商誉减值测试涉及的资产组可回收价值资产评估方法Word格式.docx
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由于被评估单位收入大幅下滑，业绩出现亏损，资产组的未来现金流量无法合理预计，故本次评估中预计未来现金流量的现值的评估方法不适用。
（二）市场价值（公允价值）减去处置费用后净额的确定
资产组的可回收价值=资产组市场价值-处置费用
成本法重置价值的确定过程实际上是运用市场法的结果，基于公开市场假设和替代原则，成本法应被视为市场价值的估值技术之一。
由于该资产组存在整体变现的可能，故本次评估以重置各项生产要素为假设前提，根据资产组内分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出资产组的市场价值。
计算公式为：
资产组市场价值=∑各分项资产的评估价值-相关负债
处置费用包括：
房屋建筑物和土地以及其他无形资产的营业税以及相关城建税和教育附加；
土地增值税；
设备等的增值税及相关城建税和教育附加等。
一）各分项资产及负债的评估价值的确定
1、流动资产
（1）货币资金
货币资金账面价值XX元，包括库存现金XX元、银行存款XX元。
1）库存现金
库存现金账面价值277.44元，均为人民币现金，存放于公司财务部。
评估人员对现金账户进行了实地盘点，通过核查评估基准日至盘点日的现金日记账及未记账的收付款凭证倒推至评估基准日的库存数量，账实相符。
按财务会计制度核实，未发现不符情况，以核实后的账面值为评估值。
库存现金评估值为XX元。
2）银行存款
银行存款账面价值XX元，由存放于中国银行南京明故宫支行、中国工商银行仙林支行等2个人民币账户组成。
评估人员查阅了银行对账单，对全部银行存款余额进行函证，了解了未达款项的内容及性质，未发现影响股东权益的大额未达账款。
按财务会计制度核实，未发现不符情况，故以核实后的账面值确认评估值。
银行存款评估值为XX元。
货币资金评估价值为XX元，包括库存现金XX元、银行存款XX元。
（2）应收账款和坏账准备
应收账款账面余额XX元，坏账准备XX元，内容为应收工程款及货款。
其中账龄在1年以内的有228,555.02元，占总金额的2.52%；
账龄在1-2年的有542,000.00元，占总金额的5.97%；
账龄在2-3年的有5,701,655.00元，占总金额的62.78%；
账龄在3年以上的有2,609,050.27元，占总金额的28.73%。
评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料、发函询证等方式确认款项的真实性。
按财务会计制度核实，未发现不符情况。
被评估单位的坏账准备政策采用账龄分析法，具体提取比例为：
账龄1年以内（含1年，以下类推）的，按其余额的5%计提；
账龄1-2年的，按其余额的10%计提；
账龄2-3年的，按其余额的30%计提；
账龄3年以上的，按其余额的100%计提。
对有确凿证据表明可收回性存在明显差异的应收款项，单独进行减值测试，并根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
对于应收账款，经核实无充分证据表明可以全额收回，存在可能有部分不能收回或有收回风险的情形，故参照财务计提坏账准备的方法预估相应的损失金额，从应收款总额中扣除计算评估值。
评估人员进行了分析计算，估计其坏账损失金额与相应计提的坏账准备差异不大，故将相应的坏账准备金额确认为预估坏账损失，应收账款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后的净额。
公司按规定计提的坏账准备3,177,915.33元评估为零。
应收账款评估价值为5,903,344.96元，和账面余额相比评估减值3,177,915.33元，减值率为34.99%。
（3）预付款项
预付款项账面价值409.90元，为预付的货款。
账龄均为1年以内。
评估人员抽查了原始凭证及相关资料。
经核实，各款项期后能形成相应资产或权利，以核实后的账面值为评估值。
预付款项评估价值为409.90元。
（4）其他应收款和坏账准备
其他应收款账面余额2,134,033.97元，坏账准备256,224.55元，内容包括社保款、投标保证金、押金及备用金等。
其中账龄在1年以内的有35,599.47元，占总金额的1.67%；
账龄在1-2年的有1,971,141.50元，占总金额的92.37%；
账龄在2-3年的有1,340.00元，占总金额的0.06%；
账龄在3年以上的有125,953.00元，占总金额的5.90%。
评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料等方式确认款项的真实性。
被评估单位的坏账准备政策参见应收账款说明。
对于其他应收款，经核实无充分证据表明可以全额收回，存在可能有部分不能收回或有收回风险的情形，故参照财务计提坏账准备的方法预估相应的损失金额，从应收款总额中扣除计算评估值。
评估人员进行了分析计算，估计其坏账损失金额与相应计提的坏账准备差异不大，故将相应的坏账准备金额确认为预估坏账损失，其他应收款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后的净额。
公司按规定计提的坏账准备256,224.55元评估为零。
其他应收款评估价值为1,877,809.42元，和账面余额相比评估减值256,224.55元，减值率为12.01%。
（5）存货
存货账面价值41,266.83元，为原材料。
1）原材料
原材料账面价值为41,266.83元，系螺钉、电源、服务器和模块等。
评估人员对全部原材料进行了抽查盘点，抽盘结果显示原材料数量未见异常，未发现其他积压时间长和存在品质瑕疵的原材料。
原材料采用实际成本法核算，发出时采用月末一次加权平均法核算，账面成本构成合理。
原材料由于购入的时间较短，周转较快，且被评估单位材料成本核算比较合理，账面价值基本能够合理反映其市场价值，以核实后的账面价值为评估值。
库存商品评估价值为41,266.83元。
2）存货评估结果
账面价值41,266.83元
评估价值41,266.83元
（6）流动资产评估结果
账面价值8,040,912.79元
评估价值8,040,912.79元
2、非流动资产
（1）建筑物类固定资产
1）概况
列入评估范围的建筑物共1项，账面原值17,157,811.40元、账面净值15,989,122.15元。
A.建筑物的类型及分布情况
列入评估范围的房屋建筑物为玄武大道699号-22号22幢的办公楼，建于2007年，为钢砼结构，建筑面积合计2,842.42平方米。
上述建筑物类固定资产位于南京市
B.权属情况
评估人员通过对上述房屋所有权证、原始建设记录及其他资料进行核对，未发现建筑物存在权属资料的瑕疵情况。
C.核实过程
在核实所有权归属和账面记录的基础上，评估人员对列入评估范围的建筑物进行了现场勘查。
在现场踏勘过程中，着重核实了建筑物的外观、建筑结构、装修、设备等状况，对有关建筑物的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，对其使用、维修保养情况也认真进行了核实调查，并作了必要的记录。
2）具体评估方法
由于列入评估范围的建筑物系办公楼，土地性质为工业出让用地，目前拟对外租赁，结合评估目的，由于未来的收益能够合理预测，故本次评估选用收益法。
该
类建筑物的评估值中包含相应土地使用权的评估价值。
收益法是指通过估算待估建筑物在未来的预期正常收益，选用适当的折现率将
其折成现值后累加，以此估算待估建筑物评估价值的方法。
本次评估按收益期有限来计算待估建筑物的评估价值，计算公式为：
（）（）（）
ú
其中：
A—未来第i个收益期的预期收益额；
r—折现率；
n、t—收益年期。
3）建筑物类固定资产评估结果
账面原值17,157,811.40元
账面净值15,989,122.15元
评估价值25,147,300.00元
评估增值9,158,177.85元
增值率57.28%
（2）设备类固定资产
1）设备的账面情况
列入评估范围的设备类固定资产共计71台（批），均为机器设备，合计账面原值791,371.46元，账面净值462,731.23元。
2）主要设备与设备特点
评估人员对被评估单位的主要设备及装置的购建过程、机器设备权属等情况进行了解，掌握主要设备的配置情况、技术性能要求等资料数据。
列入评估范围的设备主要系空调、电脑和办公家具等办公设备。
购置时间范围为2000年至2011年，整体使用状况良好。
被评估单位有较为健全的设备维修、保养、管理制度。
3）机器设备核实的方法、过程和结果
评估人员首先向被评估单位财务部门了解与查核设备的账面价值与构成有关的情况，并听取企业有关部门对公司设备管理及分布的情况介绍，查看设备档案，向设备管理部门了解设备的名称、规格型号、生产厂家等，然后与被评估单位的设备管理人员一起，制订机器设备勘察计划。
然后，对照《机器设备评估明细表》，对列入评估范围的设备进行了逐项核实。
对设备的新旧程度、技术状态、工作负荷、使用环境等情况进行了察看，并将勘查
情况作了相应记录，为下一步的评估工作打下基础。
对核实过程中发现的情况作进一步的现场调查、取证，向设备管理、操作、技术和维修等相关人员了解设备的运行、维护和保养等情况，补充了设备的有关基础信息和资料。
经核实，评估范围内设备整体状况较好。
4）权属情况
评估人员查阅了设备的付款凭证等资料，对设备的权属相关资料进行了必要的查验，未发现设
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