南京房管局产权监理处诉深圳蛇口安达实业股份有限公司解除名为房地产合作开发实为土地使用权转让合同纠纷案Word下载.doc

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【文　　号】

南京市房产管理局产权监理处诉深圳蛇口安达实业股份有限公司解除名为房地产合作开发实为土地使用权转让合同纠纷案

【案情】

原告：

南京市房产管理局产权监理处（下称产权处）。

被告：

深圳蛇口安达实业股份有限公司（下称安达公司）。

１９９１年１２月１８日，安达公司与珠海市红旗华侨实业总公司签订了两份《土地使用权出让和房产开发合同》，由后者向前者出让位于珠海市红旗区湖滨大道的分别为２万平方米和１．８９万平方米的两块土地的使用权。

１９９２年３月３０日，珠海市国土局、红旗区国土所向安达公司颁发了该两块土地的《国有土地建设用地许可证》，安达公司取得了该两块土地的使用权。

１９９２年８月９日和２２日，安达公司与产权处（未经工商注册登记的独立事业法人）先后签订了《安达公司国有土地（珠海市）使用权合作开发和房产开发合同书》及两份《合作开发房地产补充合同书》，约定由双方合作开发上述两块土地，产权处给付安达公司“合作开发资金”人民币３０１７．５万元；

安达公司向产权处提供土地使用权和房地产开发合同书等资料，并负责办理单项房地产开发经营权证或者挂靠单位签署的房地产开发经营合同书，于１９９２年１２月３１日前交给产权处；

产权处付清款项后，负责完成该土地的投资、开发和经营，安达公司不承担任何责任。

合同签订后，产权处依约定先后分３次将其应付的３０１７．５万元“合作开发资金”汇给安达公司（为此，产权处向南京市证券公司融资２０００万元，其中一半的年利率为１１％，一半的年利率为３４％；

向上海万国证券公司、南京证券公司联合业务部融资１０００万元，其中３０％的年利率为１１％，７０％的年利率为３４％），并在１．８９万平方米的一块土地上进行了“三通一平”、技术钻探、打了两根试桩，共付工程费人民币８７４０６０．６９元；

还向深圳市利民贸易商行支付了房地产开发咨询、劳务费共计人民币６０万元。

但安达公司未依约在１９９２年１２月３１日前向产权处交付合同规定的权证及合同书等。

１９９３年２月８日、３月１３日，产权处先后向安达公司发出《违约通知书》、《废除合同通知书》，要求安达公司承担违约责任、返还全部资金并赔偿直接经济损失人民币６０万元。

安达公司则要求继续履行合同。

１９９３年６月８日，产权处向广东省高级人民法院提起诉讼，称由于安达公司未在约定时间内交付约定的权证、合同书等，致使其至今未能取得该两块土地的使用权；

我处已向安达公司提出废除合同的要求，现请求依法判决解除双方签订的合同，安达公司返还我处已支付的３０１７．５万元，并承担违约造成我处的直接经济损失６０６万元（其中已付款的利息４４０．２６万元、介绍费６０万元、平整土地工程费１０５９７３０元），双倍返还定金２４１４万元和１０万元的赔偿金。

安达公司辩称：

双方合作的基础扎实，请求继续履行合同。

【审判】

广东省高级人民法院经审理认为：

双方签订的土地使用权合作开发和房产开发合同，内容是土地使用权的转让。

签订合同后，双方没有按规定到珠海市国土局办理土地使用权变更登记手续，其行为是违法的。

产权处至今没有房地产开发经营权，进入广东省经营房地产，也未依据广东省的有关规定办理审批手续。

因此，双方签订的合同和补充合同是无效的。

产权处明知自己没有房地产开发经营权，安达公司对产权处的经营权也没有审查，且双方违反了土地使用权转让须依法办理变更登记手续的规定，故双方均有过错，各自应承担相应的责任。

安达公司应返还产权处已支付的人民币３０１７．５万元和该款从支付日起的银行同期同类贷款利息，以及产权处实际支出平整土地的费用。

产权处请求安达公司按其与南京市证券公司等的融资利率赔偿利息和赔偿其向中介人付出的开发房地产咨询、劳务费用，并要求安达公司双倍返还定金和赔偿１０万元，均依据不足，不予支持。

安达公司请求继续履行该无效合同，不符合法律规定。

依照《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第一项、第二款，第十六条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第十条及《广东省经济特区土地管理条例》第三十二条的规定，广东省高级人民法院于１９９３年１２月４日判决如下：

一、产权处与安达公司签订的《安达公司国有土地（珠海市）使用权合作开发和房产开发合同书》及两份《合作开发房地产补充合同书》无效，不予履行；

二、安达公司返还产权处支付的人民币３０１７．５万元和利息（从付款之日起至还款之日止，按银行同期同类贷款利率计算），返还产权处支付的平整土地工程费人民币８７４０６０．６９元，在本判决发生法律效力之日起一个月内付清。

三、驳回产权处和安达公司的其他诉讼请求。

本案受理费人民币１６５２５５元由双方各承担一半。

安达公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉，称：

产权处对合同无效应承担主要责任，应由其赔偿因合同无效造成的经济损失，判决上诉人承担５０％的一审诉讼费有失公平。

最高人民法院经审理认为：

双方当事人不具有房地产开发经营的主体资格，签订《安达公司国有土地（珠海市）使用权合作开发和房产开发合同书》和两份《合作开发房地产补充合同书》时，均未取得房地产开发经营权。

上述合同内容名为合作开发，实为土地使用权的转让。

至发生纠纷时，双方当事人均未依照国家规定到有关部门办理土地使用权变更登记手续。

产权处进入广东省境内经营房地产，未依据该省的有关规定办理审批手续。

安达公司从珠海市红旗华侨实业总公司取得两块土地使用权后，没有投入开发建设总投资额的２５％，就将该土地使用权转让给产权处，违反了国家的有关规定。

双方当事人的上述行为是违法的，所签订的合同无效。

对此，双方当事人均有过错，应各自承担相应的责任。

安达公司主张产权处应负合同无效的主要过错责任，请求赔偿因延误土地开发所造成的经济损失；

产权处要求安达公司赔偿其向深圳市利民贸易商行支付的土地开发咨询、劳务费人民币６０万元等，均没有充分的事实根据和法律依据。

原审法院判决安达公司返还产权处的房地产开发资金并支付利息，给付产权处平整土地等支出的工程费是正确的。

根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款，《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第一项、第二款和第十六条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第

（一）项，参照《广东省经济特区土地管理条例》第三十二条、第二十八条之规定，最高人民法院于１９９４年７月１日判决：

驳回上诉，维持原判。

【评析】

一、二审法院对本案的处理是正确的，主要在于正确地把握了以下两点：

一、双方当事人签订房地产开发合同时不具有房地产开发经营的主体资格。

房地产开发经营是一项重要的经营经济活动，依法必须向国家工商行政管理部门进行经营范围的登记，然后经营者才能进行此项开发经营活动；

同时，还需取得国家土地主管部门的批准，才能享有具体的房地产开发经营权。

而本案双方当事人，产权处仅是一个未经工商注册登记的独立的事业法人，根本就没有进行工商经营登记，是不可能享有房地产开发经营权的；

安达公司虽然已取得案涉两块土地的使用权，但到诉讼开始时，仍未取得该两块土地的房产开发经营权。

因此，双方当事人均不具有房地产开发经营的主体资格。

对于需要具有特殊主体资格要求的经济合同来说，凡不具有这种主体资格的主体所签订的这类经济合同，应为无效。

二、双方当事人签订的合同内容名为房地产合作开发，实为土地使用权的转让，此意为双方合同中约定的“产权处付清款项后，负责完成该土地的投资、开发和经营，安达公司不承担任何责任”表明无疑。

按照法律规定，土地使用权转让，依法应办理土地使用权变更登记手续。

但本案双方当事人均未依法办理这种变更登记手续，这也是违法的。

而且安达公司在取得案涉两块土地的使用权后，没有投入开发建设总投资额的２５％，依法是不能进行土地再转让的，其进行转让也是违法的。

基于上述两点，一、二审法院判决双方当事人签订的房地产开发合同无效，不能再继续履行；

双方都有过错，应各自承担相应的责任；

安达公司应返还产权处已支付的资金和平整土地的费用，是正确的。