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。

由于历史上的种种原因，我国房地产企业普遍存在着自有资金不足的问题，企业所需资金主要靠银行贷款解决。

这种过高的负债必然增加其运作项目的成本，增大项目开发的风险，甚至可能引发银行系统的坏账风险。

房地产企业信用差，轻视品牌的创立。

与国民经济平均水平相比，我国房地产业的利润率较高，同时由于行业进入壁垒较低，从而一大批社会游资涌入房地产开发行业。

这些开发商短期行为严重，既没有长期的企业发展规划，也不重视企业自身信用和品牌，面积缩水、价格欺诈、质量低劣，延迟交房等问题时有发生。

这些问题不仅侵犯了消费者的合法权益，而且直接影响着房地产企业的发展。

2、政策分析

历年政策

2008年前，房地产调控政策有几个重大节点，即98年房改开始、房地产市场启动，04年3月，“8.31大限”标志着土地市场运作的逐步规范化，但也拉开了土地价格飞速上涨的序幕。

随着05、06两年“国八条”及“70/90政策”的严格执行，国家对商品房开始了比较严格的宏观调控。

2007年，出台的政策更加密集，在金融信贷方面进一步紧缩，尤其是针对二套房的首付、利率均进行了严格的规定，开始明确限制房地产投机行为，对市场影响较大。

当前政策重点为促进房地产市场稳定健康发展，引领经济发展重任

按出台宏观政策性质可将2008年分为两个阶段：

一至三季度为第一阶段，各项政策仍延续07年的政策思路，一方面进一步控制信贷，另一方面严格规范土地市场，打击地产商屯地行为，在解决住房问题的思路上，开始逐步加大经济适用房等保障性用房的供应。

第二阶段为08年下半年，为应对经济危机，国家政策思路发生了转变，一方面开始放宽信贷，另一方面在保证保障房供应的前提下，开始逐步鼓励房地产投资，2008年9月14日下调准备金率及10月22日下调房产交易契税税率是其标志。

北京市建委也有针对性的提出要对“70/90政策”进行“总量平衡”和“适度调整”。

截止目前，在各项政策的共同作用下，我国房地产市场呈现出以下现象：

n房地产投资额同比下降

n土地成交面积同比下降

n开发商降低投资、放慢施工进度，控制市场供应

n消费需求由“投资型需求+自住需求”转向自住需求为主

3、北京市房地产市场分析

3.1北京市土地市场分析

北京市历年土地出让主要指标表（2003-2007年）

指标

2003年

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

土地出让幅数

17

65

48

86

85

74

土地出让面积（万m2）

36.25

415.46

353.96

799.44

897.92

974

土地出让金额（亿元）

7.48

95.93

96.25

254.27

438.10

502.69

北京土地储备中心

从上表趋势可以看出，近几年，北京出让土地面积和金额都在增加，值得注意的是单宗土地面积也在不断加大，这预示着在北京拿地的门槛在逐步提高，对开发企业自有资金的要求也越来越高。

2008年各类商品房用地成交974公顷（不含工业仓储用地），比07年增长8%。

各类商品房用地形成供应面积1256万平方米，与07年供应量基本持平。

2008年住宅供应仅完成计划的五成多

2008年土地市场成交住宅项目用地910.15公顷（含两限房用地），比07年增加供应78公顷，仅完成08年供地计划的53.54%，土地流拍现象多于往年，更甚者，顺义站前西街地块流拍3次调整规划后才得以成交，说明08年开发商拿地更加谨慎。

中心城区土地稀缺

2008年土地市场成交从区域分布来看，东城、西城、崇文、宣武四个中心城区没有住宅用地供应，由此可看出中心城区的土地已极度稀缺。

而住宅用地六成以上分布在远郊区县，供应前两位是顺义和昌平，郊区化特征日益显著。

08年土地价格继续上扬

与2007年相比，2008年土地价格保持了继续上涨的局面，商品房（含两限房）整体楼面地价3762元/平方米，比07年增长17%。

08年海淀区商品房楼面地价最高，为8071元/平方米，顺义楼面地价涨幅最大，楼面地价4280元/平方米，增长147%。

09年一季度土地供应减少

今年一季度北京成交的土地总面积为135.9万平方米，规划建筑面积为138.1万平方米，环比2008年四季度，土地成交面积下降了76.2%，规划建筑面积下降了76.6%。

其中住宅用地成交了6宗土地，成交土地面积仅为21.3万平方米，环比2008年四季度住宅用地的成交面积下降了93.3%。

3.2北京市房地产投资完成情况

2008年北京房地产开发投资额为1993.4亿元，略低于2007年，这是自1998年以来该项数据首次出现同比下降。

2009年一季度，北京市房地产开发投资额为220.1亿元，同比下降30.2%。

3.3北京市房地产交投量分析

3.3.1供应分析

l商品住宅供应

2008年住宅市场上市面积为11125.04万平米，较07年供应面积减少11.6%。

从供应势头看，08年的供应呈现出“双高峰”的分布，4-6月和9-11月是新增供应的两个高峰期。

从总供应量的分布看，08年下半年市场新增供应量较上半年下降了12.7%，显示了经济转冷导致成交量下降已传导至供应端。

2009年一季度新增供应较少，供应主要为项目新开盘，建筑面积约100万平米。

l保障性住房供应

“十一五”期间，北京市计划新建住房1.23亿平方米，根据市委市政府指示精神，计划规划安排经济适用住房1500万平方米（含廉租住房150万平方米），两限住房1500万平方米。

保障性住房共计3000万平方米,占住房总量的24.4%。

2009年，北京保障性住房建设总规模力争达到850万平米。

如果按照单套平均面积70平米计算，明年北京的保障性住房约为12万套。

3.3.2成交分析

l成交分析

自05年开始，商品房成交量一直处于下降趋势，这在很大程度上也同供应量的逐年减少和价格上涨有关系。

09年一季度北京市商品住宅成交量出现了明显增长，共销售期房商品住宅25101套，销售面积262.4万平方米；

环比2008年四季度，期房商品住房成交套数上涨了52.3%，成交面积上涨了41.2%。

一季度现房商品住宅成交量也明显上升，数据显